16 maart 2012

Onredelijke voorwaarden bij overdracht erfpachtrecht; advocaat geeft commentaar

Categorie: Erfpacht

Indien een recht van erfpacht wordt overgedragen, kan de verpachter geen onredelijke voorwaarde stellen aan overdracht van het recht van erfpacht. Het Hoogheemraadschap geeft ook gornd in erfpacht uit. In het kader van de overdracht kunnen dan ook geen nieuwe erfpachtvoorwaarden opgelegd worden en een hogere canonvoorwaarde stellen, dat is onacceptabel. In een zaak van 1 maart 2012 heeft het Hoogheemraadschap het Noordhollands Noorderkwartier op de vingers getikt. De verkoper heeft een erfpachtrecht en heeft een koopovereenkomst gesloten met koper. Het erfpachtrecht liep nog tot 31 december 2029 en de canon bedroeg € 789.58. Het erfpachtrecht dateerde van september 1999. Het Hoogheemraadschap moest om toestemming gevraagd worden voor overdracht van het erfpachtrecht. Het Hoogheemraadschap deelde mede dat er een nieuw beleid was en nieuwe voorwaarden. In het kader daarvan meende het Hoogheemraadschap dat nieuw erpfachtsrecht gevestigd moet worden en dientengevolge ook de canon bijna zou verdubbelen. De erfpachter accepteerde de gang van zaken niet en stapte naar de rechter. De rechter heeft geoordeeld dat toen op juiste wijze de nieuwe canon is berekend. Lees ook ook: advocaat en erfpacht.

Voorwaarde bij toestemming overdracht erfpacht onredelijk volgens rechter

De rechter oordeelt ”dat het Hoogheemraadschap aan de voormalige erfpachterhouder ten onrechte de eis heeft gesteld dat het voor overdracht van zijn erfpachtrecht aan eiser noodzakelijk was dat het erfpachtrecht opnieuw werd uitgegeven onder de nieuwe voorwaarden (te weten de AV 2005), terwijl van toepassing zijnde erfpachtvoorwaarden (AV 1994) zo’n eis niet stellen. Als gevolg daarvan betaalt eiser thans een hogere canon, te weten € 1.560,- in plaats van €789,58 per jaar. Het Hoogheemraadschap handelt onrechtmatig jegens eiser nu het Hoogheemraadschap aldus profiteert van de onjuiste mededeling en niet bereid is gebleken eiser te compenseren.”

Schade erfpachter door te hoge canon

De ten onrechte te veel berekende canon wordt door de rechtbank als schade vastgesteld. Het verwijt van het Hoogheemraadschap aan de verkoper dat hij zich liet bijstaan door en makelaar en een notaris werd door de rechter weggewimpeld. De rechter oordeelde dat: “gelet op de te verwachte deskundigheid van het Hoogheemraadschap ten aanzien van de door het Hoogheemraadschap zelf gehanteerde algemene erfpachtvoorwaarden niet behoefde te verwachten dat het Hoogheemraadschap hen niet uit eigen beweging juist en volledig zou informeren”.

Raadpleeg tijdig een deskundige bij complexe vragen over erfpacht

Hieruit blijkt wel dat het wel eens voorkomt dat de erfverpachter fouten maakt bij canonberekening. Deze zijn onnodig ingewikkeld. Erfpacht is al complex genoeg voor een erfpachter. De grondeigenaar kiest de taxatiemethode die een gunstige uitkomst oplevert Het is dan ook zaak om zulks door een erfpachtdeskundige te laten controleren. Meer hierover in mijn boek 50 Vragen over Erfpacht.

LJN: BV7472, Rechtbank Amsterdam, 1 maart 2012.