Prijs van bouw of verbouwing: redelijke prijs, vaste aanneemsom of regie?
Categorie: Bouwrecht
Wanneer een aannemer in opdracht bouw- of verbouwingswerkzaamheden uitvoert is sprake van aanneming van werk. De afspraken omtrent het werk worden vaak neergelegd in een aanneemovereenkomst. Een aanneemovereenkomst is volgens de wet:
“de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.”
Over de prijs voor het werk kunnen verschillende afspraken worden gemaakt, welke ik hieronder toelicht.
Vaste aanneemsom of regie
Vaak komen de opdrachtgever en de aannemer bij aanvang van de overeenkomst een vaste prijs overeen, waarvoor de overeengekomen werkzaamheden door de aannemer moeten worden verricht. Deze vaste prijs wordt ook wel een vaste aanneemsom genoemd. Ten aanzien van kosten die op voorhand niet zijn in te schatten kunnen stelposten worden opgenomen in de aanneemovereenkomst. Wanneer de vaste aanneemsom dreigt te worden overschreden kan sprake zijn van meerwerk. Lees meer over stelposten en meerwerk in: aanneming van werk.
Geen vaste prijs aannemer: regie
In plaats van een vaste aanneemsom kunnen partijen ook overeenkomen dat de werkzaamheden onder regie worden verricht. Regie houdt in dat de aannemer wordt betaald voor de daadwerkelijk verrichtte werkzaamheden en gemaakte uitvoeringskosten. Dit bedrag wordt vervolgens verhoogd met een opslag voor winst en algemene kosten. Een percentage van ongeveer 10 procent wordt daarbij redelijk geacht. Regie komt vaak voor in situaties waarin de werkzaamheden qua hoeveelheid en soort op voorhand niet goed zijn in te schatten.
Risico prijsafspraak met aannemer
Het belangrijkste verschil tussen een vaste aanneemsom en regie is gelegen in het financiële risico.
Bij een vaste aanneemsom ligt dit risico in beginsel bij de aannemer. Wanneer de vaste aanneemsom wordt overschreden dient te worden voldaan aan de regelgeving omtrent meerwerk.
In geval van regie draagt de opdrachtgever het risico. De opdrachtgever moet dan immers alle door de aannemer gemaakte kosten vergoeden. Dit geldt ook wanneer deze kosten (veel) hoger uitvallen dan de aannemer vooraf had begroot. De aannemer moet daarbij echter wel rekening houden met de verwachtingen die de opdrachtgever had omtrent de prijs, omdat de aannemer bijvoorbeeld een richtprijs had genoemd.
Redelijke prijs aannemingscontract
Indien bij het sluiten van de aanneemovereenkomst geen prijsafspraak wordt gemaakt of slechts een richtprijs is bepaald, moet de opdrachtgever een redelijke prijs aan de aannemer betalen. Bij het bepalen van de hoogte van de redelijke prijs wordt gekeken naar (1) de prijs die de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedong en (2) de door de aannemer gewekte verwachtingen ten aanzien van de vermoedelijke prijs.
Richtprijs aannemer
Wanneer de aannemer een richtprijs heeft gegeven zal deze richtprijs niet zomaar met meer dan tien procent mogen worden overschreden. De aannemer moet de opdrachtgever dan tijdig waarschuwen voor een eventuele overschrijding van de richtprijs. De reden daarvoor is zodat de opdrachtgever nog de gelegenheid heeft om de werkzaamheden bijvoorbeeld te beperken of te vereenvoudigen. Een aannemer moet daar in beginsel (voor zover redelijk) aan meewerken.
Voorkom verrassingen bij overeenkomst met aannemer
Wij raden aan om bij het sluiten van de aanneemovereenkomst duidelijke afspraken te maken over de prijs voor de bouwwerkzaamheden. Indien de werkzaamheden op voorhand goed zijn in te schatten, kan het best voor een vaste aanneemsom worden gekozen, waarbij over eventueel meerwerk nadere prijsafspraken kunnen worden gemaakt.
Advies advocaat over aannemingsovereenkomst
Wilt u geadviseerd worden over het sluiten van een aanneemovereenkomst of heeft u een geschil omtrent een aanneemovereenkomst? Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of heeft u een andere vraag over het bouwrecht? Neem dan contact op met een advocaat vastgoed van Blenheim. Wij staan u graag bij.