Een pand kraken is nog steeds in zwang, zelfs The Guardian doet verslag van kraakacties in Nederland. Kraken kan uw pand en uw belangen ernstig raken – tijdig handelen is daarom essentieel. In deze blog belicht Blenheim de juridische mogelijkheden voor vastgoedeigenaren, de stappen die direct genomen kunnen worden wanneer een pand wordt gekraakt, en hoe zowel strafrechtelijke als civielrechtelijke procedures ingezet kunnen worden om een pand te beschermen. Daarnaast gaan we in op preventieve maatregelen die eigenaren kunnen treffen om het risico op kraak te minimaliseren.
Juridische aspecten van kraken in een nutshell
Kraken kent zowel civielrechtelijke als strafrechtelijke gevolgen. Sinds 1 oktober 2010 is het kraken van een woning of gebouw strafbaar op grond van artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht. Als een pand wordt gekraakt, is het daarom belangrijk direct de politie in te schakelen en aangifte te doen. Wanneer de politie kort na de kraak ter plaatse is, kan sprake zijn van heterdaad, waardoor de krakers direct kunnen worden uitgezet. Lukt dit niet, dan kan het Openbaar Ministerie een strafrechtelijke ontruiming starten door middel van een machtiging van de rechter-commissaris, die binnen 72 uur beslist en de krakers kan horen. Ook civielrechtelijk kan de eigenaar via de rechter een ontruimingsbevel verkrijgen.
Strafrechtelijke ontruiming van krakers
Kraken is een strafbaar feit. Daarom is het van belang dat de eigenaar van een pand direct aangifte doet zodra een kraakactie wordt geconstateerd. Op basis van artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht kan een opsporingsambtenaar overgaan tot strafrechtelijke ontruiming, mits hiervoor een machtiging is verkregen van de (hulp)officier van justitie.
Het Openbaar Ministerie (OM) dient voorafgaand aan een ontruiming een onderzoek uit te voeren. In de praktijk houdt dit in dat de politie overleg voert met de betrokken partijen – waaronder de eigenaar, de krakers en de gemeente – om vast te stellen of daadwerkelijk sprake is van een kraak en of ontruiming noodzakelijk is. Vervolgens kan de officier van justitie een bevel tot ontruiming uitvaardigen.
Sinds de inwerkingtreding van de Wet handhaving kraakverbod in 2022 is het eenvoudiger geworden om een pand strafrechtelijk te laten ontruimen. Waar krakers voorheen de mogelijkheid hadden om via een kort geding bezwaar te maken tegen een aangekondigde ontruiming, wordt de zaak nu binnen drie dagen voorgelegd aan de rechter-commissaris. Deze hoort de krakers en beslist of de ontruiming doorgang mag vinden. Indien de eigenaar kan aantonen dat de krakers schade hebben veroorzaakt aan het pand, kan hij zich als slachtoffer voegen in de strafprocedure om schade te vorderen. De strafrechter kan vervolgens een bedrag aan schadevergoeding bepalen.
Uw civielrechtelijke opties bij kraak
Naast de strafrechtelijke route kan ook een civielrechtelijke procedure worden gestart. Wanneer krakers zich toegang verschaffen tot uw pand, maken zij inbreuk op uw eigendomsrecht, wat een onrechtmatige daad vormt. U kunt de krakers daarom sommeren het pand vrijwillig te verlaten. Als zij hier geen gehoor aan geven, kan een civielrechtelijke ontruimingsprocedure worden gestart.
In een dergelijke procedure maakt de rechter een belangenafweging tussen het eigendomsbelang van de eigenaar en het verblijfsbelang van de krakers. Als het eigendomsbelang zwaarder weegt, zal de rechter een ontruimingsbevel uitvaardigen. De kans op toewijzing van het verzoek is groter wanneer de eigenaar concrete plannen heeft voor het pand, er sprake is van overlast door de krakers, of zij schade hebben veroorzaakt.
Kort geding bij spoedeisende situatie
Voor het verkrijgen van een rechterlijke uitspraak kan de eigenaar kiezen tussen een kort geding, voor een voorlopige spoedvoorziening, of een bodemprocedure, voor een definitieve uitspraak. Als er een spoedeisend belang is bij de ontruiming, kan een kort geding worden gestart. Dit is een versnelde civiele procedure waarin de rechter een voorlopige voorziening kan treffen.
Een situatie wordt als spoedeisend beschouwd wanneer bijvoorbeeld:
- de openbare orde wordt verstoord of er een onveilige situatie ontstaat voor de leefomgeving;
- er een omgevingsvergunning is verleend en een aannemer gereedstaat om met (ver)bouwwerkzaamheden te starten;
- illegale activiteiten plaatsvinden in het pand, zoals milieudelicten, een wietplantage of andere strafbare feiten;
Rechten van krakers
Hoewel het kraken van panden wettelijk verboden is, beschikken krakers onder bepaalde omstandigheden toch over rechten. Deze rechten vloeien voort uit het in artikel 12 van de Grondwet en artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) verankerde huisrecht.
Artikel 12 van de Grondwet bepaalt dat “ieder onschendbaar is in zijn woning”, terwijl artikel 8 EVRM stelt dat “een ieder recht heeft op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie”.
Op basis van deze bepalingen mag de politie een pand niet betreden of ontruimen zonder voorafgaande toestemming van de rechter. Wanneer krakers een pand betrekken, trachten zij zo spoedig mogelijk huisvrede te vestigen door het pand in te richten met huiselijke elementen, zoals een eettafel, stoelen en een matras.
Vanaf het moment dat huisvrede is gevestigd, ontstaat het huisrecht. In een uitspraak uit 2011 heeft de Hoge Raad bevestigd dat de politie een gekraakt pand niet zonder rechterlijke toetsing mag betreden of ontruimen. Een voorgenomen ontruiming dient daarom altijd eerst door een rechter te worden beoordeeld.
Voorkomen van kraak is nog beter; preventie en leegstand
Het leeg laten staan van een pand vergroot het risico op kraak. Het is daarom verstandig het pand tijdelijk te laten bewonen of bewakers aanwezig te laten zijn via een bewakingsovereenkomst. Daarnaast kan leegstand tot problemen met de gemeente leiden. Volgens de Leegstandswet mag een woning niet langer dan zes maanden leegstaan; daarna moet de eigenaar de leegstand melden bij de gemeente.
Hoewel de wet niet exact bepaalt hoe lang een pand leeg mag staan, hebben gemeenten verplichtingen ingesteld om na deze periode afspraken te maken over hergebruik van leegstaande panden. Tijdelijke verhuur kan in veel gevallen worden toegestaan, bijvoorbeeld wanneer een pand op de nominatie staat voor sloop, renovatie of verkoop. Voor dergelijke tijdelijke verhuur is in de meeste gevallen een vergunning van de gemeente vereist.
Vergunning voor tijdelijke verhuur
Voor verhuur op basis van de Leegstandswet is altijd een vergunning nodig. Een gemeente kan bijvoorbeeld een vergunning verlenen voor een periode van vijf jaar voor te koop staande particuliere woningen; deze vergunning is niet verlengbaar. Voor gebouwen met een omgevingsvergunning en een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan kan de vergunning maximaal tien jaar geldig zijn, eveneens zonder verlenging. In dat geval loopt de vergunning gelijk aan de omgevingsvergunning.
In andere gevallen wordt doorgaans een vergunning afgegeven voor een initiële periode van maximaal twee jaar, die jaarlijks kan worden verlengd, afhankelijk van het type vastgoed:
- 5 jaar voor te koop staande particuliere woningen
- 7 jaar voor huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie
- 10 jaar voor gebouwen met een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan
Verhuurders kunnen meerdere keren een vergunning aanvragen voor hetzelfde pand. Om misbruik van de Leegstandswet te voorkomen, bijvoorbeeld door langdurige tijdelijke verhuur, geldt echter dat tussen twee vergunningaanvragen voor hetzelfde pand minimaal vijf jaar moet zitten waarin geen vergunning van kracht is geweest.
Stappenplan in geval van kraak van een pand
Kraken kan ingrijpend zijn voor vastgoedeigenaren. Door tijdig juridische stappen te zetten en zowel strafrechtelijke als civielrechtelijke procedures te benutten, kan een pand effectief worden beschermd. Hieronder volgt een praktisch stappenplan:
- Bel direct uw advocaat en doe aangifte bij de politie
Zorg dat u kunt aantonen dat u eigenaar bent en dat de krakers zonder toestemming aanwezig zijn. Als de kraak nog gaande is of recent heeft plaatsgevonden, kunt u aandringen op directe ontruiming. Neem hiervoor eigendomsdocumenten mee, zoals een kadasteruittreksel of een notariële akte. - Verzamel bewijs van schade
Documenteer de situatie zorgvuldig. Maak foto’s en video’s van het pand en noteer alle schade die de krakers hebben veroorzaakt. - Stimuleer een strafrechtelijke procedure
Na aangifte kan het Openbaar Ministerie (OM) een ontruimingsprocedure starten. Uw advocaat kan hierin actie ondernemen. Op basis van recente wetgeving verloopt een strafrechtelijke ontruiming doorgaans sneller. - Start een civielrechtelijke procedure indien nodig
Als de strafrechtelijke weg niet direct succesvol is of wanneer de krakers een beroep doen op hun huisrecht, kunt u een civielrechtelijke procedure starten om een ontruimingsbevel te verkrijgen. Toon hiervoor een concreet belang aan, zoals verbouwingsplannen of een verkoopovereenkomst. - Neem contact op met uw verzekering.
Controleer uw opstal- en inboedelverzekering. Mogelijk kunt u de schade vergoed krijgen via uw polis.
Blenheim adviseert en procedeert voor haar klanten over vastgoed. Wij delen onze vastgoedexpertise graag met u.