20 augustus 2014

Ontbinding contract wegens wijziging marktomstandigheden

Categorie: Bestuursrecht

Crisis en ontbinding contract wegens gewijzigde omstandigheden

In de uitspraak van Rechtbank Gelderland, 9 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2343 is beëindiging overeenkomst tussen projectontwikkelaar en gemeente door rechter gehonoreerd i.v.m. gevolgen van bevolkingskrimp voor woningbouw. De gemeente baseerde haar vordering op onvoorziene omstandigheden die ontbinding van het contract rechtvaardigen. Vooropgesteld wordt in de zaak dat al sinds ongeveer 2006 regelmatig publicaties zijn verschenen waarin gesproken wordt over bevolkingskrimp in de Achterhoek. In het rapport van Companen van 21 december 2007 wordt van deze publicaties melding gemaakt. Companen schrijft in haar rapport dat de bevolking van de regio Achterhoek sinds 2003 terugloopt en dat vanaf 2005 van krimp gesproken kan worden. De notie dat de bevolking van de Achterhoek krimpt, was derhalve algemeen bekend. Het komt niet aannemelijk voor dat de projectontwikkelaar tot 2010 niet bekend was met deze voor haar toch essentiële bevolkingsontwikkeling.

Project gemeente voor woningen in samenwerking met projectontwikkelaar

Volgens de Gemeente leidde de wijziging van het ruimtelijk beleid tot een definitief vervallen van woningbouwmogelijkheden in Kranenburg, hetgeen een onvoorziene omstandigheid oplevert omdat dit niet als zodanig in de samenwerkingsovereenkomst is voorzien. Die onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat de projectontwikkelaar geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. De Gemeente heeft zich ingespannen om ervoor te zorgen dat zoveel als mogelijk woningen zouden worden toegekend en het project doorgang zou kunnen vinden. Er was echter, zo vervolgt de Gemeente, geen mogelijkheid meer om het plan aan te passen overeenkomstig de wens van de projectontwikkelaar. De wijziging van het ruimtelijk beleid leidde tot een definitief vervallen van woningbouwmogelijkheden in Kranenburg.

Verandering markt maakt uitvoering contract onmogelijk

Uit de tekst van artikel 5.1 van de samenwerkingsovereenkomst blijkt dat sprake was van een inspanningsverplichting aan de zijde van de Gemeente om te komen tot vaststelling van het voor de uitvoering van het definitieve ontwerp benodigde bestemmingsplan. Dat brengt reeds met zich dat niet snel sprake zal kunnen zijn van een tekortkoming door overtreding van dit artikel. Op grond van die criteria mocht de Gemeente oordelen dat het project niet meer in overeenstemming zou zijn met de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat dus niet zou kunnen worden overgegaan tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Ontbinding overeenkomst projectontwikkeling onterecht

Nu sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 13 van de SOK en de overeenkomst regelt welke gevolgen die onvoorziene omstandigheid met zich brengt, had [eiseressen] de SOK niet mogen ontbinden. [eiseressen] heeft in drie varianten schadevergoeding gevorderd, gebaseerd op artikel 11.2 van de overeenkomst, maar ziet daarbij over het hoofd dat het niet de Gemeente is geweest die de overeenkomst heeft beëindigd maar dat zij zelf tot ontbinding van de projectovereenkomst is overgegaan zonder dat daarvoor een gerechtvaardigde grond bestond. Dat brengt met zich dat niet wordt toegekomen aan beoordeling van de door [eiseressen] gestelde schade.

Gemeente moet schade ontbinding contract vergoeden aan projectontwikkelaar

De Gemeente heeft de projectontwikkelaar een bedrag van € 78.000,– aangeboden als vergoeding voor de door haar geleden onevenredige schade. Tijdens het pleidooi heeft de Gemeente haar aanbod tot vergoeding van een bedrag van € 78.000,– herhaald. Nu het op de weg lag van de Gemeente om niet alleen in de geest van de overeenkomst tot aanpassing van de overeenkomst te komen maar ook tot vergoeding van onevenredig geleden schade en de Gemeente dit aanbod heeft herhaald, zal dit bedrag aan schade worden toegewezen.