Belangrijke uitspraak over grondprijzen van de gemeente bij heruitgifte erfpachtrecht

Bij een nieuw erfpachtcontract gaat de prijs (canon) vaak enorm omhoog. De vraag is wat is een redelijke prijs voor een erfpachtrecht?  De gemeente Amsterdam verwijst dan naar haar grondprijsbeleid, maar de erfpachter vindt de nieuwe canon die hij moet betalen doorgaans veel te hoog. Wat is redelijk? En kan de gemeente die groots in erfpacht zit beschouwd worden als een commerciële partij? Of gelden er andere normen omdat de gemeente een bestuursorgaan is? Daar gaat de zaak over die ik in deze blog bespreek. De rechter in hoger beroep schiet de erfpachter te hulp en stelt zelf de redelijke prijs vast omdat gemeente misbruik van omstandigheden maakt. Maar de Hoge Raad vindt dat het genuanceerder gekeken moet worden en laat een ander gerechtshof de zaak nog eens beoordelen.

Nieuw erfpachtbeleid leidt tot hoge canon

Het gaat in deze rechtszaak om een bedrijfspand op erfpachtgrond van de gemeente. Aanvankelijk heeft de erfpachter nota’s ontvangen voor de periode van 17 juli 2007 tot 16 juli 2012 voor een totaalbedrag van € 2.953,25. Dat is vijf keer de verschuldigde jaarlijkse canon op basis van het (oude) tijdelijke erfpachtrecht. En vanaf juli 2012 zou de canon dan € 8.609,- zijn. De advocaat van de erfpachter laat de gemeente weten dat de erfpachter onder druk van de dreiging met opzegging, het aanbod van de gemeente aanvaardt, en behoudt zich het recht voor de zaak aan de rechter voor te leggen. De erfpachter heeft de notariële erfpachtakte ondertekend waarin het tijdelijk erfpachtrecht is omgezet in een voortdurend erfpachtrecht. Hij heeft geen voorbehoud bij de notariële akte gemaakt, maar stapt toch naar de rechter.

De gemeente heeft in 2001 beleid vastgesteld “inzake de conversie van tijdelijke rechten van erfpacht naar voortdurende” (het conversiebeleid). Met dat beleid wordt de prijs van het nieuwe erfpachtcontract bepaald. Ik het beleid wordt beschreven hoe de gemeente omgaat met tijdelijke erfpachtrechten die worden omgezet in voortdurende erfpachtrechten. Daarin staat onder meer dat de canon voor het nieuwe tijdvak wordt berekend uitgaande van de op dat moment geldende grondwaarde en het op dat moment geldende canonpercentage.

Hoge raad: toetsing van de hoogte van de nieuwe erfpachtcanon moet uitgebreider

Het gaat er volgens de Hoge Raad in deze erfpachtzaak om of de gemeente een canon heeft bedongen die zij in redelijkheid niet had mogen bedingen, en of sprake is van een onevenwichtigheid in de contractvoorwaarden.

Het beroep van de Gemeente op haar conversiebeleid en dat dit democratisch is vastgesteld gaat niet op. De gemeente kan nog steeds misbruik van omstandigheden maken bij het sluiten van een concrete overeenkomst die betrekking heeft op omzetting van een tijdelijk erfpachtrecht naar een voortdurend erfpachtrecht. Niet volstaan had mogen worden met een vergelijking tussen de overeengekomen canon en een marktconforme canon in een zuiver commerciële context. De Hoge raad vindt dat de toetsing van het Gerechtshof uitgebreider had gemoeten. Het komt aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de heruitgifte van het erfpachtrecht. Omstandigheden die daarbij in aanmerking genomen moeten worden zijn:

• de hoedanigheid van de Gemeente als gemeentelijke bestuursorgaan
• of voldoende rekening is gehouden met algemene belangen
• het conversiebeleid (omzetting van tijdelijke erfpacht naar voortdurende erfpacht) en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten
• in hoeverre de gemeente van haar beleid kan afwijken
• of de vastgestelde canon in het licht van deze omstandigheden, gelet op het advies van de deskundige, onredelijk is.

Het Gerechtshof Den Haag moet hier nu chocola van maken. De gemeente loopt nu nog steeds risico dat de rechter bepaalt dat haar grondprijzen te hoog zijn. Daar zal ik dan weer een update over geven. Hieronder beschrijf  ik hoe de rechtszaak is verlopen voordat de Hoge raad haar uitspraak van 23 juni 2023 deed.

Erfpachtcontract op basis nieuw erfpachtbeleid kan ook misbruik opleveren

De rechtbank stelde vast dat het de gemeente in beginsel vrij staat om haar eigen beleid ten aanzien van de conversie van tijdelijke erfpachtrechten in voortdurende erfpachtrechten toe te passen. Echter, in contractuele verhoudingen kan niet volstaan worden met een verwijzing naar beleid zonder dat beoordeeld kan worden of toepassing van dit beleid leidt tot het hiervoor bedoelde misbruik van de machtspositie van de gemeente. Het feit dat dit beleid voor omzetting van tijdelijke erfpachtrechten voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is daarbij niet relevant. De gemeente kan dus in contractuele verhoudingen met erfpachters dus niet volstaan met een verwijzing naar (eenzijdig) vastgesteld beleid, aldus de rechtbank. Dat beleid is geen onderdeel van de contractuele relatie met de erfpachter geworden. En toepassing van dat beleid kan nog steeds misbruik van omstandigheden opleveren in een concreet geval.

Toetsingsmaatstaf voor misbruik van omstandigheden bij erfpacht

De erfpachter stelt in de procedure dat de gemeente misbruik maakt van omstandigheden door een veelt te hoge prijs (canon) in het contract te zetten. Volgens artikel 3:44 lid 4 BW is sprake van misbruik van omstandigheden, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden zoals bijvoorbeeld afhankelijkheid of onervarenheid, het tot stand komen van een overeenkomst bevordert, terwijl hij had moeten begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Doorgaans zal het daarbij gaan om een onevenwichtigheid in de contractvoorwaarden voor de tegenpartij financieel nadeel opleveren. Of dat nadeel onredelijk is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Als de context een commerciële is zoals in deze zaak, dan kan vergeleken worden met andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke erfpachtcontracten.

Vaststaat in de rechtszaak dat de gemeente het erfpachtrecht zou opzeggen als de erfpachter niet akkoord zou gaan met het door de gemeente gedane aanbod. Alle investeringen waren in de opstallen gestoken en elders zou eenzelfde erfpachtrecht zonder veel schade niet mogelijk zijn voor de erfpachter. Hij is met handen en voeten gebonden aan de gemeenten en een nieuw contract. Ook staat vast dat de erfpachter een aanzienlijke investering in de opstallen had gedaan en dat zij bij opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente een aanzienlijk risico liep de investeringen kwijt te raken. De erfpachter verkeerde bij omzetting van het nieuwe erfpachtrecht dus in een gebonden situatie. Aldus is de erfpachtovereenkomst volgens de rechter gesloten onder invloed van bijzondere omstandigheden. Maar heeft de gemeente ook misbruik gemaakt van die omstandigheden?

Heeft gemeente misbruik van omstandigheden gemaakt?

De rechter dient dan vast te stellen of de gemeente bij het sluiten van de overeenkomst van die omstandigheden misbruik heeft gemaakt. Het misbruik bestaat er volgens de erfpachter uit dat de gemeente een eenzijdig vastgestelde canon in rekening heeft gebracht die onredelijk hoog is. Gelet op de commerciële context van het geval  kan een vergelijking gemaakt worden met andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke erfpachtcontracten. Daartoe is een deskundige benoemd die de redelijkheid van de prijs voor het erfpachtrecht vast kan stellen. De gemeente betwist het oordeel van de deskundige met het wonderlijke verweer dat er eigenlijk geen markconforme canon vastgesteld kan worden. Daar trapt de rechter niet in. De rechter gaat uit van de redelijke canon zoals die in het deskundigenrapport. De rechter moet dan ook vaststellen dat de canon onredelijk hoog is geweest. Ook interessant over dit onderwerp: 17 trucs bij erfpacht

Vergelijking erfpachtcanon met de redelijk prijs die deskundige heeft vastgesteld

Vaststaat dat de door de gemeente geoffreerde bedragen 47% (voor de jaarlijkse canon) tot 97,5% (voor de 25 jaar vaste canon) boven de door de deskundige berekende redelijke canon liggen. De verwijzing naar het conversiebeleid van de gemeente en dat dit door de gemeenteraad is vastgesteld mag de gemeente niet baten. Immers de gemeente kan in een concrete situatie nog steeds misbruik van omstandigheden maken aldus de rechter. De nadelen die aan het sluiten van de overeenkomst voor de erfpachter waren verbonden zijn kenbaar geweest voor de gemeente. Daarom had de gemeente van het sluiten van de overeenkomst althans het bedingen van deze hoogte van de canon, behoren af te zien, aldus de rechter. Daarmee staat vast dat de overeenkomst tussen de erfpachter en de gemeente voor vernietiging in aanmerking komt, omdat deze door misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen. Overigens dient de gemeente ook volgens het beginsel van fair play te handelen bij heruitgifte van erfpacht. Lees daarover deze blog.

Wijziging van het erfpachtcontract door de rechter

Omdat het erfpachtcontract wegens misbruik van omstandigheden (gedeeltelijk) vernietigd wordt in hoger beroep dient de inhoud van het contract gewijzigd te worden. De rechter wijzigt het erfpachtcontract zodanig dat de door de deskundige vastgesteld redelijke canon gaat gelden voor de erfpachter. Hetgeen door de erfpachter teveel is betaald moet door de gemeente terugbetaald worden. De uitspraak van de rechter heeft dezelfde kracht als een in wettige vorm opgemaakte notariële erfpachtakte.

Redelijke prijs van gemeentelijke erfpacht na uitspraak Hoge Raad nog steeds onderwerp van discussie

In deze zaak ging het om een bedrijfspand op erfpacht in de gemeente Amsterdam.  Maar ook voor woningen op erfpachtgrond zou de redelijk prijstoets toegepast moeten worden. Ook bij deze gemeentelijke erfpacht wordt de canon eenzijdig vastgesteld door de gemeente. Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht is dat bijvoorbeeld aan de orde. Het vaststellen van de canon dat gebeurt eenzijdig op basis van beleidsmatig vastgestelde rekenmethode. En op de rekenmethode met de inmiddels beruchte buurtstraatquote is (terecht) veel kritiek. Daarover loopt een rechtszaak bij de rechtbank om de fictieve en eenzijdige residuele grondwaardemethode van de gemeente aan de kaak te stellen. De uitspraak van de Hoge Raad geeft de gemeente weer even hoop maar de vraag is of dat in dit specifieke geval ook sprake is van een redelijke prijs voor erfpacht. Ook grondprijsbeleid van een gemeente kan immers onredelijk zijn ( te hoge, niet marktconforme prijzen) of in strijd met beginselen van behoorlijk bestuur.