17 juni 2022

Kosten funderingsherstel verhalen op buurman

Categorie: Vastgoedrecht

 

De gemeenschappelijke fundering is een mandelige fundering; dan betreft mede-eigendom (mandeligheid). De mede-eigenaar (de mandelige eigenaar) moet overleg voeren over de kosten van herstel van de mandelige zaak, zoals een gemeenschappelijke fundering. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, dan kan de Kantonrechter een machtiging gevraagd worden om werkzaamheden te verrichten. Zodra hij dit verzoek indient bij de Kantonrechter zal de begroting/offerte van de kosten overlegd moeten worden. Vooraf heeft de voorkeur. Uit deze zaak blijkt dat ook de kosten achteraf verhaald kunnen worden op de mandelige eigenaar die niet meewerkt aan het funderingsherstel. Uit de uitspraak blijkt dat 35% van de kosten doorbelast konden worden aan de mandelige eigenaar.

Mandeligheid of mede-eigendom fundering

Mede-eigenaren zijn gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten gedragen en dienen op zorgvuldige wijze met elkaars belangen om te gaan leidt. Bij mandeligheid dient de mede-eigenaar te goeder trouw met de andere mandelig eigenaar overleg te voeren met als doel tot overeenstemming te komen over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten. Indien dit overleg tussen mandelige eigenaren niet tot overeenstemming leidt en de eigenaar die het funderingsherstel wil uitvoeren tot opdrachtverlening overgaat, is de andere eigenaar door het enkele ontbreken van overeenstemming op zichzelf niet ontheven van zijn uit artikel 5:65 BW voortvloeiende bijdrageplicht. Dan kan een procedure gestart worden voor verhaal van de kosten.

Procedure over kosten funderingsherstel

Degene die gaat procederen over de kosten van funderingsherstel heeft een bewijslast met betrekking tot de kosten. In deze zaak ging dat ongeveer zo: er werd een enorme stapel facturen aan de rechter overgelegd zonder dat duidelijk was welk gedeelte daarvan in redelijkheid betrekking had op herstel; er was ook aan woningverbetering gedaan, het souterrain werd uitgegraven en het achterhuis werd vernieuwd. Uit deze uitspraak blijkt dat de rechter de eigenaar die de fundering heeft hersteld en gefinancierd is tegemoetgekomen.

Welke kosten herstel fundering zijn verhaalbaar?

De kosten samenhangend met het herstel kunnen gevorderd worden van de andere eigenaar. Het Handboek Funderingsherstel geeft een lijst aan kosten die voor funderingsherstel aan de orde zijn, zoals de kosten van de architect, vergunningen, bodemonderzoeken, sonderingen, paaladvies, ontgraven bouwput, afvoeren grond, bouwbegeleiding, loodgieterswerk en stutwerk. Een andere mandelige eigenaar kan deze kosten betwisten en zal dat gemotiveerd moeten doen.

Deskundige fundering

De wijze van funderingsherstel kan ook een discussiepunt zijn. Het is zinvol een bouwkundig onderlegde funderingsdeskundige in de arm te nemen indien geen overeenstemming bestaat over de gekozen methode van het herstel van de fundering. Bij gebreke daarvan kan de rechter uitgaan van hetgeen de eisende partij stelt omtrent de methode van funderingsherstel, ook al is dat een kostbare methode geweest. Vraag derhalve tijdig advies van een funderingsdeskundige en probeer overeenstemming te bereiken over de kosten van het herstel van de fundering.

Het team vastgoed van Blenheim adviseert u graag over juridische aspecten van funderingen en mandeligheid.

Gerechtshof Amsterdam, 10 november 2015, nummer 200.136.117/01