1 oktober 2021

Procureur-generaal sluit zich aan bij het hof Amsterdam; mogelijk minder huurkorting voor huurders dan verwacht

Categorie: Huurrecht

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft zich in een prejudiciële procedure over huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis aangesloten bij de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021. Het huurdeel van de TVL zal volgens de procureur-generaal voortaan van de huurprijs worden afgetrokken, alvorens een huurprijsvermindering over het resterende deel van de huur zal worden toegewezen. Een tegenvaller voor huurders, die nu een lagere huurprijsvermindering tegemoet kunnen zien dan werd toegewezen op grond van eerdere berekeningsmethodes.

Vier vragen voor het oplossen van concrete gevallen

De aanhoudende discussies omtrent huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis hebben ertoe geleid dat de kantonrechter in Roermond een viertal prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad. Om houvast te creëren bij het oplossen van concrete gevallen zijn de volgende vragen gesteld:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Gebrek

De procureur-generaal is van mening dat de gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronacrisis, behoudens een afwijkende contractuele regeling, in beginsel is aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. De gedwongen sluiting vanwege de pandemie is namelijk een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid als gevolg waarvan de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.

Huurprijsvermindering voor het verdelen van de financiële ‘pijn’

De vaste lijn in de rechtspraak is dat de financiële ‘pijn’ van de coronacrisis tussen huurder en verhuurder verdeeld moet worden. Om die reden heeft de huurder van een bedrijfsruimte veelal recht op een huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis. De procureur-generaal sluit zich aan bij de heersende rechtspraktijk door vast te stellen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst (lees: huurprijs) mag verwachten. Kortom: de coronacrisis kan in beginsel dus leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering.

TLV speelt rol bij bepalen huurprijsvermindering

De procureur-generaal heeft voorts bevestigd dat het voldoende ernstige omzetverlies dat de huurder lijdt als gevolg van de coronacrisis het uitgangspunt is bij het bepalen van ‘de te verdelen pijn’ tussen huurder en verhuurder. Bij het berekenen van huurprijsvermindering is het omzetdalingspercentage al langere tijd het vertrekpunt. Zo betrof het toe te wijzen percentage huurprijsvermindering eerder 50% van het omzetdalingspercentage. Het financiële nadeel werd zo gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder verdeeld. De vraag bleef echter bestaan op welke wijze de steunmaatregelen van overheidswege – waarop huurders veelal aanspraak kunnen maken – in die berekening betrokken dienden te worden. Met de conclusie van de procureur-generaal is nu ook aan die discussie een einde gekomen. De TVL dient ter dekking van de vaste lasten, waaronder de huur. De TVL moet dan ook worden meegenomen bij het bepalen van de hoogte van de huurprijsvermindering. De overige tegemoetkomingen van overheidswege worden voor de berekening van het percentage huurprijsvermindering buiten beschouwing gelaten.

Formule voor berekenen huurprijsvermindering

De procureur-generaal is van mening dat het door de huurder ontvangen bedrag aan TVL dient te worden verdisconteerd op de wijze waarop het Gerechtshof Amsterdam dat heeft bepaald in haar uitspraak van 14 september 2021. Dit betekent dat het huurdeel van de TVL voortaan in mindering gebracht dient te worden gebracht op de huur, waarna de huurprijsvermindering berekend kan worden over het resterende huurbedrag. Immers, de ‘te verdelen pijn’ is het gedeelte is dat nog nadeel overlevert voor de huurder doordat het niet wordt gedekt door de TVL. Volgens deze methode zal de huurprijsvermindering voortaan berekend moeten worden aan de hand van de volgende formule: (totale werkelijke vaste lasten – TVL) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x omzetdalingspercentage x 50% = huurprijsvermindering.

Gevolgen voor huurders

De eerdere gehanteerde berekening was een stuk voordeliger voor huurders. Als de Hoge Raad de conclusie volgt, zullen de huurkortingen (een stuk) lager uitvallen.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met het vastgoedteam van Blenheim.