25 april 2024

Op eigen houtje sloten vervangen bij huurachterstand onder bijzondere omstandigheden toegestaan

Categorie: Huurrecht, Vastgoedrecht

Op het moment dat een huurachterstand steeds groter wordt en de huurder geen blijk van betaling geeft, kan een verhuurder zich afvragen of het vervangen van de sloten is toegestaan. De verhuurder wil immers betaling afdwingen en ziet op dat moment geen andere mogelijkheid. In de meeste gevallen is het op eigen houtje vervangen van sloten een slecht idee. De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen waaruit blijkt dat dit onder bijzondere omstandigheden tóch is toegestaan.

Vervangen sloten na vertrek huurder bij betaalachterstand

Nadat er een betalingsachterstand was ontstaan, heeft de huurder van een bedrijfsruimte het gehuurde verlaten en haar bedrijfsactiviteiten naar elders verplaatst. Op het moment dat de huurder de sleutels van het gehuurde had ingeleverd en het gehuurde had verlaten, besloot de verhuurder de sloten van het gehuurde te vervangen. Bovendien liet de verhuurder aan de huurder weten dat zij in verband met de betalingsachterstand geen aanleiding zag om haar nog verder huurgenot te verschaffen. Verhuurder heeft het gehuurde vervolgens verhuurd aan derden. Verhuurder vorderde in deze zaak ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur en boetes. Huurder vorderde een verklaring voor recht dat verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en een schadevergoeding.

Standpunt van de huurder onder meer gebaseerd op eerdere rechtspraak

Volgens de huurder is het verschaffen van huurgenot een kernverplichting van de verhuurder die niet enkel kan worden opgeschort op grond van een huurachterstand. Bovendien wringt het dat die kernverplichting na verval van de opschortingsgrond niet meer kan worden nagekomen én zou opschorting vooruitlopen op ontbinding en daarom in strijd zijn met (de ratio van) de wet. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de huurder zich (onder meer) op eerdere rechtspraak beroepen.

Oordeel Hoge Raad en A-G: de grens tussen opschorting en eigenrichting

Het oordeel van de Hoge Raad is kort maar krachtig. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst met wederzijdse rechten en verplichtingen. De regel dat als een van de contractspartijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten, geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst.

In de conclusie van de A-G wordt uitgebreider ingegaan op de grens tussen opschorting en eigenrichting en daarmee het verschil tussen de eerdere rechtspraak en deze zaak. In eerdere zaken ging het om verhuurders die naar aanleiding van een betalingsachterstand eigenmachtig aan de huurders de toegang tot het gehuurde hadden ontzegd. In bovengenoemde zaak heeft de huurder het gehuurde echter vrijwillig verlaten en de sleutels bij de verhuurder ingeleverd. Om die reden kan niet worden gesproken van eigenrichting. Overigens is in eerdere rechtspraak ook al benoemd dat in sommige gevallen ruimte moet worden gelaten voor een uitzondering in (zeer) bijzondere omstandigheden.

Wat betekent dit voor de verhuurder?

Kortom, de huurder dwars zitten door het vervangen van de sloten en daarmee eigenmachtig aan de huurder de toegang tot het gehuurde ontzeggen, is niet toegestaan. In bovenstaand uitzonderingsgeval, waarin een huurder geen gebruik (meer) maakt van het gehuurde, kan aan de verhuurder (in sommige gevallen) wel een opschortingsrecht toekomen. Daarbij zij opgemerkt dat ook aan de overige vereisten voor opschorting moet zijn voldaan.

Het is nu de vraag of het bij dit uitzonderingsgeval blijft of dat rechters deze lijn ook zullen toepassen op andere gevallen, zoals woonruimte waar normaal gesproken voorzichtiger mee moet worden omgegaan.