Penthouse maakt onverwacht deel uit van een project met koop- én huurwoningen: beroep op ontbinding slaagt

Kopers van een duur penthouse sloten een koop- en aannemingsovereenkomst in een gebouw met uitsluitend koopappartementen, maar kregen onverwachts huurders als buren. De verkoper had tegen de verwachtingen in 65 van de 90 koopappartementen in het gebouw verkocht aan een investeerder die al deze 65 appartementen wenste te verhuren. Als reactie hierop stapten de kopers naar de rechter om zo ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst te bewerkstelligen.

Penthouse voldoet niet aan de verwachting

Volgens de kopers voldoet het penthouse niet aan wat zij daarvan op basis de verkoopbrochure en de koop- en aannemingsovereenkomst mochten verwachten en is de verkoper tekortgeschoten in de nakoming. De kopers waren in de veronderstelling dat de gerealiseerde appartementen uitsluitend koopappartementen zouden betreffen. Kopers wilden niet wonen in een appartementencomplex waarvan zij verwachten dat door de verhuur daar sprake zal zijn van een grote doorstroming van bewoners en daardoor weinig sociale cohesie in het gebouw.

De verkoper voerde verweer en stelde zich op het standpunt dat er een disclaimer in de brochure is opgenomen en verder geen concrete afspraken zijn gemaakt met, dan wel een garantie is afgegeven aan, de kopers dat er alleen koopappartementen zouden worden gerealiseerd.

Welke verwachtingen zijn er gewekt?

Om in dit geval te kunnen beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst moest eerst worden vastgesteld wat koper en verkoper precies zijn overeengekomen. Er moest worden nagegaan wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden in de gegeven omstandigheden. Kortom: wat mochten partijen van elkaar verwachten?

De rechtbank kiest voor een feitelijke benadering en heeft overwogen dat bij de kopers, mede gelet op de gebruikte bewoordingen (‘koopappartementen’, ‘koopwoningen’ en ‘appartementen in de koopsector’) in de brochure, koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst, wel degelijk de verwachting is gewekt dat in het betreffende gebouw uitsluitend koopappartementen verwezenlijkt zouden worden.

Dit blijkt achteraf niet het geval, waardoor er sprake van een situatie dat het penthouse niet voldoet aan wat de kopers op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Dus is er sprake van een tekortkoming in de nakoming die de ontbinding rechtvaardigt, aldus de rechtbank. Daarbij werd door de rechtbank overwogen dat het hier ging om een substantieel aantal huurappartementen waarvan de bestemming door middel van een aanvraag bij de gemeente is omgezet van koop naar huur.

Blenheim staat u graag bij in een geschil

Heeft u ook een contractenrechtelijk geschil? Neem dan vrijblijvend contact op met Blenheim. Onze vastgoedrecht specialisten helpen u graag!