Tips voor overname (indeplaatsstelling) huurcontract bedrijfsruimte

Indeplaatsstelling is de overname van het huurcontract door de huurder die het bedrijf van de zittende huurder overneemt.

Waar moet bij indeplaatsstelling van een huurder op gelet worden?

• de huurder kan, wanneer de verhuurder niet vrijwillig aan de overgang meewerkt, een ander alleen in zijn plaats stellen met machtiging van de kantonrechter; de rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden van het geval (art. 7:307 lid 2 BW);
• de rechter kan de vordering van de huurder tot indeplaatsstelling alleen toewijzen als de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf (art. 7:307 lid 2 BW). Een louter financieel belang kan reeds als zwaarwichtig belang worden aangemerkt;
• de rechter dient de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar afwegen, omdat de rechter met inachtneming van de omstandigheden van het geval moet beslissen over de indeplaatsstelling;
• de rechter moet de vordering van de huurder tot indeplaatsstelling afwijzen als de voorgestelde nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering (art. 7:307 lid 2 BW);
• de rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen (art. 7:307 lid 3 BW) (bijvoorbeeld een extra bankgarantie als aanvullende zekerheid).

Indien er overeenstemming is met de verhuurder dan kan een advocaat huurrecht de overname van het huurcontract vastleggen in een akte tot indeplaatstelling.

Toestemming rechter overname huurcontract: indeplaatsstelling

Wijst de rechter de vordering tot indeplaatsstelling van de huurder toe, dan neemt de nieuwe huurder als contractspartij de plaats van de oude huurder over. De bestaande huurovereenkomst blijft zodoende qua inhoud en duur ongewijzigd, tenzij de rechter aan de machtiging een voorwaarde heeft verbonden of een last heeft opgelegd. Doet dit laatste zich niet voor, dan neemt de nieuwe huurder alle bestaande rechten en plichten uit de huurovereenkomst over. Er vindt geen splitsing plaats ten aanzien van rechten en plichten die vóór de indeplaatsstelling opeisbaar zijn en die daarna opeisbaar of verschuldigd worden.

Nieuwe huurder aansprakelijk voor alle verplichtingen vorige huurder

De nieuwe huurder neemt bijvoorbeeld ook de doorlopende verplichtingen van de oude huurder over. Had de oude huurder een huurachterstand, dan is de nieuwe huurder daarvoor rechtstreeks jegens de verhuurder aansprakelijk. De omvang tot het verrichten van onderhoud worden voor de nieuwe huurder niet bepaald door de staat waarin hij het gehuurde aantrof bij de indeplaatsstelling, maar door de staat waarin de verhuurder het aan de oude (oorspronkelijke) huurder ter beschikking heeft gesteld en door de inhoud van de bestaande huurovereenkomst.

Regeling indeplaatsstelling huurder is van dwingend recht

De bevoegdheid van de huurder van winkelruimte om, in het kader van de overgang van zijn onderneming, uit hoofde van art. 7:307 BW een indeplaatsstelling te vorderen, is van dwingend recht. Er kan niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken (art. 7:291 lid 1 BW). Een beding in de huurovereenkomst waarin deze mogelijkheid is uitgesloten, is nietig. Maar dat wil niet zeggen dat zo’n beding in de huurovereenkomst geen enkele invloed heeft. Als zo’n beding de huurder in geval van de overgang van zijn onderneming bijvoorbeeld verplicht om een bepaalde geldsom als vergoeding aan de verhuurder te voldoen, kan de rechter bij de indeplaatsstelling in de vorm van een aanvullende voorwaarde of last daarmee rekening houden, mits dit redelijk is.