17 januari 2013

Koper zonder financieringsvoorbehoud neemt riscico

Categorie: Bestuursrecht

Advocaat vastgoed bespreekt de aansprakelijkheid van de koper voor 10% boete na misgelopen financiering.

In deze zaak over de koop van een bedrijfspand ging het fout voor de koper. Zonder financierinsgvoorbehoud werd een bedrijfspand gekocht voor € 13.900.000. Levering van de zaak heeft niet plaatsgevonden omdat de koper de koopprijs niet kon financieren. Conform het koopcontract heeft verkoper gesommeerd binnen acht dagen de koopprijs te betalen, te vermeerderen met de boete als bedoeld in artikel 17, derde lid, onder a, van de koopakte en het registergoed af te nemen. De advocaat van verkoper heeft daarna een kort geding aangespannen. Bij vonnis in kort geding van 22 oktober 2010 is Geothermie veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de notariële levering onder betaling van de koopprijs, vermeerderd met de verschuldigde contractuele boetes.

Ontbinding koopovereenkomst leidt tot vordering verkoper 10% boete

Toen na het kort geding vonnis de koper nog steeds niet de onroerende zaak kon afnemen is de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De koper is vervolgens gedagvaard voor de rechtbank. Het bedrag van de gevorderde boete van € 1.853.333,33 is op basis van artikel 17, derde lid, onder b, van de koopakte van 8 juni 2010 samengesteld uit 10% van de koopprijs, zijnde € 1.390.000,–, en een rentevergoeding van 8% op jaarbasis voor de periode vanaf het moment dat koper in verzuim is.

De boeteclausule van 10% als prikkel en dekking schade verkoper

De rechter overweegt met betrekking tot de boeteclausule van 10%: “De rechtbank merkt daarbij op dat het bedingen van een boetebedrag van 10% van de koopsom in koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed voor het geval van niet-nakoming gebruikelijk en algemeen aanvaard is. De aanvaardbaarheid daarvan berust in het bijzonder hierop dat partijen er groot belang bij hebben dat een dergelijke overeenkomst wordt nagekomen, zodat een sterke prikkel tot nakoming op zijn plaats is, en dat een ontbinding van de koop als gevolg van het tekortschieten van een van partijen, normaal gesproken, al snel aanzienlijke schade tot gevolg zal hebben, afhankelijk van de omstandigheden (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 10 april 2007; LJN: BA3251).”

Geen matiging boete door rechter; koper veroordeelt boete 10% te betalen

In de door de koper aangevoerde omstandigheden ziet de rechtbank geen grond om tot matiging van de boete over te gaan. Het boetebeding is door verkoper terecht ingeroepen omdat koper in gebreke is gebleven om af te nemen en de koopsom te betalen. De rechtbank concludeert dat Geothermie de gevorderde boete, vermeerderd met de rentevergoeding, moet betalen.

Dekt boete de werkelijse schade?

Matiging van boete is alleen aan de orde als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Daarbij dient vooropgesteld te worden dat het bedingen van een boete als aansporing of ter fixatie van schadevergoeding op zich is geoorloofd en het enkele uiteenlopen van de schade en de boete onvoldoende grond is voor matiging (vgl. HR 13 juli 2012, LJN: BW4986).
Uitspraak Rechtbank Groningen, 19 december 2012, LJN: BY7934.