19 februari 2015

Opschorting huur

Categorie: Bestuursrecht

Op grond van de wet kan de huurder, nadat de verhuurder in verzuim is geraakt en er sprake is van een gebrek waarvoor de huurder aansprakelijk is, nakoming verlangen in de vorm van het verhelpen van het gebrek tenzij dit onmogelijk is of de uitgaven hiervan niet redelijkerwijs van de verhuurder te vergen zijn.

Hiernaast kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover redelijk, op de huurprijs in mindering brengen. Eveneens heeft de huurder op grond van de wet de bevoegdheid om bij gebreken die het huurgenot verminderen een huurprijsvermindering te vorderen. Verder komt de huurder bij gebreken aan het gehuurde een beroep op een opschortingsbevoegdheid toe. Dit houdt in dat de huurder de huurpenningen kan opschorten indien er sprake is van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. De huurder gebruikt de huuropschorting als pressiemiddel om de verhuurder te bewegen tot het herstel van de gebreken.

Opschorting betaling van huur

Bij opschorting van de huur zijn de algemene regels over opschorting zijn van toepassing, te weten de artikelen 6:52-54 en de artikelen 6:262-264 BW.

Voor een beroep op een opschorting is vereist dat de verbintenissen over en weer voldoende samenhang met elkaar hebben om de opschorting te rechtvaardigen (artikel 6:52).

Hantering van het opschortingsrecht bevrijdt partijen niet van de plicht tot nakoming.

De huurder die zijn huurpenningen opschort is derhalve niet ontheven van zijn betalingsplicht. Zodra de verhuurder zijn plicht alsnog nakomt, zal de huurder de opgeschorte huurpenningen alsnog moeten betalen.

In het arrest van de Hoge Raad (Van Bommel/Ruijgrok) is bepaald dat opschorting van huur mogelijk is, zij het uiteraard met inachtneming van de wettelijke grenzen zoals de proportionaliteit. Voorts is in dit arrest bepaald dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om tot opschorting van de huur over te gaan als de huurder van de gebreken aan de verhuurder geen mededeling heeft gedaan.

Dat is anders als de huurder stelt en zo nodig bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot het nemen van maatregelen over te gaan. Van belang is dat de artikelen 6:52 e.v. van regelend recht zijn. Dat houdt in dat partijen bij overeenkomst van de opschortingsbevoegdheid af kunnen wijken.

De bevoegdheid tot opschorting kan dus o.a. bij overeenkomst worden uitgesloten.

Advies over opschorten van betaling huur en gebreken aan het gehuurde

Heeft u een vraag over het opschorten van betaling huur of gebreken aan het gehuurde?

Neem dan vrijblijvend contact op met een gespecialiseerde advocaat huurrecht: