5 december 2014

Marktomstandigheden dwingen tot wijziging contract

Categorie: Bestuursrecht

Projectontwikkeling; wijziging contract wegens onvoorziene omstandigheden

De gemeente heeft in 2008 ongeveer 23 ha. agrarische grond van gedaagde gekocht. De bedoeling was dat de grond gebruikt zou worden voor realisering van het plan Waterrijk, een ruim opgezette, waterrijke villawijk. Partijen strijden over de vraag of tussen hen is overeengekomen dat gedaagde de verkochte grond (om niet) mocht blijven gebruiken totdat de gemeente het bestemmingsplan had gewijzigd, of totdat de gemeente de grond bovendien zelf, ten behoeve van het plan Waterrijk, nodig had. De gemeente Almelo startte een procedure tegen de verkoper van de grond en dat heeft geleid tot deze uitspraak: Rechtbank Overijssel, 18 juni 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:3528.

Uitgangspunten bij sluiten contracten en verandering marktomstandigheden

Toen de koopovereenkomst werd gesloten (voorjaar 2008) is door partijen niet bedacht dat er een situatie zou kunnen bestaan waarin de woningbouwmarkt zou instorten en het plan om die reden wellicht helemaal niet zou doorgaan. Er is niet bedacht dat het plan wegens marktomstandigheden wel eens helemaal niet door zou kunnen gaan of in sterk verminderde omvang. Niet is bedacht dat zelfs in 2013/2014 niet zeker zou zijn wanneer er begonnen wordt met de bouw, maar in elk geval niet op korte termijn.

Marktontwikkelingen niet voorzien bij sluiten contract

Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid. Voor de rechtbank zijn daarbij van belang de, door de gemeente ook genoemde omstandigheden, dat er ook thans nog geen zicht op is wanneer de ontwikkeling van het gebied zal starten, maar dat dat niet in de nabije toekomst zal zijn. Het gratis voortgezet gebruik zou dus nog jaren kunnen duren. Dat zou een voordeel voor de verkoper van de agrarische grond opleveren dat niemand had voorzien en ook niet had verwacht. Ten tijde van de koopovereenkomst is niet voorzien in de gevolgen van de marktontwikkelingen die meebrengen dat de gemeente zelfs in 2013 niet daadwerkelijk gaat bebouwen. De inzakkende markt en de totale vraaguitval ter zake van woningbouw is feitelijk niet voorzien of verdisconteerd in de overeenkomst. De onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten.

Redelijkheid en billijkheid leidt tot wijziging contract

Naar het oordeel van de rechtbank is wel sprake van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat gedaagde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De rechtbank is van oordeel dat de gewijzigde omstandigheden niet voor rekening van de gemeente behoren te blijven. De rechtbank wijzigt, op grond van onvoorziene omstandigheden, de koopovereenkomst, aldus dat verkoper het verkochte persoonlijk om niet mag blijven gebruiken tot uiterlijk 1 augustus 2014. Het voortgezet gratis gebruikt duurt inmiddels ruim zes jaar. Bovendien heeft [gedaagde] er, gelet op deze procedure en het duidelijke standpunt van de gemeente, ook reeds geruime tijd rekening mee kunnen houden dat het voortgezet gebruik zou eindigen.

Beëindiging overeenkomst door wijziging markt

Wederom een voorbeeld dat een contract dat niet uitvoerbaar is door wijziging of ontbinding van het contract beëindigd kan worden. Onvoorziene omstandigheid of overnacht hoedt niet alleen in de vastgoedwereld te spelen. Beëindiging wegens onvoorziene omstandigheden kan ook in ander sectoren aan de orde zijn. Een gespecialiseerde advocaat kan analyseren of een contract in aanmerking komt om voortijdig te wijzigen of te ontbinden.