Bij koop van onroerend goed moet de onroerende zaak voldoen aan de eigenschappen die je als koper er van mag verwachten. Er moet sprake zijn van conformiteit bij koop. De gekochte onroerende zaak moet geschikt zijn voor normaal gebruik. Ik bespreek een voorbeeld.
De vereisten waar gekocht onroerend goed aan moet voldoen
De koper in deze zaak stelt dat verkoper niet volgens het koopcontract grond heeft geleverd en de grond niet voldoet aan de koopovereenkomst; er zou geen sprake zijn van conformiteit als bedoeld in art. 7:17 BW. De advocaat van de koper vordert van de verkoper onder meer het volgend bij de rechtbank
- te verklaren voor recht de kadastrale percelen grond ten tijde van de levering hiervan op 14 april 2010 niet over de eigenschappen beschikten, die ingevolge (artikel 8 van de) koopovereenkomst tussen partijen was overeengekomen,
- op grond van artikel 7:17 BW de koopovereenkomst partieel te ontbinden en de koopsom in neerwaartse zin aan te passen, met een bedrag van € 66.600,00, zijnde het bedrag dat gemoeid is met het opnieuw doen frezen van de percelen en verkoper te veroordelen tot tergbetaling van dat gedeelte van de koopsom aan koper.
Uitleg koopovereenkomst vastgoed om non-conformiteit bij koop vast te stellen
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat daarbij het zogenoemde “Haviltex-criterium” als uitgangspunt dient te worden genomen, voor beantwoording van de vraag hoe in een koopcontract van onroerend goed de verhouding van partijen is geregeld het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van het vastgoed contract mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Een advocaat vastgoed kan adviseren omtrent uitleg van een koopcontract onroerend goed.
Uitleg van koopcontract vastgoed
Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk koopcontract voor vastgoed niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is overigens de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang.
Koop van grond die niet voldoet aan koopcontract: non-conformiteit
Dit betekent dat, daargelaten het antwoord op de vraag of de percelen de eigenschappen bezitten die voor een normaal agrarisch gebruik nodig zijn, de wijze waarop de percelen zijn opgeleverd op basis van artikel 8 van de koopovereenkomst niet tot aansprakelijkheid kan leiden, omdat voor zover van een gebrek sprake is, dit gebrek kenbaar was voor verkoper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Dit brengt mee dat er geen sprake was van non-conformiteit, omdat niet kan worden gezegd dat de percelen ten tijde van de levering niet over de eigenschappen beschikten die ingevolge van artikel 8 van de overeenkomst tussen partijen zijn overeengekomen.
Lees ook: verborgen gebreken bij koop.
Grond na koop niet geschikt voor beoogd gebruik?
Met de verkoper van de grond is uitdrukkelijk zijn overeengekomen in het koopcontract dat de percelen dienen te worden gefreesd als perceel [1]. Tussen partijen is niet in geschil dat de percelen op gelijke wijze als perceel [1] zijn gefreesd. De koper van de grond heeft aangevoerd dat die wijze van frezen aan een normaal (agrarisch) gebruik in de weg staat en dat verkoper hem op de hoogte had moeten stellen dat er ondanks het frezen, naast takjes en wortelresten, stobben zouden achterblijven die hem zouden beperken in de gebruiksmogelijkheden. Het hof is van oordeel dat wat de koper thans ziet als gebrek in de gekocht onroerende zaak (de wijze waarop de percelen zijn gefreesd) in het kader van de gebruiksmogelijkheden van de percelen een voor de koper kenbaar gebrek was, voorafgaande aan het sluiten van het koopcontract, en ook nadrukkelijk overeengekomen en hem dus bekend ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.
Vorderingen koper wegens gebrek onroerend goed afgewezen
De koper van het vastgoed beroept zich op dwaling omdat de grond niet voldoet aan hetgeen hij ervan mocht verwachten. Ingevolge artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW is een koopovereenkomst vernietigbaar indien deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet (of niet op dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten en de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Het hof verwerpt het beroep op dwaling. Niet is gebleken van een schending van een mededelingsplicht door de verkoper en voor zover sprake is van dwaling behoort deze krachtens artikel 6:228 lid 2 BW in de gegeven omstandigheden voor de koper te blijven. De rechter wijst de vordering van koper wegens non-conformiteit af.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:209