Koper woning veroordeeld tot betaling 10% boete en overige schade verkoper

Als de koper en koopcontract niet kan nakomen dan kan de verkoper ontbinden. In de meeste standaard koopcontracten staat een boeteclausule waaruit volg dat de koper 10% moet betalen als door zijn schuld het koopcontract wordt ontbonden. Ik bespreek hieronder een voorbeeld.

Ontbinding koopcontract door verkoper en 10% boete voor koper

In de zaak van de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 24 januari 2013 kreeg de verkopend makelaar twee afwijzingen overhandigd. Er was een financieringsgat van zo’n € 35.000,- tot € 40.000,-. Kopers hebben aangegeven dat zij de koop van de woning niet konden financieren. Na ingebrekestelling levert dit wanprestatie op jegens de verkopers van de woning. Als nakoming van het koopcontract van de woning geen zin heeft, zijn verkopers gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen van de kopers.

Verkoper kan koopovereenkomst ontbinden en 10% boete claimen

De ontbinding van de koopovereenkomst is ingeroepen door de verkopers, en zij hebben aanspraak gemaakt op de contractuele boete uit hoofde van artikel 10.2 van de koopovereenkomst en aanvullend geleden schade. De rechtbank heeft de kopers veroordeeld tot betaling van de contractuele boete ad € 15.700,00, aanvullende schadevergoeding ad € 13.340,21 en de proceskosten. De vordering ter zake de buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen.

Onderbouwing van het beroep op financieringsvoorbehoud

Hof: kopers hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij al het redelijk mogelijke hebben gedaan teneinde financiering van de woning te verkrijgen. Hun verweer dat zij op die grond de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden treft daarom geen doel. De verkopers hebben de koopovereenkomst met de brief van 17 augustus 2009 rechtsgeldig ontbonden. De tekortkoming die tot ontbinding heeft geleid is aan kopers te wijten, zodat zij aansprakelijk zijn voor de schade die verkopers terzake hebben geleden. De verkopers hebben in beginsel aanspraak op de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding. Lees ook dit voorbeeld: boete bij ontbinding koopovereenkomst.

Matiging van een contractuele boete in koopovereenkomst

Geen matiging van de boete aldus het Hof: bij een verzoek tot matiging van een contractuele boete en van de schadevergoeding zal de rechter terughoudend te zijn. Voor matiging van de boete is ingevolge artikel 6:94 BW slechts plaats indien de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarbij moet niet alleen gelet worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Voor matiging van schadevergoeding geldt eveneens een terughoudende maatstaf zoals geformuleerd in artikel 6:109 BW. Het hof acht de door kopers aangevoerde omstandigheden in het bijzonder de benarde financiële omstandigheden waarin zij zouden verkeren, onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd om te kunnen beoordelen of deze in samenhang met de overige feiten en omstandigheden tot matiging behoren te leiden. Het hof ziet dan ook geen aanleiding de contractuele boete en de schadevergoeding te matigen.

Tips voor koper bij ondertekenen koopcontract

Boeteclausule staan in vrijwel alle koopovereenkomsten. Als je daar niet aan vast wil zitten dan kun je daar over onderhandelen met de verkoper. Daarnaast is het zinvol je risico in te schatten van de transactie. Als de financiering niet rond is maak dan ene duidelijk financieringsvoorbehoud. Mak ook een voorbehoud van genoegzame bouwkundige keuring; laat daarbij ook het dak en de fundering checken (bij standaardkeringen gebeurt dat niet) en of er asbest in het pand zit. De particuliere koper heeft altijd nog de bedenktijd van 3 dagen na ondertekening van het contract. De koper kan er ook over onderhandelen om de bedenktijd langer te maken, bijvoorbeeld 14 dagen of 30 dagen, en dat vastleggen in het koopcontract.

Het team vastgoed van Blenheim adviseert u graag. Neem vrijblijvend contact op.