Parool | Na 40 jaar uit huis gezet? Woningbezitter is kwetsbaar voor grillen van grondeigenaar

Dit artikel is op 16 januari gepubliceerd op de website en in de papieren editie van het Parool. Mark van Weeren is advocaat in deze zaak en staat Heleen van Rasterhoff bij. Inmiddels is het vonnis van de rechter binnen en is bekend dat de zaak is gewonnen. Een positieve uitkomst!

Een koopwoning die op grond staat waar particuliere erfpacht op rust, kan nog altijd een wespennest zijn voor de huiseigenaar. In de Watergraafsmeer eiste een grondeigenaar vorige maand zelfs dat een bewoner haar huis verlaat. Na veertig jaar. En er zijn vaker incidenten.

Na veertig jaar dreigt Heleen Rasterhoff opeens uit haar huis aan het Linnaeushof te worden gezet

Na veertig jaar dreigt Heleen Rasterhoff opeens uit haar huis aan het Linnaeushof te worden gezet. Nadat ze had laten weten dat ze niet happig was op een vertwintigvoudiging van de canon (zeg maar: de huur die je als erfpachter betaalt voor de grond) naar zo’n zestienduizend euro per jaar, claimde de rooms-katholieke kerk vorig jaar plotseling de kapitale woning zelf nodig te hebben voor de huisvesting van missiezusters.

Dat de grondeigenaar, de Heilige Martelaren van Gorcum-parochie, het huis nodig heeft voor eigen gebruik, is de enige opzeggingsgrond die wordt genoemd in het erfpachtcontract uit 1931.

Tijdens de rechtszaak die ze vorige maand aanspande om de huisuitzetting te voorkomen, kon Rasterhoff er nog steeds niet over uit hoe de parochie plompverloren meldde dat de erfpachtovereenkomst werd opgezegd. “Je hebt het wel over iemands huis.”

‘Slechte onderhandelingspositie’

In de rechtszaal werd duidelijk dat de kerk vorig jaar nog openstond voor onderhandeling over een hogere canon. De kerk drong aanvankelijk aan op een vertienvoudiging, naar ongeveer achtduizend euro per jaar. Toen Rasterhoff daar niet meteen in meeging, wilde de kerk van het erfpachtcontract af. “Daarna kwamen ze pas met het argument dat ze het huis nodig hebben voor de missiezusters.”

Toen Rasterhoff besloot alsnog akkoord te gaan met een verhoging naar achtduizend euro, werd de eis prompt opgeschroefd naar zestienduizend euro per jaar. De mogelijkheid tot opzeggen in het erfpachtcontract kwam daarom op haar over als een ‘dreigmiddel’ om een hogere canon af te dwingen. “Dat is geen fijne positie om te onderhandelen.”

Het voorbeeld van Rasterhoff laat zien hoe kwetsbaar erfpachters kunnen zijn voor de grillen van grondeigenaren. Ze heeft een exclusief gebruiksrecht voor het huis en dat voor onbepaalde tijd, maar daarmee is ze niet de eigenaar van de grond. Voor tienduizenden Amsterdammers is die eigenaar de gemeente – zij vallen onder de gemeentelijke erfpachtregels. Bij particuliere erfpacht zijn bijvoorbeeld kerken, natuurbeheerders, goededoelenstichtingen en vastgoedexploitanten eigenaar van de grond.

Banken liggen dwars

Tien jaar geleden kwam al aan de oppervlakte dat particuliere erfpacht voor problemen kan zorgen. De naar schatting vier- tot vijfduizend woningen op particuliere erfpacht in Amsterdam bleken toen opeens onverkoopbaar, omdat banken onverwachts geen hypotheek meer wilden verstrekken: ze kwamen in 2010 van de ene op de andere dag tot de conclusie dat particuliere erfpacht te veel onzekerheid opleverde, voor nieuwe kopers én als onderpand voor de bank. Door het hele land ging het om zo’n 150.000 woningen met particuliere erfpacht.

In de jaren daarna werd een oplossing bedacht. Banken kwamen toch weer over de brug met hypotheken als de erfpachtvoorwaarden maar redelijk en voorspelbaar waren, omdat er bijvoorbeeld geen niet te voorziene verhogingen van de canon konden worden doorgevoerd. Als de notaris dit had beoordeeld en een zogeheten ‘groene opinie’ verstrekte, gingen banken voortaan akkoord.

In het eerste jaar na deze afspraken uit 2013 merkte de Nederlandse Vereniging van Banken nog dat een kwart van de hypotheekaanvragen met particuliere erfpacht stukliep. Inmiddels gebeurt dat nauwelijks nog, zegt een woordvoerder. “Het zal nooit nul worden, maar we hebben geen signalen dat het knellende problemen oplevert.”

‘Incidenten zijn niet maatgevend’

“Dat komt niet vaak meer voor,” zegt ook Vereniging Eigen Huis. Die spreekt van incidenten en die zijn volgens een woordvoerder niet maatgevend. Na de problemen van een jaar of tien terug komen er nauwelijks nog vragen of klachten over binnen. Particuliere erfpacht is dan ook geen rode vlag voor huizenkopers, als je het de belangenvereniging voor huiseigenaren vraagt. “Al moeten zij zich er zeker goed in verdiepen.”

Maar dat wil niet zeggen dat alle problemen met particuliere erfpacht uit de wereld zijn. “Het is nog niet opgelost, verre van,” zegt erfpachtadvocaat Mark van Weeren. Een groot deel heeft de voorbije jaren allicht met de grondeigenaar overeenstemming bereikt over een eenvoudiger erfpachtcontract dat voldoet aan de eisen van de banken, maar niemand die het precies weet. Het zijn per definitie langlopende contracten, waarbij soms pas jaren later bij verkoop van een huis blijkt dat de erfpacht een belemmering vormt. En dan nog nemen kopers de particuliere erfpacht vaak voor lief op de verhitte Amsterdamse woningmarkt. “Woningen zijn in Amsterdam zo courant dat ze niet per se onverkoopbaar worden.”

Zonder toestemming verhuurd

Nog steeds blijven zich erfpachters melden bij een klein groepje gespecialiseerde advocaten. Omdat elk erfpachtcontract anders is, zijn ze niet geholpen met één uniforme oplossing. Als een grondeigenaar niet wil meewerken, is het vaak de enige oplossing om het contract voor te leggen aan de rechter. Die kan onredelijke bepalingen doorstrepen of een heel nieuw contract voorschrijven.

Ook andere erfpachters herkennen dat ze sterk afhankelijk zijn van de grondeigenaar. In de Oosterparkbuurt bijvoorbeeld; toen de eigenaren van een appartement rond 2010 een kindje kregen en het appartement te klein werd, lukte het niet om het te verkopen; er was geen koper te vinden, omdat de banken kritischer gingen kijken naar particuliere erfpacht. En dat is twaalf jaar later nog steeds zo. Ze doen hun verhaal anoniem, omdat ze er niet meer wonen en het appartement zonder toestemming van de bank hebben verhuurd. Zelf hebben ze al die tijd geen ander huis kunnen kopen.

Om de bank akkoord te laten gaan met een hypotheek, is het nodig dat de erfpachtvoorwaarden redelijk en voorspelbaar worden, maar dat zijn ze nu niet. Met de grondeigenaar, een vastgoedman, valt daar best over te praten, maar alleen als hij éérst de canon mag verdriedubbelen naar vier- tot zesduizend euro per jaar. “Daar moet je samen maar uit zien te komen met de grondeigenaar. Maar waarom zou hij?” leggen de gedupeerden uit. “Hij heeft ons het mes op de keel.”

Kwetsbare positie

Verschillende buren hebben al eieren voor hun geld gekozen door mee te gaan met de eisen van de grondeigenaar of door hun woning ver onder de marktwaarde te verkopen aan mensen die geen hypotheek nodig hebben. “Je staat met de rug tegen de muur.” Dat er nog maar weinig klachten te horen zijn over particuliere erfpacht, verklaren ze doordat redelijke grondeigenaren wel akkoord zijn gegaan. “Lastig wordt het als mensen er een slaatje uit willen slaan.” Ook hier speelt weer mee dat je als erfpachter in een kwetsbare positie zit. “Normaal kan je weglopen bij een zakelijk geschil, maar je kunt niet stoppen met je eigen woning.”

Tien jaar terug werden de belangen van particuliere erfpachters nog verdedigd door een eigen belangenvereniging, de Stichting Gedupeerden Particuliere Erfpacht. Die stichting is intussen opgeheven. Mag je hieruit concluderen dat de problemen met particuliere erfpacht zo ongeveer uit de wereld zijn? Drijvende kracht Piet van Buuren vindt van niet. De problemen zijn alleen heel divers en per koper verschillend. “De financieringsproblemen met de banken zijn getackeld, en voor al die andere problemen wilden we geen stichting in de lucht houden.”

Nieuwe, slechtere voorwaarden

Zelf heeft hij onlangs eieren voor zijn geld gekozen en zijn huis met particuliere erfpacht verkocht, maar probleemloos waren de afgelopen jaren allerminst. Nadat hij zijn woning had gekocht, kwam de grond in handen van een niet al te schappelijke vastgoedexploitant. “Dit zijn partijen die je het bloed onder de nagels vandaan halen.”

Vanuit een grijs verleden stond de woning formeel te boek als bedrijfspand en dat stelde de grondeigenaar in staat eventuele kopers van het huis af te schrikken. Als enige uitweg werd Van Buuren aangeboden om het ‘bedrijfspand’ formeel tot woonhuis te bestempelen, tegen nieuwe, slechtere voorwaarden. “Je bent overgeleverd aan de grillen van een partij die zegt: ‘Ik interpreteer dit contract anders’ en dan heb je eigenlijk geen poot om op te staan. Zelfs als je een duidelijk contract hebt, blijft de mogelijkheid bestaan dat de grond wordt verkocht aan een malafide eigenaar.”

Missiezusters

Heleen Rasterhoff heeft in haar conflict met de kerk al haar hoop gevestigd op de rechter. Dat de kerk een oude bepaling uit het erfpachtcontract aangrijpt om haar uit haar huis te zetten, vindt ze niet redelijk. Ook zijn de missiezusters volgens haar niet aan deze parochie verbonden en is de enige reden dat zij op straat komen te staan dat de rooms-katholieke kerk elders in Amsterdam voor veel geld een kerkgebouw verkoopt.

Maar de kerk kan niet anders, betoogde advocaat Jeroen Corten tijdens de rechtszaak. De parochie gaat op in een samenwerkingsverband van vijf katholieke kerken en de drie missiezusters verlenen daar pastorale zorg. “We hebben dit niet verzonnen om mevrouw het huis uit te krijgen,” stelde Corten. De rechter, die deze week uitspraak doet, deed op de zitting nog een uiterste poging om beide partijen aan de onderhandelingstafel te krijgen, maar voor de kerk hoefde dat niet meer.

Advocaat Corten liet wel doorschemeren dat de lage canon de kerk wel degelijk een doorn in het oog was. “Voor een marktconforme canon zou je misschien nog wel alternatieve woonruimte kunnen vinden voor de zusters.”