In de verkoopbrochure van de verkoper is onder meer opgenomen “dubbele schuivende glaswanden aan de voorzijde zorgen voor veel licht en stilte in het huis” en dat het pand is gelegen “aan rustige weg”. Geen geluidsoverlast denk je dan als koper. De koper heeft aan verkoper gemeld dat een belangrijke rol speelt wat het niveau van de geluidsisolatie van het pand ten opzichte van de buren. De verkoper heeft niets vermeld over de geluidsoverlast van het naastgelegen studentenhuis. Het koopcontract wordt getekend met de standaardclausule over informatie van verkoper: “Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”
Inspectie woning voorafgaande aan overdracht bij notaris
Voorafgaand aan het ondertekenen van het koopcontract heeft een eindinspectie van het pand plaatsgevonden. Hierbij hebben verkopers de dossiers over het pand aan koper overhandigd. Koper moest meteen door naar de notaris en heeft de dossiers pas later kunnen doornemen. Achteraf bleken in de dossiers brieven te zitten over geluidsoverlast van het studentenhuis. In een brief van een jaar voor de overdracht staat zelfs: “Het studentenhuis bezorgt ons al lange tijd overlast. In toenemende mate wordt de tuin, behorend bij dat huis, gebruikt als sociëteit. Waar zo’n 10 jaar geleden theedrinken, studeren en een enkel nachtelijk kampvuurtje met gitaarspel nog het beeld bepaalde is dat nu meer een ongebreideld misbruik van een binnentuin in een woonbuurt voor drank en lawaai tot ver in de nacht.”
Ontbinding koopcontract na ontdekking ernstige geluidsoverlast door koper
De koper wil de overeenkomst ontbinden en raadpleegt een advocaat. De advocaat vraagt verlof voor beslaglegging onder de verkoper voor het bedrag van de koopsom en spant een kort geding aan tegen de verkoper waarin wordt gevorderd van de verkopers van de woning: de verkopers op straffe van een dwangsom hoofdelijk te veroordelen mee te werken aan de terug levering van het pand aan hen onder gehoudenheid tegelijkertijd aan koper de volledige koopsom van EUR 1.940.000,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede hoofdelijk te veroordelen de overdrachtsbelasting van EUR 114.675,00 aan koper te betalen.
Verzwijgen informatie aan koper in strijd met mededelingsplicht en is wanprestatie
Verkopers hebben gedaan alsof er weinig of niets aan de hand was en hebben de voorgeschiedenis van de ernstige geluidsoverlast verzwegen voor de koper, terwijl op hen de verplichting rustte om koper te informeren over het gedrag van de studenten, nu sprake was van onaanvaardbare overlast, waarvan de wetenschap een onmiskenbaar belang vormde met het oog op het aangaan van de koopovereenkomst (hof Amsterdam 8 november 2007, NJF 2008, 88). Onder deze omstandigheden is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter niet alleen zal oordelen dat koper zich terecht op wanprestatie dan wel dwaling heeft beroepen, maar ook dat die wanprestatie dan wel dwaling van dien aard zijn dat ontbinding dan wel vernietiging van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is. Hier leest u meer over ontbinding koopcontract wegens verborgen gebrek.
Voorzieningenrechter in kort geding wijst ontbinding koopcontract toe
Zowel bij ontbinding wegens wanprestatie als in geval van vernietiging wegens dwaling zullen de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst ongedaan gemaakt moeten worden. Koper heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering, mede gelet op de omstandigheid dat hij thans dubbele woonlasten heeft. De vordering om verkopers te veroordelen tot medewerking aan terug levering van het pand en terugbetaling van de koopsom is dan ook toewijsbaar. Aangezien het verstrekken van onjuiste informatie over de geluidsoverlast door de verkopers van de woning de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt, wordt niet ingegaan op het andere verwijt dat koper verkopers maakt: het verzwijgen van de bouwplannen van de buren. Volstaan wordt met de constatering dat het daarvan in de bodemprocedure niet beter zal worden voor verkopers.
Vraag tijdig advies aan een vastgoed-advocaat als ontbinding van een koopcontract een issue is.
Rechtbank Amsterdam, 25 september 2008, ECLI:NL:RBAMS:2008:BF5087