7 december 2021

Ontbinding huurovereenkomst? In beginsel alleen door de rechter

Categorie: Huurrecht

Meer dan eens komt het voor dat een huurder (of verhuurder) zich niet houdt aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

In de praktijk gaat het dan veelal om een huurder die meerdere keren de huur niet, niet tijdig en/of niet volledig heeft betaald. Maar het kan ook gaan om de huurder die (geluid)overlast heeft veroorzaakt of dat het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming gebruikt. Denk daarbij aan een winkelpand dat als horecagelegenheid wordt gebruikt of een kantoorpand waarin wordt gewoond. Het kan ook voorkomen dat de verhuurder de overeenkomst niet nakomt door bijvoorbeeld gebreken aan het gehuurde niet te herstellen. Dit zijn voorbeelden van tekortkomingen die in de praktijk regelmatig ten grondslag worden gelegd aan een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Verhuurder en huurder hebben het recht een huurovereenkomst te ontbinden wanneer de andere contractspartij één of meer verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.

Ontbinding door verhuurder

Als u als verhuurder geconfronteerd wordt met een huurder die één of meer van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt dan dient u, behoudens enkele uitzondering, de huurder in gebreke te stellen. Een ingebrekestelling is schriftelijke aanmaning waarbij in dit geval de huurder gewezen wordt op het feit dat hij de overeenkomst niet nakomt en een redelijke termijn krijgt om alsnog de verplichting na te komen. Wat een redelijke termijn is, is afhankelijk van de tekortkoming. Voor betaling van achterstallige huur is 14 dagen over het algemeen een redelijke termijn. Als de huurder niet alsnog binnen die termijn zijn verplichting nakomt, is hij in verzuim. Als de huurder in verzuim is, heeft de verhuurder het recht om ontbinding van de overeenkomst te vorderen.

In de wet is bepaald dat de vordering van verhuurder tot ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder alleen door de rechter kan geschieden. Dat geldt niet alleen voor woonruimte (met inbegrip van woonwagens en -standplaatsen), maar voor alle gebouwde onroerende zaken.

De hoofdregel is dat iedere tekortkoming in de nakoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Met andere woorden; komt iemand zijn verplichtingen niet na, dan mag je ontbinden, behalve als die tekortkoming verwaarloosbaar is. Deze hoofdregel staat in artikel 6:265 BW.

Wanneer mag verhuurder huurovereenkomst ontbinden?

Wanneer er sprake is van een tekortkoming die de ontbinding met haar gevolgen wel rechtvaardigt is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Bij een huurder die niet stipt, tijdig en volledig de huur heeft betaald, volgt uit rechtspraak dat een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst doorgaans pas wordt toegewezen indien er een huurachterstand van drie maanden of meer is ontstaan. Ook in het geval dat er geen sprake is van een huurachterstand van drie maanden of meer, kan het zo zijn dat de huurovereenkomst met een slecht betalende huurder door de rechter toch wordt ontbonden. Dan dient er sprake te zijn van een situatie dat de huurder structureel de huur niet, niet volledig en/of te laat heeft betaald.

In de dagvaarding worden naast de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst veelal nog andere vorderingen ingesteld. Eén daarvan is bijvoorbeeld de vordering dat de rechter de datum dient vast te stellen waarop de huurder uiterlijk het gehuurde ontruimd en verlaten dient te hebben. Ook heeft u in beginsel recht op een schadevergoeding als de huurovereenkomst op uw verzoek door de rechter wordt ontbonden vanwege een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt, dit omdat de huurovereenkomst door de ontbinding eerder is geëindigd dan overeengekomen en u daarmee huurinkomsten misloopt die u anders wel zou hebben ontvangen. Daarom dient regelmatig ook die vordering ingesteld te worden.

Ontbinding huurcontract door huurder

Op de hoofdregel dat de ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming alleen door de rechter kan geschieden bestaan uitzonderingen. Ik licht er één toe. In het geval dat u als huurder geconfronteerd wordt met bijvoorbeeld een gebrek aan het gehuurde, dient u de verhuurder (bij voorkeur schriftelijk) te laten weten dat u het gebrek verholpen wenst te hebben. Wanneer het gehuurde door een gebrek of het verhelpen daarvan (gedurende enige tijd) geheel onbruikbaar is of zal zijn, heeft de huurder op grond van artikel 7:210 BW de mogelijkheid om door middel van een buitengerechtelijke verklaring de huurovereenkomst met de verhuurder te ontbinden. De verhuurder is in zo’n geval in beginsel gehouden de door het eindigen van de huurovereenkomst veroorzaakte schade aan huurder te vergoeden.

Kort geding verhuurder

Een procedure waarin ontbinding wordt gevorderd kan lang duren. Als verhuurder heeft u er behoefte aan dat een slecht betalende of anderszins wanpresterende huurder zo snel mogelijk het gehuurde verlaat. Voor die situatie is het volgende bedacht. Vooruitlopend op een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst kan de partij die de ontbinding wenst een kort geding tot ontruiming van het gehuurde starten. Daarin verzoekt de partij bij de huurovereenkomst (meestal de verhuurder) de voorzieningenrechter het gehuurde alvast te mogen ontruimen. De voorzieningenrechter zal die vordering toewijzen als de kans groot is dat de huurovereenkomst, gelet op de feiten en omstandigheden van dat geval, in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden.

Procedure beëindiging huurcontract

Als verhuurder kunt u niet zomaar zonder ingrijpen van de rechter, een huurovereenkomst beëindigen, omdat een huurder zich niet aan de overeenkomst houdt. U zult eerst de huurder in de gelegenheid moeten stellen de huurovereenkomst alsnog na te komen. Doet de huurder dat niet, dan zult u de rechter moeten vragen de huurovereenkomst te beëindigen.

Ook als huurder kunt u niet zomaar de huurovereenkomst ontbinden. Ook een verhuurder heeft recht op een redelijke termijn om alsnog zijn verplichtingen na te komen.

Ontbinding van de huurovereenkomst kan pas als aan een aantal strenge eisen is voldaan. In veel gevallen is ingrijpen van de rechter nodig. Het is daarom aan te raden om op tijd een vastgoedadvocaat in te schakelen. De vastgoed advocaten van Blenheim hebben ruimte ervaring met procedures bij de rechtbank om de huurovereenkomst ontbonden te krijgen. Tegelijkertijd kan ook tot een einde van de huurovereenkomst worden gekomen door bijvoorbeeld aanvullende afspraken te maken. Blenheim zet zich in voor de snelste en beste oplossing voor uw huurgeschil.

Vragen over ontbinding huurovereenkomst?

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen omdat de uitvoering van een huurovereenkomst om welke reden dan ook niet goed gaat? Neem dan contact op met het vastgoedteam van Blenheim Advocaten. Wij helpen u graag verder met een juiste, geheel op uw zaak afgestemde, plan van aanpak.