Onderverhuur huurovereenkomst winkelruimte
Categorie: Bestuursrecht, Huur bedrijfsruimte
De verhuurder en huurder mogen zelf in de huurovereenkomst afspreken of onderverhuur of het in bruikleen geven van het gehuurde pand door de huurder aan een derde is toegestaan of niet. Zowel bij verhuur van detailhandelsruimte/winkelruimte als van (overige) bedrijfsruimte en kantoren kan de verhuurder dus bedingen dat de huurder niet, althans niet zonder zijn voorafgaande schriftelijke toestemming, bevoegd is om de gehuurde zaak of een gedeelte daarvan aan een derde onder te verhuren of in bruikleen te geven.
Hebben de verhuurder en huurder hierover niets geregeld, dan is de huurder bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren of in bruikleen te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben (art. 7:221 BW). Het gaat daarbij om de beantwoording van de vraag of de huurder in de gegeven omstandigheden aanleiding had te veronderstellen dat de verhuurder bezwaren zou kunnen hebben tegen de onderhuur aan deze onderhuurder, anders gezegd dat hij moest en niet anders kon dan aannemen dat de verhuurder bezwaren zou hebben.
Aansprakelijkheid onderhuurder
Beslissend voor wat de huurder mocht aannemen, is niet het tijdstip van het aangaan van de hoofdhuur, maar van de onderhuur. Als dat nodig is zal hij daartoe de verhuurder moeten inlichten en hem tijd geven zich een oordeel te vormen. Als blijkt dat een onderhuurder waarvan de hoofdhuurder dat niet behoefde te verwachten, de zaak naderhand onbehoorlijk te gebruiken en maakt de verhuurder dan alsnog bezwaar tegen de onderhuur, dan blijft de onderhuur bevoegd gesloten. Veroorzaakt de onderhuurder schade aan de verhuurde zaak dan zal de onderverhuurder hiervoor jegens de hoofdverhuurder aansprakelijk zijn op grond van de art. 7:218 en/of art. 7:219. Meer in het algemeen zal slecht huurderschap van de onderhuurder tot aansprakelijkheid van de onderverhuurder kunnen leiden krachtens art. 7:213 en art. 7:219 BW.
Art. 7:221 BW (of art 7:244 BW) bevat geen bijzondere regels voor onbevoegd aangegane onderhuur. Uit het stelsel van de wet, ongeacht of de onderhuur in strijd met art. 7:221 BW dan wel met een beding in de hoofdhuurovereenkomst is gesloten, vloeit voort dat voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet is vereist dat de verhuurder in staat is aan de huurder het overeengekomen gebruik te doen hebben. De onbevoegdheid van de hoofdhuurder tot onderhuur doet dan ook niet af aan de geldigheid van de onderhuur. Wel pleegt de hoofdhuurder die onbevoegd onderverhuurt een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst jegens de hoofdverhuurder en dat kan worden aangemerkt als onbehoorlijk gebruik van het gehuurde (art. 7:213 BW). Dit kan leiden tot beëindiging van de hoofdhuur. Dit zal tot gevolg hebben dat de hoofdhuurder aan de onderhuurder niet langer het overeengekomen gebruik van de zaak kan verschaffen, zodat hij ook jegens de onderhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de onderverhuurovereenkomst tekortschiet. Hij zal derhalve schadevergoeding verschuldigd worden (art. 7:203 jo. art. 7:205 BW).
Onderhuur bij einde huurovereenkomst
De bevoegdheid tot gebruik van het gehuurde komt de huurder slechts gedurende de huurtijd toe. Indien de huurder bevoegd was tot onderhuur, eindigt ook deze bevoegdheid met de hoofdhuur. Het einde van de hoofdhuur brengt echter niet tegelijk ook de onderhuur tot een einde, zij het dat de hoofdhuurder nadien niet meer in staat is het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen. Hij zal derhalve vanaf het einde van de hoofdhuur jegens de onderhuurder een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de onderhuurovereenkomst plegen totdat ook de onderhuur is geëindigd, zulks met alle aan die toerekenbare tekortkoming in de nakoming verbonden gevolgen (art. 7:203 jo. art. 7:205 BW).
In beginsel is de hoofdverhuurder niet verplicht een gebruik uit hoofde van een onbevoegd aangegane onderhuur te eerbiedigen, dit houdt in dat hij al gedurende de huurovereenkomst tot beëindiging van dit onrechtmatige gebruik kan dwingen. Het is evenwel denkbaar dat dit misbruik van bevoegdheid zou opleveren, met name wanneer de verhuurder daarbij geen belang heeft voordat de looptijd van de huurovereenkomst is verstreken (art. 3:14 BW).
Einde onderhuur
Bij verhuur van detailhandelsruimte/winkelruimte (‘bedrijfsruimte’ in de zin der wet) moet ten aanzien van de beëindiging van een onderhuurovereenkomst tevens rekening worden gehouden met art. 7:306 BW. Deze bepaling hanteert als uitgangspunt dat in geval van een beëindigingsprocedure terzake van de hoofdhuur (tussen de verhuurder en hoofdhuurder), de einddatum van de onderhuur gelijk is aan de door de rechter vast te stellen einddatum van de hoofdhuur (art. 7:306 lid 1 BW). Hiermee is geprobeerd het probleem dat de hoofdhuur eerder eindigt dan de onderhuur te ondervangen. Hieruit volgt tevens dat de onderhuur bij beëindiging van de hoofdhuur niet langer voortduurt, zodat de verhuurder in beginsel geen verplichtingen heeft tegenover de onderhuurder, met wie hij niet heeft gecontracteerd. Dit geldt ook wanneer er sprake was van bevoegde onderhuur. Deze eindigt ook bij het einde van de hoofdhuur.
Onderhuur voor langere termijn dan hoofdhuur
Het kan zijn dat de onderhuur voor langere duur is aangegaan dan de hoofdhuur nog voortduurt. Heeft de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist voorgelicht over de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan, dan is hij verplicht de schade die de onderhuurder daardoor lijdt, te vergoeden (arts 7:306 lid 2 BW). Hetzelfde geldt wanneer de hoofdhuurder in de beëindigingsprocedure ter zake van de hoofdhuur de belangen van de onderhuurder onvoldoende is opgekomen voor de belangen van de onderhuurder (art. 7:306 lid 2 BW). Een aansprakelijkheid op deze laatste grond kan in principe door de hoofdhuurder worden uitgesloten door de onderhuurder in het geding tussen de hoofdhuurder en verhuurder te roepen (art. 7:306 lid 3 BW).
Van art. 7:306 BW kan, behoudens een voorafgaande toestemming van de kantonrechter, niet ten nadele van de onderhuurder worden afgeweken, niet in de hoofdhuurovereenkomst en niet in de onderhuurovereenkomst (art. 7:291 BW).
Vragen over onderhuur van winkelruimte aan een advocaat huurrecht
Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben over onderhuur of vragen over verhuur van winkelruimte of (overige) bedrijfsruimte en kantoren in het algemeen, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met een advocaat huurrecht opnemen.