Nieuwe uitspraak Hoge Raad in Didam-zaak: de (rechts)gevolgen bij verkoop vastgoed door de overheid
Categorie: Overheidsprivaatrecht, Schaarse rechten
Op 15 november 2024 deed de Hoge Raad in een zaak tussen een vastgoedonderneming en de gemeente Montferland uitspraak in het langverwachte Didam II-arrest. De overkoepelende vraag die centraal stond was als volgt:
is het de overheid toegestaan een stuk grond exclusief aan één partij aan te bieden, zonder enige vorm van mededinging, of is zij verplicht alle (potentiële) gegadigden een gelijke kans te geven om het stuk grond te kopen?
Didam I – gemeente verkoop zonder openbaarmaking vastgoed aan een vastgoed partij
De gemeente Montferland (‘’Gemeente’’) is eigenaar van een stuk grond in het dorpscentrum van Didam en had kenbaar gemaakt om met betrekking tot dit stuk grond exclusief te onderhandelen met één partij. Een andere potentiële gegadigde, een vastgoedonderneming, heeft vervolgens een kort geding aangespannen om te bewerkstellingen dat de Gemeente het stuk grond te koop zou aanbieden in een “openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure’’. De daartoe strekkende vorderingen van de vastgoedonderneming werden afgewezen, hetgeen heeft geleid tot een bodemprocedure en het bijbehorende Didam-arrest.
In het Didam I-arrest werd kort samengevat geoordeeld dat uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur voortvloeit dat een overheidsorgaan dat het voornemen heeft een aan hem toebehorend stuk grond te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om “mee te dingen’’ naar dit stuk grond door het realiseren van een “passende mate van openbaarheid’’. De Hoge Raad baseert zich in deze uitspraak (met name) op het gelijkheidsbeginsel. Dit staat nu bekend als de “Didam-regels’’.
Het Didam I-arrest heeft nadien geleid tot vragen en onzekerheid op diverse punten. Bovendien markeert het een breuk met de tot dan toe gangbare praktijk, waarbij veel overheden om diverse redenen vaak grond rechtstreeks verkochten. Afgelopen mei 2024 plaatste advocaat-generaal Snijders in zijn Conclusie nog vraagtekens bij de grondslag van de Didam-regels.
Didam II – rechtsgevolgen bij verkoop van vastgoed door de overheid?
In het Didam II-arrest geeft de Hoge Raad (ten dele) meer duidelijkheid ten aanzien van de vragen die zijn gerezen door het eerste arrest.
De belangrijkste vraag die is ontstaan betreft de rechtsgevolgen van een verkoop die niet in overeenstemming is met de Didam-regels. Lagere rechters hebben hierover verschillende standpunten ingenomen. In de uitspraak van 15 november 2024 oordeelt de Hoge Raad dat de Didam-regels géén dwingendrechtelijke bepalingen zijn én niet de strekking hebben om geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen te treffen.
Handelen in strijd met de Didam-regels regels door een overheidsorgaan heeft derhalve géén invloed op de geldigheid van de gesloten koopovereenkomsten. Het kan wel tot gevolg hebben dat het betreffende overheidsorgaan aansprakelijk wordt gesteld voor schade jegens de gegadigde die onterecht geen gelijke kans heeft gekregen.
Uitgangspunt bij verkoop vastgoed door de overheid
Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich mee dat een overheidsinstelling om gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Deze mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Overigens dwingen de Didam-regels niet tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder.
De Didam-regels bij projectontwikkeling en ruimtelijke plannen
De Didam-regels laten de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen onverlet. Maar wel is het zo dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam de Didam-regels toegepast moeten worden. In geval van slechts één serieuze gegadigde moet het overheidsorgaan motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Criteria om handelwijze bij verkoop vastgoed te beoordelen
De overige handvatten die de Hoge Raad meegeeft zijn als volgt:
- De Didam-regels zijn ook van toepassing op handelen van een overheidsorgaan dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam I-arrest van 26 november 2021;
- Zolang er nog geen overeenkomst is gesloten die het overheidsorgaan verplicht tot levering kan aanleiding bestaan, op vordering van een (potentiële) gegadigde, de voorgenomen verkoop te verbieden;
- Indien het overheidsorgaan heeft vastgesteld dat er redelijkerwijs maar één serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor de transactie dient dit desalniettemin openbaar te worden gemaakt.
Nog steeds open eindjes bij overdracht van (schaarse) rechten op vastgoed
De nieuwe uitspraak van de Hoge Raad biedt meer inzicht, maar er blijven nog veel vragen onbeantwoord die in de praktijk relevant zijn: hoe moet bijvoorbeeld worden omgegaan met de vordering tot schadevergoeding van de gegadigde met ongelijke kans én hoe zit het met de grondslag van de Didam-regels? De zaak is nu doorverwezen naar het Hof van Den Haag, dat zich opnieuw over de kwestie zal buigen. Wij blijven de ontwikkelingen volgen en zullen u informeren zodra er nieuws is.