Verborgen gebreken en zichtbare gebreken kunnen tot aansprakelijkheid van de verkoper van een woning leiden. Het standaard NVM koopcontract sluit aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken uit. Maar daar kan de verkoper van een woning niet altijd een beroep op doen. Terzake gebreken die de verkoper van een huis kent heeft hij een mededelingsplicht.
Artikel 6.1 van het NVM koopcontract bepaalt ‘De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.’ Alleen indien verkoper een verwijt gemaakt kan worden, bijvoorbeeld als verbouwd is zonder een vergunning is verkoper herstelschade en aanvullende schade verschuldigd (zie artikel 6.3 NVM contract).
Beoordeling aansprakelijkheid verborgen gebrek bij NVM koopcontract
Met artikel 6.1 van de NVM koopovereenkomst sec lijkt de koper een kansloze zaak te hebben als er zich een gebrek voordoet. Echter, artikel 6.1 dekt niet alles; dat hangt bij verborgen gebreken altijd van de feiten en omstandigheden van het geval af. Ook artikel 6.3 is van belang, waarin verwezen wordt naar art 7:17 BW (conformiteit bij koopcontract), luidt: ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’
De koper heeft dus alleen een vordering als het om gebreken te gaan die een normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Dat zal per geval bekeken moeten worden. lekkages, gebrekkige elektra en rotte balken zullen als snel in de weg staan aan normaal gebruik. Lees ook: 7 tips bij verborgen gebreken
Verkoop oud huis en effect van een ouderdomsclausule
Bij een oud huis staat niet ieder gebrek in de weg aan normaal gebruik. Door middel van een ouderdomsclausule heeft de koper een onderzoeksplicht; hij weet immers dan dat de oude woning gebreken kan vertonen die samenhangen met de ouderdom. Aan een woning van bijna 100 jaar oud kan de koper aanmerkelijk minder hoge eisen stellen dan aan een nieuwe woning of bijvoorbeeld een huis van slechts vijf jaar oud. Van een woning van bijna 100 jaar met enige (ouderdoms)gebreken, kan niet gemakkelijk gesteld worden dat deze niet aan de overeenkomst beantwoordt. De verkoper schiet dan ook niet tekort en is niet aansprakelijk voor de gebreken. Soms wanneer een technische persoon bepaalde ‘gebreken’ constateert in de woning, hoeft dat niet in juridische zin een gebrek te zijn.
Klachtplicht van de koper na ontdekking verborgen gebrek
De koper die een verbogen gebrek ontdekt heeft een klachtplicht: direct melden aan de verkoper. Deze klachtplicht geld bij koop van roerende zaken maar ook bij onroerend goed. Een koper van een woning of appartement dient dan ook direct na ontdekking van gebreken in de woning een schriftelijke klacht bij de verkoper neer te leggen met alle punten waarin de verkoper op grond van het koopcontract tekortschiet. Lees hierover termijn klacht bij koop.
Mededelingsplicht verkoper staat in de weg aan beroep op uitsluiting aansprakelijkheid
Verkoper heeft weliswaar een mededelingsplicht, maar koper heeft ook zeker een onderzoeksplicht. Wanneer koper mogelijk niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht, wordt het moeilijk om dat thans op het bord van verkoper te leggen, tenzij de verkoper de gebreken kende en ze had moeten mededelen. Dat zal bij lekkages in een dak, een cv-installatie met lekkage, defecte airco’s e.d. het geval zijn. De verkoper kan zich niet beroepen op artikel 6.1 van de NVM-akte, als hij dienaangaande een mededelingsplicht had terzake de achteraf geconstateerde gebreken. Schending van de mededelingsplicht levert dan direct een tekortkoming van de verkoper op terzake de betreffende verborgen gebreken die de koper ontdekt. In de praktijk weet een verkoper natuurlijk al lang dat de airco’s niet werkten, de tuinverlichting het niet doet, er lekkages zijn en dergelijke. Dat valt dan onder zijn mededelingsplicht.