Ontbreken woonbestemming bij erfpachtwoning leidt tot ontbinding koopcontract

Bij koop van een woning op erfpacht moet altijd de erfpachtakte gecontroleerd worden. Aan het erfpachtrecht is doorgaans een bestemming gekoppeld, bijvoorbeeld ‘woning’ of ‘bedrijfsruimte’; dat staat in de akte van uitgifte van het erfpachtrecht. Dat is de privaatrechtelijk bestemming ofwel erfpachtbestemming. En daarnaast geldt er een bestemming van overheidswege; die volgt uit het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Dat is de publiekrechtelijke bestemming. Als de erfpachtbestemming en publiekrechtelijke bestemming niet hetzelfde zijn kan tot vervelende complicaties leiden met grote financiële gevolgen.

Verkochte woning blijkt geen woonbestemming te hebben

Het kan dus gebeuren dat de 2 bestemmingen niet hetzelfde zijn. Zo benaderde mij dat een jong stel dat een prachtige woning kocht in Amsterdam en na de koop bleek dat de erfpachtbestemming winkel was terwijl was geleverd een woning (en het was ook bewoond). Voor het wijzigen van de erfpachtbestemming is toestemming van de gemeente nodig en die die wilde dat wel doen. Omzetting naar bestemming woning kostte de jonge kopers een aanvullende afkoopsom van €126.000. Een woonbestemming is namelijk veel duurder dan een winkelbestemming aldus de gemeente, en daar wil deze gemeente geld aan verdienen. In de zaak hieronder gebeurde dit ook, en de koper accepteerde die upgrade van de erfpacht met bijbehorend prijskaartje niet en ontbond de overeenkomst. Wat vond de rechter daarvan?

Voorbeeld van koopcontract woning waarbij erfpachtbestemming niet klopt

De koper in deze zaak verwerft een particuliere woning gelegen op erfpachtgrond van de gemeente waarvan de canon volgens de akte eeuwigdurend is afgekocht. In de erfpachtvoorwaarden is echter bepaald dat de opstal uitsluitend mag worden gebruikt als tuinderswoning, een gebruik dat niet meer overeenstemt met de publiekrechtelijke bestemming want die is ‘wonen’. De gemeente stelt zich op het standpunt dat bij wijziging van deze privaatrechtelijke gebruiksbestemming naar particuliere bewoning een aanvullende canon verschuldigd is, gebaseerd op de meerwaarde van de opstal.

De rechtbank oordeelt dat sprake is van non-conformiteit. De verkoper heeft niet geleverd wat contractueel is overeengekomen, namelijk een woning met een eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Uit de erfpachtakte volgt niet dat de afkoop van de canon beperkt was tot het gebruik als tuinderswoning, noch dat de koper dit had moeten begrijpen. Daarbij weegt mee dat de koper als leek mocht afgaan op de uitdrukkelijke mededeling in de verkoopbrochure dat sprake was van een woning op erfpachtgrond met een eeuwigdurend afgekochte canon. Lees ook: particuliere erfpacht en erfpachtvoorwaarden.

Koper ontbindt koopovereenkomst erfpachtwoning wegens ontbreken woonbestemming

De koper van de erfpachtwoning legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat verkoper geen woonhuis met eeuwigdurend afgekochte canon aan hem kunnen leveren. Doordat de woning in de erfpachtakte als tuinderswoning is bestemd, kan de gemeente tegen de koper  het standpunt innemen dat hij voor particuliere bewoning van de woning een aanvullende canon moet betalen. Koper mocht echter een recht van erfpacht met woonbestemming met eeuwigdurend afgekochte canon verwachten. Om die reden heeft hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert hij betaling van de contractuele boete, te weten een bedrag van € 82.500,-.

Verkoper erfpachtwoning voert verweer tegen ontbinding koopovereenkomst

De verkoper stelt dat koper ten onrechte niet aan de levering van de percelen grond heeft meegewerkt. Verkoper heeft op grond daarvan de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en zij vorderen betaling van de contractuele boete, te weten een bedrag van € 82.500,-. Koper voert als verweer daartegen dat juist verkoper zijn die in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten. Subsidiair doet koper een beroep op matiging van de boete en meer subsidiair op vernietiging van de koopovereenkomst vanwege misbruik van omstandigheden en dwaling.

Omstreden meerwaarde van erfpacht bij woonbestemming leidt to ontbinding koop

Koper heeft zich op het standpunt gesteld dat het gebruik als particuliere woning volgens de gemeente een meerwaarde oplevert ten opzichte van het gebruik als tuinderswoning waarvoor de canon is afgekocht. Voor omzetting van de bestemming tuinderswoning naar particuliere woning is de gemeente voornemens om aanvullende canon in rekening te brengen. Die canonverplichting kan eeuwigdurend worden afgekocht voor een bedrag van € 75.000,-. Op de zitting heeft verkoper medegedeeld dat de gemeente dit standpunt ook aan hem kenbaar heeft gemaakt. De omstandigheid dat het vigerende bestemmingsplan bewoning toestaat, is onvoldoende steekhoudend verweer. Dat doet immers niet af aan de privaatrechtelijke erfpachtverhouding met de gemeente als grondeigenaar. Die is niet conform het bepaalde in de koopovereenkomst.

Wie draagt risico van (onjuiste) bestemming in erfpachtcontract na de koop?

Het standpunt van de verkoper dat de omstandigheid dat de gemeente aanspraak kan maken op een aanvullende canon, voor risico van koper komt omdat hij de privaatrechtelijke bestemming in de erfpachtakte kon zien, wordt door de rechtbank niet gevolgd. Uit de tekst van de erfpachtakte kan immers niet worden opgemaakt dat de canon slechts voor het gebruik als tuinderswoning is afgekocht, laat staan dat de koper dat als leek had moeten begrijpen. Bovendien mocht hij van de juistheid van de uitdrukkelijke mededeling in de verkoopbrochure uitgaan dat hij een woonhuis op eeuwigdurend afgekochte erfpachtgrond zou kopen. Luister naar onze podcast over erfpacht.

Oordeel rechtbank over onjuiste erfpachtbestemming in koopcontract woning

De rechtbank van oordeel dat verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat betekent dat de koper de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en terecht aanspraak maakt op de voldoening van de contractuele boete. De verkoper doet beroep op matiging van de boete maar heeft volgens de rechter onvoldoende gesteld voor de conclusie dat die boete moet worden gematigd. De rechtbank heeft de vordering van koper tot voldoening van de volledige boete dan ook toegewezen. De wettelijke rente over de contractuele boete is, als onweersproken ook toegewezen. Kortom: de verkoper heeft iets verkocht als woning terwijl het erfpachtrecht die bestemming niet had. Dat hoeft de koper in deze zaak dus niet te accepteren en kan dan de koopovereenkomst ontbinden.

Blenheim is gespecialiseerd in vastgoedrecht. Ons vastgoedteam helpt u graag.