28 augustus 2014

Overnamecontract horeca en overname huurcontract

Categorie: Bestuursrecht

Op 19 november 2012 heeft de horeca-ondernemer aan de koper verkocht de eenmanszaak, een cafetaria, voor € 20.000,– (€ 19.000 inventaris, € 500 goodwill en € 500 handelsnaam), Bij de verkoop trad een op als makelaar voor de horeca-exploitant van het cafeteria. Er is na ondertekening een waarborgsom van € 5.000 bij de makelaar van de horeca-exploitant gestort. De Koper van de horecazaak tekende het koopcontract onder voorbehoud van het aangaan van het huurcontract met de verhuurder van de horecaruimte.

Verhuurder horecaruimte komt niet tot huurcontract met koper horeca

De verhuurder van de horecaruimte gooit dan roet in het eten en wil niet meer meewerken aan overname van het huurcontract door de koper van de horecazaak. De overname van de horeca-onderneming loopt hierop stuk; de koper roept ontbinding vanhet overnamecontract in en de huurovereenkomst van de horecaruimte wordt per 1 februari 2013 is ontbonden. De verhuurder verrekent alle kosten met de waarborgsom die de horeca-exploitant had betaald. De verkoper van de horecazaak stapt naar de rechtbank en vordert nakoming door medewerking aan levering en betaling van de koopsom van € 15.000 met rente, subsidiair dit bedrag, alsmede het bedrag van € 10.855,55 met rente als schadevergoeding, en de contractuele boete van € 2.000 met rente. In het eindvonnis heeft de rechtbank in conventie de afgehaakte koper van de horecazaak alleen veroordeeld tot betaling aan verkoper] van een bedrag van € 2.000 met de wettelijke rente.

Ontbinding overnamecontract horeca in hoger beroep beoordeelt

De verkoper gaat in hoger beroep. Het gerechtshof constateert: een indeplaatsstelling van de koper van de horecazaak is kennelijk niet aan de orde geweest, zodat het hier gaat om de vraag of de koper er terecht een beroep op doen dat verhuurder]aan hen geen nieuwe huurovereenkomst (voor vijf jaar met vijf optiejaren) wilde aanbieden op marktconforme condities. Koper stelt daarover dat in de concept huurovereenkomst voor de horecaruimte ontvingen waarin een waarborgsom van zes maanden was opgenomen, waartegen zij bezwaar hadden, en op de e-mail van verhuurder van 17 januari 2013, waarin hij voorstelde af te zien van de transactie omdat hij bang is dat het niets wordt.

Ontbinding contract onterecht: schadevergoeding ontbindingsschade

Daargelaten of deze laatste e-mail een buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst bevat, is naar het oordeel van het hof hetgeen de koper aanvoert onvoldoende om een ontbinding op grond van artikel 3.1 van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. De koper had immers een koopcontract met de horeca-exploitant waar zij alleen zonder boete of schadevergoeding van af konden als zij geen huurcontract op marktconforme condities zouden kunnen sluiten.

Schadevergoeding door wanprestatie bij overname horeca

Verkoper van de horecazaak kan aanspraak maken op vergoeding van door hem daardoor geleden schade (art. 6:277 BW), waaronder het positief contractsbelang. Nu aan de koper van de horecazaak geen beroep toekwam op artikel 3.1 van de koopovereenkomst hebben zij ten onrechte niet meegewerkt aan levering van de cafetaria en zijn [geïntimeerden] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Bij een onberispelijke nakoming had de horeca-ondernemer de volledige koopsom van € 20.000,– ontvangen, waartegenover hij de goodwill, handelsnaam en inventaris aan de koper had moeten overdragen. Nu verkoper slechts een bedrag van € 5.000,– (waarborgsom) ontvangen, zodat hij terecht nog aanspraak maakt op een bedrag van € 15.000,–. Er is geen aanleiding daarop een bedrag in mindering te brengen.

Vordering ontbindingsschade: advocaatkosten en verzekeringspremie

De verkoper van de horeca-onderneming heeft niet gesteld dat hij het bedrag van € 1.766,08 (verrekening verzekeringspremies) niet aan verhuurder verschuldigd zou zijn, zodat dat bedrag geen schade door de toerekenbare tekortkoming van de afgehaalte koper vormt.

De horeca-exploitant vordert ook betaling van de volledige advocaatkosten (€ 6.233,84) van de verhuurder die verkoper aan verhuurder moest vergoeden. Dat in die omstandigheden niet veel onderhandelingsmogelijkheden met verhuurder had om de huurovereenkomst zo snel mogelijk te beëindigen, vloeit daar logischerwijs uit voort. Het hof acht daarom voldoende aannemelijk dat verhuurder alleen met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 februari 2013 akkoord heeft willen gaan als de horeca-exploitant de volledige advocaatkosten, in plaats van alleen de geliquideerde kosten, van de voorafgaande procedure tussen de horeca-verkoper en de verhuurder zou betalen. De afgehaakte koper van de horeca wordt ook veroordeeld de advocaat kosten te betalen. Omdat de overname van een horecazaak complex kan zijn is het zinvol tijdig een horeca-advocaat te raadplegen.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 19 augustus 2014.