26 juli 2022

Opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht) in Amsterdam

Categorie: Vastgoedrecht

Vanaf 1 januari 2022 mogen gemeenten in Nederland in de bestaande bouw verbieden dat woningen worden verhuurd. Dit betreft de zogenaamde opkoopbescherming. Geldt een opkoopverbod, dan mag u niet zomaar panden kopen om deze direct te verhuren.

Op 1 april 2022 is de zelfbewoningsplicht ingegaan voor bestaande bouw in Amsterdam. De zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw werd op 8 juli 2020 al ingevoerd in Amsterdam. Met deze regelgeving worden huizenkopers, indien de woning na 1 april 2022 is geleverd en een WOZ-waarde heeft tot maximaal € 512.000,-, verplicht om het pand de eerste vier jaar zelf te gaan bewonen. De (tijdelijke) regeling heeft als doel om koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000,- te beschermen tegen de opkoop van beleggers.

Regelgeving over opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht

De opkoopbescherming geldt alleen voor woningen in Amsterdam als de volgende drie voorwaarden allen van toepassing zijn:

  • de levering is na 1 april 2022 ingeschreven in het kadaster;
  • de woning heeft een WOZ-waarde tot € 512.000,- ;
  • de woning is op de datum van de inschrijving vrij van huur en gebruik, of verhuurd voor een periode van minder dan zes maanden.

Dit betekent dat woningen, die op of na 1 april 2022 zijn geleverd en langer dan zes maanden zijn verhuurd of in gebruik zijn gegeven, niet onder de opkoopbeschermingsregeling vallen.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op onderhavig verbod:

  1. het college moet een (verhuurders)vergunning verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad van de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.
  2. Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar, na de datum van inschrijving van de levering, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij vervolgens met een huurder schriftelijk overeenkomt dat de huurder de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden in gebruik neemt.
  3. Tenslotte verleent het college in beginsel een (verhuurders)vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Handhaving en een boete per woning

Het is raadzaam om onderhavige nieuwe regelgeving goed in ogenschouw te nemen. Als u een woning verhuurt tegen de regels voor opkoopbescherming riskeert u namelijk een boete van € 21.750,- per woning.

Overheid ingrijpen toegestaan?

Gemeenten mogen volgens de wet uitsluitend gebruik maken van de opkoopbeschermingsregeling indien zij dit noodzakelijk en geschikt achten teneinde de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden of ten behoeve van het behoud van de leefbaarheid van een woonomgeving. Ten tweede moet het verbod te allen tijde proportioneel en subsidiair zijn. Met andere woorden, er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het is uiteindelijk de vraag of de overheid een dergelijke plicht zomaar mag opleggen. Het eigendomsrecht is per slot van rekening het meest omvattende recht dat een persoon kan hebben. Sociaaleconomische doelstellingen zijn geen grondslag om een inbreuk te maken op dat recht. Het eigendomsrecht wordt alleen beperkt als een algemeen belang daarom vraagt. Op dit moment is dat algemeen belang er echter niet. Als iemand een woning koopt en deze vervolgens voor verhuur aanbiedt, is de woning immers niet aan de woningmarkt onttrokken. Derhalve kan betoogd worden dat het de overheid helemaal niet is toegestaan om een dergelijke plicht op te leggen.

Interessante juridische vraagstukken na invoering opkoopbescherming

Vanuit juridisch oogpunt zijn er interessante vraagstukken ontstaan door de invoering van de opkoopbescherming. Zo ook de navolgende vraag: Zou het verkrijgen van economische eigendom (er wordt enkel een pand gekocht en pas na zes maanden geleverd) ertoe kunnen leiden dat de opkoopbescherming wordt omzeild indien tussen koop en levering een huurovereenkomst wordt opgesteld?

Zoals altijd, hangt de uitkomst in een concreet geval af van de omstandigheden van het geval

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem contact op met het vastgoedteam van Blenheim.