Opzegging huur bedrijfsruimte wegens renovatie

In deze zaak (rechtbank Amsterdam, 21 januari 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:295) gaat het om opzegging van de huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik teneinde de herstelwerkzaamheden aan de fundering en de voorpui uit te voeren en het pand intern te verbouwen, afgewezen. Verhuurder stelt dat sprake is van bedrijfsvoering in strijd met de (ruime) contractuele bestemming. Zonder toestemming heeft huurder de winkelexploitatie gewijzigd van verkoop van textiel in souvenirshop; en de huurovereenkomst de exploitatie van de winkel ingebracht in een besloten vennootschap in strijd met de algemene bepalingen van het huurcontract. Huurder heeft geen indeplaatsstelling geregeld.

Vordering tot beëindiging van de huurcontract

Op grond van de artikelen 7:296 lid 4 BW jo 7:296 lid 1 onder a BW heeft de kantonrechter een vordering tot beëindiging van de huurcontract toe te wijzen, indien de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Voor het beantwoorden van de vraag of hiervan sprake is, heeft de kantonrechter volgens vaste rechtspraak alle omstandigheden van het geval te betrekken (vgl. onder meer HR 4 januari 1980, NJ 1980, 347).

Inbreng onderneming door huurder is strijd met huurcontract bedrijfsruimte

Ondanks dat huurder het gehuurde niet zelf exploiteert (in strijd met contractueel verbod) omdat hij de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming in een BV heeft ingebracht, is dat geen onbehoorlijke bedrijfsvoering op omdat gedaagde de uitsluitende en exclusieve zeggenschap heeft over de BV. De rechter komt tot uitleg van de bestemmingsclausule “verkoop van textiel in de ruimste zin des woords”. Bedrijfsvoering van huurder is niet in strijd met de bestemmingsclausule. Op grond van de belangenafweging wordt de beëindiging toegewezen. De opzeggingsgrond slechte bedrijfsvoering wordt afgewezen door de rechter.

Opzegging huur bedrijfsruimte wegens renovatie bedrijfsruimte toegewezen

Een redelijke afweging van belangen van huurder bij voortzetting huur den verhuurder bij beëindiging huur, leidt er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat aan het belang van Montecorono BV bij beëindiging van de huurovereenkomst een zwaarder gewicht dient te worden toegekend dan aan het belang van [gedaagde] bij een voortzetting van de huurovereenkomst. Gelet op onder meer de duur van de huurovereenkomst en de overige vestigingen van de door huurder geëxploiteerde onderneming is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een zodanige situatie dat na redelijke afweging van de belangen van [gedaagde] niet gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt.

Slecht rendement verhuurder speelt rol bij beoordeling opzegging huur

Belangenafweging valt in dit geval ten voordele van de verhuurder uit. Het belang van verhuurder is voornamelijk gelegen in een substantiële rendementsverhoging van de exploitatie van het betreffende pand. Huurder heeft belang bij de voortgezette exploitatie van de door hem ingebrachte onderneming. Huurder huurt het gehuurde al meer dan 20 jaar en heeft ruimschoots de gelegenheid gehad inkomen uit de exploitatie van zijn onderneming in het gehuurde te betrekken en zijn investeringen in het gehuurde af te schrijven. Het huurrecht is een tijdelijk recht en huurder is sinds december 2011 bekend met het voornemen van verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Huurder is voor zijn inkomen niet afhankelijk van de opbrengst uit de exploitatie van het gehuurde. Vervangende winkelruimte kan gezien de huidige situatie op de vastgoedmarkt binnen een redelijke termijn worden gehuurd. Geen toekenning van verhuis- en inrichtingskosten nu gedaagde niet zelf de onderneming exploiteert maar zijn onderneming in een BV heeft ingebracht.