Bij verkoop van een horecazaak wordt een koopcontract getekend en een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst. In deze blog bespreek in een rechtszaak over een overname in de horeca die niet lekker liep.
Overdracht van een horecaonderneming
De overdracht van een horecaonderneming (een restaurant) is in deze zaak als volgt in twee contracten vastgelegd: een koopovereenkomst, waarbij aan koper wordt verkocht de goodwill en roerende zaken die zich nog in het pand bevonden en huurovereenkomst waarbij de eigenaar/verkoper van het horecapand aan de koper de horecaruimte verhuurt om het verkocht restaurant te kunnen exploiteren. In de huurovereenkomst voor de horecaruimte staat verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van de horecaruimte als restaurant. De huurder is volgens het huurcontract verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste ontheffingen en vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen, die benodigd zijn van het horecabedrijf, zoals de exploitatievergunning. Lees ook: overnamecontract horeca.
Weigering exploitatievergunning na overname horecazaak
De door de koper aangevraagde exploitatievergunning en drank- en horecavergunning wordt dan geweigerd, omdat volgens de burgemeester sprake is van de weigeringsgrond zoals omschreven in artikel 3, lid 1, aanhef en onder a van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (de Wet BIBOB). Er zou volgens hem sprake zijn van een ernstige mate van gevaar dat de door de koper aangevraagde vergunningen mede zullen worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten. De door de verkoper aan de koper van de horecazaak verleende geldlening zou ook niet aan de Bibob-criteria voldoen volgens de burgemeester (er zou sprake zijn van witwassen en valsheid in geschrifte). De koper van de horeca heeft negen maanden het restaurantbedrijf door de gedoogsituatie kunnen exploiteren, maar kan het restaurant nu niet verder exploiteren.
Kan de koper overeenkomst vernietigen wegens dwaling?
Als één van partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken had, heeft in het algemeen geen invloed op de geldigheid van die overeenkomst. Een overeenkomst kan slechts worden vernietigd op grond van dwaling als er sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken als gevolg van (i) een inlichting van de wederpartij, (ii) schending van de mededelingsplicht of (iii) wederzijdse dwaling. Het standpunt van [eiser sub 2] ziet op het schenden van de mededelingsplicht ter zake de ten tijde van de overeenkomsten tegen de verkoper lopende vervolging als verdachte van witwassen, valsheid in geschrifte in zijn hoedanigheid van bestuurder van een andere vennootschap. Het beroep op dwaling is bij deze overname van een horeca-onderneming onterecht volgens de rechter. De verkoper had geen mededelingsplicht ten aanzien van de strafrechtelijke verdenking. Is er een andere grond de overeenkomst terzake het restaurant te beëindigen?
Ontbinding overdracht horecazaak in licht van weigering exploitatievergunning
De koper vordert ontbinding van de (koop)overeenkomst omdat de overeenkomst wat betreft de goodwill niet beantwoordt aan hetgeen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (ontbinding wegens non-conformiteit). In het onderhavige geval is geen sprake van koop van een onderneming, maar een overeenkomst van koop in de zin van de wet dat artikel 7:17 BW naar analogie dient te worden toegepast. Nu aan verkoper van de horeca-onderneming eerder exploitatievergunningen waren verleend voor de exploitatie van het restaurant behoefde koper er niet op bedacht te zijn dat de exploitatievergunning weleens niet zou kunnen worden afgegeven op grond van een omstandigheid buiten de macht van koper. Daar doet niet aan af dat in de aan de koopovereenkomst gekoppelde huurovereenkomst van de horecaruimte) de verantwoordelijkheid van de verkrijging van een exploitatievergunning bij koper/huurder is gelegd. Dit betekent dat naar het oordeel van de kantonrechter het uitblijven van de vergunningen voor de exploitatie en het daarmee onmogelijk nog langer gebruik kunnen maken van de geleverde “goodwill” voor rekening en risico moet komen van de verkoper van de horeca.
Ontbinding koopcontract horeca wegens onvoorziene omstandigheid
Nu de exploitatievergunning uitsluitend is geweigerd op grond van een strafrechtelijke veroordeling van verkoper is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een onvoorziene omstandigheid, die niet voor rekening van koper komt en die van zo ernstige aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomsten tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. Er is immers een situatie ontstaan dat de koopovereenkomst en huurovereenkomst hun zin hebben verloren doordat het doel (de exploitatie van het restaurantbedrijf) dat partijen ermee hadden, onbereikbaar is geworden. Daarom zal ontbinding – in dit geval van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst van de horeca- dienen plaats te vinden met vergoeding van de door de koper van de horeca-onderneming geleden schade.
Schadevergoeding na ontbinding koop horeca-onderneming
De kantonrechter is van oordeel dat de geleverde horecazaak in de koopovereenkomst als non-conform dient te worden gekwalificeerd. De koopovereenkomst wordt ontbonden per datum van sluiting van het restaurant. De betaalde goodwill moet naar rato vergoed worden aan de koper: de betaalde goodwill gelijk is te stellen aan de overeengekomen duur van de huurovereenkomst van 10 jaar minus negen maanden nu verdere exploitatie door de koper onmogelijk is geworden (€ 325.000,00 120 maanden minus € 24.375 9 maanden = € 300.625,00). Bij de schadevergoeding voor de investering van de koper dient een onderscheid gemaakt te worden in de investeringen die ten goede zijn gekomen aan de verkoper van de horeca-onderneming nadat de koper het pand noodgedwongen heeft verlaten, en investeringen die, ondanks de sluiting van het restaurant, ten goede zijn gebleven van koper van de horeca.
Meer informatie over overname van een horecazaak? Neem contact op met de hospitality desk van Blenheim