10 januari 2013

Winstafdracht bij illegale onderverhuur

Categorie: Bestuursrecht

In 2010 heeft de Hoge Raad bepaald dat verhuurders illegale onderverhuurders (ook) financieel kunnen aanpakken; zij kunnen immers de winst die de huurders middels illegale onderhuur hebben gemaakt (op grond van artikel 6:104 BW) van de betreffende huurders vorderen.

In voornoemde zaak ging het om een huurder die een huurwoning huurde van een woningcorporatie in Amsterdam. De betreffende huurder verhuurde de huurwoning zonder toestemming van de verhuurder onder aan studenten, teneinde (een aanzienlijke) winst te genereren. Het gerechtshof oordeelde – kort gezegd – dat de huurder het genoten voordeel van de illegale onderverhuur aan de woningcorporatie diende af te dragen. Volgens het Hof zou middels deze maatregel het eenvoudig mogelijk zijn om een huurder die illegaal onderverhuurde financieel aan te pakken. De Hoge Raad heeft vervolgens over deze uitspraak geoordeeld en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam in stand gelaten.

Bij de vordering tot afdracht van het door de huurder genoten voordeel, dient wel op een aantal zaken gelet te worden.

Zo dient de verhuurder te weten (te komen) welke bedragen de huurder aan de illegale onderhuur heeft verdiend. In een voorkomend geval moet de verhuurder bewijzen hoe hoog het door de huurder genoten voordeel is. Indien huurder (buitengerechtelijk) weigert opgave te doen van het door hem genoten voordeel, kan verhuurder gerechtelijk (separaat dan wel gecombineerd met een ontruimingsvordering) vorderen dat huurder opgave doet van het verschil van de door hem ontvangen huurpenningen van de onderhuurder en de door huurder aan verhuurder verschuldigde netto huurprijs.

Verder heeft de Hoge Raad in 2010 nog eens uitdrukkelijk benadrukt dat de grondslag van de “winstafdracht” ex artikel 6:104 BW geen strafbepaling is. Het dient in beginsel te gaan om schade die verhuurder daadwerkelijk heeft geleden. Deze schade bestaat in de meeste gevallen uit het verschil tussen de geïnde huurpenningen van de onderverhuurder en de huurpenningen die de hoofdverhuurder had kunnen verkrijgen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een derde.

Let wel, in een uitspraak van de kantonrechter te Utrecht d.d. 28 maart 2012 werd de vordering van verhuurder tot afdracht van de winst die huurder door illegale onderhuurder had genoten afgewezen, omdat de kantonrechter het niet aannemelijk achtte dat verhuurder daadwerkelijk schade had geleden. De kantonrechter overwoog daartoe dat voor schadevergoeding niet in aanmerking komt de winst die verhuurder had kunnen maken, maar alleen de winst waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat zij die werkelijk zou hebben gemaakt. Nu de verhuurder zelf niet een dergelijke hoge huurprijs met huurder is overeengekomen, en de winst die verhuurder had kunnen maken gelijk is aan de winst die zij heeft gemaakt, is er aldus de kantonrechter geen sprake van schade. Het is belangrijk dat de verhuurder voldoende feiten en omstandigheden aandraagt in een procedure om aannemelijk te maken dat hij schade heeft geleden door de onderhuur.