9 februari 2012

Opzegging huur wegens eigen gebruik; toelichting advocaat huurrecht

Categorie: Bestuursrecht

Opzegging huur woning

De wet kent 6 limitatieve opzeggingsgronden voor opzegging huur van een woning. Bij opzegging wegens eigen gebruik bepaalt de wet als huurbescherming van de huurder: ‘indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen’
Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Bewijs dringend eigen gebruik

De verhuurder moet aantonen dat hij het verhuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft (art. 7:274 lid 1 sub c BW). Het dringende belang moet ook een eigen belang zijn van de huurder. Verkoop alléén, ook als overigens legitieme belangen van de verhuurder in het geding zijn, kan geen beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigen. Een voornemen om het huurpand af te breken en vervolgens weer opnieuw op te bouwen wordt wel als dringend eigen gebruik gezien.
Er zal ook bijna altijd sprake moeten zijn van duurzaam eigen gebruik. Dit wordt niet expliciet in artikel 7:274 BW genoemd, maar uit artikel 7:276 BW blijkt dat er wel duurzaamheid wordt vereist. Niet duurzame gebruiksbestemmingen zullen maar bij hoge uitzondering beantwoorden aan de eisen van dringendheid en belangenoverwicht. Lees ook: huurcontract opzeggen.

Passende woonruimte voor huurder

Een voorwaarde voor de toepassing van de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ van art. 7:274 lid 1 sub c is, dat blijkt dat de huurder andere ‘passende woonruimte’ kan krijgen. Onder andere passende woonruimte wordt ook verstaan een woonruimte met een wezenlijk ander en zelfs minder woongenot. Het is tevens mogelijk dat de huurprijs van de passende woonruimte aanmerkelijk hoger ligt mits die de huurder in kwestie past. Er moet wel rekening worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de huurder en de marktsituatie ter plaatse. Zo zal een woning vinden voor een alleenstaande met een normaal inkomen makkelijker zijn dan een kinderrijk gezin met een laag inkomen. De beschikbaarheid van een passende woonruimte moet voldoende aannemelijk zijn, dit kan aan de hand van advertentierubrieken of aanbiedingen van makelaarskantoren. Het is echter niet vereist dat er een concreet aanbod van een vervangende woning voorhanden is. Bij de beoordeling of er sprake is van een passende woonruimte wordt meegewogen in hoeverre de huurder moeite (of niet) heeft gedaan voor het vinden van een passende woonruimte.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

De rechter heeft een discretionaire bevoegdheid om een bedrag vast te stellen die de verhuurder moet betalen aan de huur ter zake van de kosten die huurder moet maken met betrekking tot diens verhuis- en inrichtingskosten. Er is hier sprake van een tegemoetkoming, daarom kan de rechter besluiten minder dan de volledige kosten toe te wijzen.
Indien een beroep wordt gedaan op het ‘eigen dringende belang’ wegens renovatie van de woning die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, bedraagt het minimumbedrag € 5.396,–. De verhuis- en inrichtingskosten kunnen eventueel in mindering worden gebracht op dit bedrag.

Schadevergoeding huurder

Indien uiteindelijk blijkt dat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd met een beroep op het ‘dringende eigen gebruik’ en vervolgens blijkt dat de verhuurder in werkelijkheid niet de wil had om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen, is de verhuurder jegens huurder tot schadevergoeding gehouden. Beslissend is hierbij of verhuurder van aanvang af de zaken verkeerd heeft voorgesteld of dat het wel de bedoeling was om in eigen gebruik maar die bedoeling door overmacht of andere oorzaken is verijdeld. De wet heeft ook een bewijsvermoeden opgenomen. Indien de verhuurder niet binnen één jaar na het eindigen van de overeenkomst de woning zelf duurzaam in gebruik heeft genomen, wordt de wil om het verhuurde zelf duurzaam te gebruiken niet aanwezig geacht, tegenbewijs is echter mogelijk.

Verkoop van de verhuurde woning

In beginsel kan de verhuurder op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW de huurder niet dwingen tot ontruiming om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Het belang van de huurder prevaleert hier boven het belang van de verhuurder.

Vraag vrijblijven advies aan advocaat huurrecht in geval van opzegging van de huur.