Ontbinding koopcontract woning door koper

In deze rechtszaak van ging het om een koopcontract van een woning en niet nakoming door de koper. De koper van de woning stelt dat met de auto de achterzijde van de woning niet te bereiken is. Dat zou onderdeel zijn van mondelinge afspraken. Om die reden stelt hij dat de verkoper wanprestatie pleegt en koper niet de woning hoeft af te nemen. De verkoper vordert van koper de 10% boete op grond van het boetebeding in de koopakte.

Advocaat van verkoper roept ontbinding koopcontact woning in

Bij brief van 5 april 2007 heeft de advocaat van verkoper van de woning de koper in gebreke gesteld en gesommeerd om alsnog, binnen acht dagen, mee te werken aan levering van de woning. In deze brief maakte verkoper tevens aanspraak op de in artikel 12 lid 3 van de koopovereenkomst genoemde boete. Bij brief van 25 april 2007 heeft de advocaat van de verkoper aan de koper een laatste termijn van acht dagen gesteld en medegedeeld dat bij gebreke van tijdige nakoming, de koopovereenkomst buitengerechtelijk zou zijn ontbonden en aanspraak gemaakt zou worden op de boete en vergoeding van schade. Ook aan deze sommatie heeft de koper niet voldaan. De verkoper heeft het koopcontract van de woning aldus ontbonden.

De advocaat van de verkoper vordert bij de rechtbank:

• verklaring voor recht dat de koopovereenkomst bij brief van 25 april 2007 buitengerechtelijk is ontbonden, subsidiair ontbinding van de koopovereenkomst;
• veroordeling van de koper tot betaling aan verkoper van de door verkoper geleden schade ad € 23.176,92 (verschil verkoopprijs, renteverlies, verwijderen vloerbedekking, novilon en huur aanhanger, energiekosten, extra makelaarskosten, contractuele boete van € 8.500,–, deurwaarderskosten i.v.m. beslag, griffierechten en kosten i.v.m. opvraag uittreksel kadaster, aanslag waterschapsheffingen, WOZ waardebeschikking en aanslag gemeentelijke belasting, buitengerechtelijke kosten), vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

Bewijslast bij ontbinding koopcontract van een woning

Normaliter ligt de bewijslast bij de partij die de eis bij de rechter instelt. Nu in de procedure de koper stelt dat de verkoper wanprestatie heeft gepleegd moet de koper bewijzen dat makelaar voorafgaand aan de koop aan de koper heeft meegedeeld dat hij door de erfdienstbaarheid met zijn auto zonder enig probleem de achtertuin van het woonhuis zou kunnen bereiken, omdat het schuurtje zou worden afgebroken. De koper slaagt er niet in dat bewijs te leveren. Daarmee staat vast dat hij wanprestatie heeft geleverd een ten onrechte de koopovereenkomst niet is nagekomen.

Rechtbank bevestigd ontbinding koopovereenkomst woning

Verder was volgens de rechtbank evenmin sprake van dwaling aan de zijde van de koper van de woning. De rechtbank oordeelde vervolgens dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De rechtbank verklaarde voor recht dat de koopovereenkomst bij brief van 25 april 2007 buitengerechtelijk is ontbonden. De rechtbank oordeelde dat alleen de schade die het boetebedrag van € 8.500,– overschrijdt voor toewijzing vatbaar is. Van de gevorderde schadeposten achtte de rechtbank in beginsel toewijsbaar: het verschil in verkoopprijs, het renteverlies en de extra makelaarskosten. Deze posten tezamen bedragen volgens de rechtbank € 10.009,21, zodat naast de boete van € 8.500,– een bedrag van € 1.509,21 aan schade toewijsbaar is.

De koper gaat in hoger beroep tegen boete van 10% in koopcontract

Koper en verkoper van de woning verschillen van mening omtrent de uitleg van het boetebeding van artikel 12 van de koopovereenkomst. Koper stelt dat uit de bewoordingen van het boetebeding juist blijkt dat naast de boete slechts aanspraak kan worden gemaakt op aanvullende (het bedrag van de boete te boven gaande) schadevergoeding. Het gerechtshof stelt de koper in het gelijk. De door koper voorgestane uitleg van het boetebeding van 10% in het koopcontract is de juiste, óók in samenhang met de overige tekst van artikel 12. Daarbij komt dat een taalkundige uitleg voor de hand ligt, aangezien gesteld noch gebleken is dat partijen omtrent dit boetebeding hebben onderhandeld.

Boete 10% in koopovereenkomst door rechter in hoger beroep afgewezen

Het hof neemt ten slotte hierbij ook in aanmerking dat blijkens artikel 6:92 BW een cumulatief bedoeld beding (naast gefixeerde boete tevens volledige schadevergoeding) een uitzondering is. Dan ligt het des te meer voor de hand dat partijen daaromtrent uitdrukkelijk zouden hebben onderhandeld en dat is, zoals overwogen, niet gesteld of gebleken. De derde volzin van het boetebeding is helder: alleen indien de wederpartij van de in verzuim verkerende partij meer schade lijdt dan het bedrag van de (gefixeerde) boete, heeft zij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.