Menig burengeschil gaat over de erfgrens. Daar wordt ook regelmatig over geprocedeerd. Terugkerend thema bij een burengeschil zijn de verschillende soorten grenzen die een rol kunnen spelen waar de erfgrens ligt. Wanneer er wordt gesproken over een ‘’grens’’, kunnen drie soorten grenzen worden onderscheiden: de kadastrale grens, de juridische grens en de gebruikersgrens (ofwel de feitelijke grens). In de praktijk kunnen alle drie de grenzen een andere ligging hebben ten opzichte van elkaar. Ik geef een korte introductie over het juridisch kader bij een erfgrensgeschil en hoe tot een oplossing gekomen kan worden.
3 soorten grenzen kunnen rol spelen in burengeschil
De kadastrale grens is een administratieve grens die op de kadastrale kaart de grens aanduidt. De kadastrale grens wordt bij het ontstaan van een perceel vastgelegd bij het kadaster. Het kadaster is lijdelijk en neemt geen beslissingen over grensgeschillen. Soms wordt in een akte wel de voorlopige kadastrale grens aangeduid. Dat gaat niet als goed. Kadastrale grens met een voorlopig karakter kan worden gehanteerd om de erfgrens vast te stellen, mits de aanvrager van de voorlopige grens nauwkeurige gegevens heeft gebruikt, zo heeft de rechter bepaald.
De juridische grens is de grens zoals door partijen is afgesproken in een overeenkomst en is neergelegd in de akte. De juridische grens kan na jaren anders liggen, bijvoorbeeld door verjaring. De gebruikersgrens is de grens zoals deze feitelijk in het terrein wordt gebruikt. Deze drie grenzen kunnen in de praktijk een andere ligging hebben ten opzichte van elkaar, en dat kan tot geschillen leiden.
De juridische grens is de eigendomsgrens, de ‘’echte erfgrens’’. Indien een beroep wordt gedaan op de juridische grens moet deze zijn vastgelegd in een notariële akte. Een notariële akte kan als brondocument gebruikt worden door het Kadaster. Als het Kadaster die grens over neemt is die grens ook de kadastrale grens geworden. Het blijft mensenwerk dus het Kadaster maakt ook wel eens een fout. Uit de uitspraak van de Afdeling van 6 mei 2015, volgt dat de bedoeling van partijen van belang kan zijn bij het bepalen of sprake is van een misslag door het Kadaster. Als die bedoeling niet (goed) te herleid is dan zal de rechter kijken of een brondocument onaantastbaar is geworden en kan doorslaggevende waarde aan het relaas van bevindingen worden toegekend.
Uitgangspunt bij vaststelling van de erfgrens
Uit een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam volgt onmiskenbaar dat bij vaststelling van de erfgrens dient te worden uitgegaan van de akte van notariële levering waarin de bedoeling van partijen tot uitdrukking is gebracht. Uit rechtsoverweging 3.3 volgt:
‘’Het geschil tussen partijen betreft de vraag waar de erfgrens tussen hun percelen is gelegen. (…) Daarbij komt het naar vaste rechtspraak aan op de in de akte van notariële levering aan [geïntimeerden] tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte.’’ Zie Gerechtshof Amsterdam 1 september 2009, ECLI:NL:GHAMS:2015:3614, r.o. 3.3; ook in Hoge Raad van 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000: AA8901; herhaald in: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 maart 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:593, r.o. 3.14.
De kadastrale grens hoeft niet beslissend te zijn
Ook uit een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wordt duidelijk dat dat de kadastrale aanduiding weliswaar een belangrijke rol, maar niet een beslissende rol speelt bij het bepalen van de erfgrenzen en de omvang van het registergoed dat is geleverd. Uit rechtsoverweging 4.7 volgt:
‘’Uitgangspunt blijft dat de omvang van het perceel en de perceelsgrenzen worden bepaald door wat daarover tussen partijen is overeengekomen en blijkt uit de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Voor het bepalen van de partijbedoeling moet de akte van levering worden uitgelegd aan de hand van een objectieve maatstaf. Die maatstaf houdt in dat het aankomt op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.’’
De logisch gedachte is om de kadastrale grens te laten aansluiten bij de juridische grens. Het kan door omstandigheden echter voorkomen dat de juridische grens niet aansluit bij de kadastrale grens. In dat geval prevaleert de partijbedoeling in de akte van levering (de juridische grens) boven de kadastrale grens. Dat speelde in de zaak waar het ging om de vraag waar de juridische erfgrens ligt tussen de percelen van partijen. De eisers stellen dat deze grens gelijk is aan de kadastrale erfgrens die zij in 2023 hebben laten uitmeten. Gedaagde stelt dat als gevolg van verjaring de juridische erfgrens zich bevindt ter plaatse van de feitelijke grens die wordt gevormd door ‘de paaltjesgrens’, de door eisers geplaatste schutting en aan de noordzijde de grens die werd gemarkeerd door de voormalige coniferenhaag in het verlengde van de schutting. De rechtbank geeft gedaagden gelijk en oordeelt dat het beroep op verjaring slaagt, zodat de feitelijke grens ook de juridische grens is.
Wat staat er over grensbepaling in de Kadasterwet?
Ingevolge artikel 1 Kadasterwet wordt de kadastrale grens gevormd op basis van ‘’inlichtingen van belanghebbenden en met gebruikmaking van bescheiden, zoals bedoeld in artikel 50 van de Kadasterwet’’. Uit artikel 57 lid 1 Kadasterwet volgt bovendien dat een aanwijzing grondslag vormt voor de meting. Voor de vorming van een perceel is de aanwijzing van de grenzen aldus leidend.
Op grond van artikel 1 lid 1 van de Kadasterwet wordt onder ‘brondocument’ verstaan:
- in de openbare registers ingeschreven of anderszins door de Dienst gehouden document, of
- besluit of gewaarmerkt afschrift daarvan.Een akte van de notaris is zo’n brondocument. Omdat die akte in geval van een burengeschil gespeld wordt is wel duidelijk dat de formulering in de akte belangrijk is. Als een plattegrond bij de akte zit dan kan daar ook waarde aan toegekend worden, maar kan ook voor onduidelijkheid zorgen als de grenzen op die kaart afwijken van de kadastrale grens.Bij twijfel over de juistheid van gegevens in het Kadaster, dus de erfgrens, kan die belanghebbende onder opgaaf van redenen aan de Dienst een verzoek tot herstel van dat gegeven in de basisregistratie kadaster doen. Dat is de grensreconstructie als bepaald in art. 7t Kadasterwet, waarover hieronder mee.
3 methodes om juiste erfgrens te bepalen zonder de rechter
1 Kadaster verzoeken een fout te herstellen
Een fout in het Kadaster kan gemeld worden via een formulier. Het melden van de fout aan het Kadaster is echter geen officieel verzoek tot herstel van de fout. Vraag dus altijd gemotiveerd om herstel van de fout in de kadastrale gegevens. Indien het Kadaster per kennisgeving laat weten dat de fout is hersteld dan is de kwestie daarmee geregeld. Als het Kadaster de fout echter niet corrigeert dan kan tegen dit besluit binnen 6 weken bezwaar aangetekend worden. De bezwaarprocedure is een bestuursrechtelijk procedure. Omdat er diverse juridisch aspecten kunne spelen kan het raadzaam zijn een advocaat in te schakelen om het bezwaar in te dien. Indien het bezwaar wordt afgewezen dan kan binnen 6 weken beroep aangetekend worden bij de rechtbank, afdeling bestuursrecht. Lees hier meer over de bestuursrechtelijke procedure tegen het Kadaster.
2 Grensreconstructie door Kadaster in aanwezigheid van partijen
Buren of partijen bij het geschil kunnen het Kadaster vragen tot herstel van gegevens in de Basisregistratie Kadaster op grond van artikel 7t van de Kadasterwet, ook wel herstelverzoek of grensreconstructie genoemd. Bij een Grensreconstructie maakt het Kadaster een bestaande kadastrale grens opnieuw zichtbaar in het terrein. Dat kan bijvoorbeeld handig zijn bij een conflict met uw buren. Het is verstandig als beide partijen bij het geschil aanwezig zijn. Een landmeter komt langs en laat u zien waar de kadastrale grens ligt. Hij maakt een relaas van bevindingen. Hiervoor gebruikt de landmeter de meetgegevens van de oorspronkelijke grens. Deze grens hebben de betrokken partijen bij het vaststellen of ontstaan samen aangewezen. Als het Kadaster aldus de grens fysiek ter plekke heeft aangeduid dan is het aan partijen wat ze daarmee doen. Let wel: het herstel van de kadastrale grenzen en de oppervlakte van het perceel op de kadastrale kaart en in de Basisregistratie Kadaster is een administratieve aanpassing. Deze aanpassing heeft geen gevolgen voor de feitelijke ligging van de grenzen. Het is daarom te overwegen om af te spreken dat de betrokkene bij het geschil de reconstructie als bindend beschouwen; dan is het geschil daarmee opgelost. En anders rest de gaan naar de rechter die de grens, als deze onzeker is, bindend kan vaststellen in een uitspraak. Als op basis van de meetgegevens uit het relaas van bevindingen de kadastrale grens geenszins onzeker is dan kan de rechter geen grens bepalen ex art. 5:47 BW</
3 Bindend advies over erfgrens door deskundige
De landmeter van het Kadaster probeert op basis van de gegevens over de erfgrens die hij heeft een inmeting te doen. Hij maakt geen juridische overwegingen; het beschreven juridisch kader wordt bij de grensconstructie niet beoordeeld, dat is niet het werk van de landmeter. Dat is soms een gemis, want na menige grensreconstructie is het geschil niet opgelost omdat een van de partijen het er niet mee eens is. Daarom is het een optie om een juridisch onderlegde deskundige zoals een vastgoedadvocaat bij wijze van bindend advies de grens te laten vaststellen. Het voordeel daarvan dat partijen dan weten waar zij aan toe zijn, het bindend advies kan snel (procedure bij rechtbank duurt veel langer) gegeven worden en de kosten daarvoor zij veel lager dan een procedure bij de rechtbank met eventueel ook hoger beroep. Om een binden advies te laten geven door de deskundige wordt een bindend advies overeenkomst gesloten waarin partijen zich committeren het dat het bindend advies voor hen bindend is en daarmee het geschil is beslecht. Alternatief is een niet-binden advies te vragen; en dat kan som ook verhelderend zijn voor de betrokken partijen, alvorens ze een kostbare gerechtelijke procedure starten.
Een geschil over erfgrenzen is soms erg ingrijpend zijn voor de betrokkenen en kan tot vervelende burengeschillen leiden. Wij proberen altijd om met partijen naar oplossing te werken. Soms kan mediation ook tot een oplossing leiden, maar de ervaring leert dat partijen vaak zeer overtuigd zijn van hun eigen gelijk, en geven en nemen in mediation niet meer is op te brengen. Het vastgoedteam van Blenheim adviseert en procedeert over erfgrensgeschil. We delen onze expertise graag met u.