12 november 2013

Ontbinding koopcontract woning wegens vocht

Categorie: Bestuursrecht

Onbinding koop wegens vochtprobleem oude woning

In deze zaak over waterschade was [ontbinding](https://nl.wikipedia.org/wiki/Ontbinding_(overeenkomst)) van het koopcontract aan de orde. In februari 2012 is de buitenkraan van de woning door vorst gesprongen en is er water het [souterrain](http://nl.wikipedia.org/wiki/Souterrain) in gelopen. De gevolgen hiervan zijn door verkoper hersteld: de kraan is gerepareerd, het souterrain gedweild en de verwarming (extra) aangezet. In dezelfde periode is de cv op de begane grond van de woning gerepareerd. Tijdens die reparatiewerkzaamheden is de afvoer van de cv niet correct aangesloten op de afvoerpijp. Er is water op de houten begane grondvloer terecht gekomen die daardoor is gaan opbollen. Het overtollige water heeft zijn weg gevonden naar het souterrain. De lekkage als gevolg van de gesprongen buitenkraan en de lekkage als gevolg van de onjuist aangesloten cv-ketel leverde al vochtproblemen op in de woning.
![](/syscontent/cms/2017_01_19_1169ef5824e88952b98529ff5dd4adb9)

### Kopers hebben geen bouwtechnische keuring laten verrichten

Op 19 september 2012 hebben koper en verkoper het souterrain nogmaals geïnspecteerd nu in het bijzijn van een deskundige. De woning is geleverd aan koper en de loper heeft de uiteindelijk overeengekomen koopsom, € 480.000,- k.k. aan verkoper voldaan. Op 3 oktober 2012 constateert de makelaar, die op verzoek van koper langskomt, dat er sprake is van vocht in de kieren van het souterrain. Ook de deskundige constateert bij een bezoek aan de woning vocht in de kieren van het souterrain. Ook wordt geconstateerd verder dat de metalen constructieprofielen (hier en daar) zijn aangetast door roest.

### Wegens diverse gebreken vordert koper ontbinding koopovereenkomst woning

De kopert vordert bij de rechtbank:
a. ontbinding van de overeenkomst van de woning,
b. hoofdelijke veroordeling van verkooper tot betaling van € 480.000,- aan koper,
c. hoofdelijke veroordeling van verkoper tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van niet-nakoming van de koopovereenkomst.

### Vereisten voor ontbinding koopcontract woning wegens vochtproblemen

Op grond van artikel 6:265, eerste lid, BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hiervoor is reeds vast komen te staan dat het vochtprobleem in het souterrain bij levering aanzienlijk was. De situatie dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, doet zich hier dus niet voor. De rechtbank concludeert op basis van het voorgaande dan ook dat vast is komen te staan dat het souterrain op het moment van levering een aanzienlijk vochtprobleem kende als gevolg van een kelderbak die (in ieder geval) op het moment van levering niet (meer) waterdicht was. De rechtbank acht in dat kader van belang dat er verschillende omstandigheden zijn die maken dat koper zijn verwachting van de woning juist niet naar beneden hadden moeten bijstellen.

### Ontbinding koopovereenkomst woning door de rechter

Dat verkoper ongeveer een maand voor levering nog hebben aangeboden om op eigen kosten vochtplekken te laten behandelen, maakt dat niet anders. De daadwerkelijke omvang van het vochtprobleem was koper toen nog niet duidelijk en kon hem ook niet duidelijk zijn, aangezien op dat moment nog geen destructief onderzoek in het souterrain had plaatsgevonden (omdat de verkoper daarvoor geen toestemming gaf). Bovendien waren de op dat moment beschikbare rapporten van de deskundigen niet eensluidend. De rechtbank zal de gevorderde ontbinding van de overeenkomst dan ook toewijzen.

### Schadeberekening bij ontbinding koopovereenkomst woning

Bij het beoordelen van de door eisers gestelde en door gedaagden betwiste schadeposten stelt de rechtbank voorop dat de omvang van de schade die eisers als gevolg van de non-conformiteit stellen te hebben geleden, dient te worden bepaald door een vergelijking te maken van de toestand zoals deze in werkelijkheid is (de feitelijke situatie) met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden (de hypothetische situatie; zie bijvoorbeeld Hoge Raad 26 maart 2010, LJN: BL0539). Partijen dienen hun schade nader toe te lichten in de procedure.
Rechtbank Amsterdam, 24-07-2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:4811