17 december 2013

Vergemakkelijking tijdelijke verhuur te koop staande woningen

Categorie: Bestuursrecht

Vergemakkelijking tijdelijke verhuur te koop staande woningen

Het kabinet treft diverse maatregelen om de huidige stagnatie op de woningmarkt te verhelpen. Deze maatregelen richten zich zowel op behoud en herstel van vertrouwen voor de koopwoningenmarkt als op meer marktwerking en verbetering van de doorstroming op de huurwoningenmarkt. In het Woningakkoord zijn verschillende afspraken gemaakt die de woningmarkt weer vlot zouden moeten trekken.

Met ingang van 1 juli 2013 is er al een belangrijke wijziging geweest in de Leegstandwet die het voor huiseigenaren makkelijker maakt om hun te koop staande woning te verhuren.

Wat regelt de Leegstandwet?

De Leegstandwet maakt het mogelijk om te koop staande woonruimte te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst zonder tussenkomst van een rechter kan beëindigen. Daarvoor is niet vereist dat hij de huurovereenkomst opzegt met inachtneming van de wettelijke opzeggingsgronden. De verkoop van woonruimte is voor een reguliere huurovereenkomst geen opzeggingsgrond. Verhuur op basis van de Leegstandwet is om die reden een zeer goede uitkomst om te koop staande woningen te verhuren totdat daarvoor een koper is gevonden.

Belangrijkste voorwaarden voor verhuur woonruimte op basis van de Leegstandwet

Om op basis van de Leegstandwet te verhuren, gelden (onder meer) de volgende voorwaarden:

  1. Het moet gaan om:

    a. een woonruimte die te koop staat (plus artikel 15b van de Leegstandwet);
    b. een sloop- of renovatiewoning die voor verhuur bestemd is;
    c. een woonruimte in een gebouw dat bestemd is voor groepsgewijze huisvesting, voor verzorging of verpleging, voor logiesverschaffing of voor administratie of onderwijs.

  2. Er dient een vergunning te worden aangevraagd die vóór het aangaan van de huurovereenkomst dient te zijn verleend.

Wijziging Leegstandwet per 1 juli 2013

  1. B&W mogen de vergunning alleen verlenen als:

    a. de woonruimte leeg staat, en;
    b. van de eigenaar niet verlangd kan worden dat hij de woonruimte anders dan door verhuur op basis van de Leegstandwet ‘dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting’, en;
    c. de eigenaar aantoont dat de woonruimte ook daadwerkelijk bewoond zal worden.

  2. De huurovereenkomst dient aan bepaalde vereisten te voldoen. Zo moet er onder andere een verwijzing naar de Leegstandwet te staan, naar de duur van de vergunning van B&W, naar de (verplichte) minimumduur van de huurovereenkomst en naar de verplichte opzegtermijnen.

    LET OP: voldoet de huurovereenkomst niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet, dan geldt de huurovereenkomst als een reguliere huurovereenkomst. De huurder heeft dan recht op huurbescherming met alle gevolgen van dien (uitzonderingen daargelaten).

Wat wijzigt er?

Op 1 juli 2013 is de Leegstandwet op een aantal punten gewijzigd. De meest in het oog springende wijzigingen zijn:

B&W mogen bij de vergunningverlening voor verhuur van te koop staande woonruimte niet meer bepalen wat de maximale huurprijs is die de verhuurder in rekening mag brengen. Dat betekent dat het de verhuurder vrij staat om iedere huurprijs te bedingen die hij wenst.

B&W mogen aan de vergunningverlening voor verhuur van te koop staande woonruimte geen andere voorwaarden meer stellen dan die de Leegstandwet noemt (zie hierboven onder 3). Daaraan is één voorwaarde toegevoegd:

B&W mogen bij de verhuur van te koop staande woonruimte alleen een vergunning verlenen als de eigenaar (niet zijnde een rechtspersoon) hooguit voor één andere woonruimte een vergunning op basis van de Leegstandwet heeft. B&W mogen voor dezelfde woonruimte wel vaker een vergunning verlenen, mits voor die woonruimte voor de duur van minimaal vijf jaar voorafgaand aan het moment waarop de vergunning is verleend, geen vergunning was verleend.

De duur van de vergunning bedraagt bij te koop staande woonruimte nog steeds vijf jaar. B&W dienen de vergunning voortaan wel voor vijf jaar in één keer te verlenen (in plaats van voor twee jaar met de mogelijkheid van verlenging voor telkens één jaar).

De duur van de vergunning voor sloop- en renovatiewoningen is voortaan zeven jaar (in plaats van vijf).

De duur van de vergunning van woonruimte in een gebouw dat bestemd is voor groepsgewijze huisvesting, voor verzorging of verpleging, voor logiesverschaffing of voor administratie of onderwijs bedraagt nu tien jaar (in plaats van vijf).

Belangrijkste gevolgen wijziging Leegstandwet voor verhuurders en huurders

Voor verhuurders betekent de wijziging van de Leegstandwet een verruiming van de mogelijkheden om op basis van die wet te verhuren. Voor verhuurders is het wel zaak er voor te zorgen dat een huurovereenkomst gebruikt wordt die voldoet aan de eisen die de Leegstandwet stelt.

Het meest in het oog springende gevolg voor huurders is dat zij bij verhuur van te koop staande woonruimte op grond van de Leegstandwet geen huurprijsbescherming meer genieten.

Vragen over de Leegstandwet aan een advocaat huurrecht

Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben over de wijzigingen in de Leegstandwet of vragen over huur of verhuur van winkelruimte of (overige) bedrijfsruimte en kantoren, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met een advocaat huurrecht opnemen: