Procedures bij erfpacht; de collectieve actie door vereniging of stichting van erfpachters

Erfpachters kunnen als collectief ook procedures starten indien de erfpachters zich verenigd hebben in een belangenorganisatie. De belangenorganisatie dient een rechtspersoon te zijn. Zo kan de advocaat van de erfpachters de onredelijk geachte bedingen in de erfpachtvoorwaarden die gehanteerd worden door de erfverpachter ter toetsing voorgeleggen worden aan het Hof ’s-Gravenhage. Dat is geregeld in de artikelen 6:240-243 BW. Deze procedure kan betrekking hebben op één of meer bedingen in de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op het erfpachtcontract, die erfpachters als onredelijk bezwarend beschouwen. Vereiste is dat eerst getracht wordt met grondeigenaar/erfverpachter te overleggen om tot een oplossing te komen en lukt dat niet dan kan de rechter gevraagd worden het beding c.q. de bedingen waar het om gaat in de algemene voorwaarden te toetsen. Lees hierover meer in mijn boek “50 Vragen over Erfpacht“.

Toetsing erfpachtvoorwaarden aan lijst omstreden algemene voorwaarden

De rechter kan erfpachtvoorwaarden toetsen aan zwarte en grijze lijst van “omstreden algemene voorwaarden” zoals opgenomen in artikel 6:236 en 6:237 BW alsmede kan getoetst worden aan het bepaalde in artikel 6:233 BW.  Daarnaast kan de rechter bepalen dat een beding in de voorwaarden oneerlijk is in de zin van EU Richtlijn 93/13 . Uit de wettelijke regeling volgt dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, als het beding gelet op de wijze waarop het beding tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen en overige omstandigheden in geval onredelijk bezwarend is. Overigens kan een individuele erfpachter die een procedure voert tegen de erfverpachter dit ook vorderen.

Samen sterker staan jegens de grondeigenaar

Het komt regelmatig voor de de grondeigenaar erfpachter onder druk zet ok zaken gedaan te krijgen. Vaak wel financieel nadeel voor de erfpachters. Als meerdere erfpachters te maken hebben met dezelfde grondeigenaar dan is het zinvol de krachten te bundelen. Dat wordt het ook lastig voor de eigenaar om erfpachters uit elkaar te spelen. Als erfpachters gezamenlijk met hun advocaat een standpunt innemen dan is dat ook effectiever is mijn ervaring. Bij recreatieparken is dit ook vaak het geval; daar zijn soms honderden erfpachters die in het zelfde schuitje zitten met hun chalet of recreatiewoning op erfpacht.

Belangenorganisatie kan erfpachtvoorwaarden laten toetsen door rechter

Er kan ook geprocedeerd worden door een belangenorganisatie via een algemene collectieve actie ex artikel 3:305a BW, waarbij de procedure niet beperkt is tot algemene voorwaarden. De belangenorganisatie van de erfpachter dient een stichting of vereniging met volledige rechtsbevoegdheid te zijn. Het gaat dan om een rechtsvordering die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen waarvan de belangen ingevolge de statuten behartigt worden. Collectieve acties zijn groepsacties en algemeen belang acties. Groepsacties zijn daadwerkelijk de personen om wiens belangen het gaat te individualiseren. Bij een algemeen belangactie is dat doorgaans niet zo. Door middel van deze collectieve actie is vrijwel iedere rechtsvordering in te stellen, ontbinding van een erfpachtcontract, vernietiging van een rechtshandeling, nakoming van een overeenkomst, een rechterlijk verbod et cetera. Tegen ook voor deze collectieve actie geldt dat de belangenorganisatie vooraf eerst getracht moet hebben om het overleg het beoogde doel te bereiken. De enige vordering die niet ingesteld kan worden in deze collectieve procedure is vordering tot schadevergoeding. Wel kan de belangenvereniging o.g.v. art. 7:907 BW een schikkingsovereenkomst waarbij ook schadevergoeding is geregeld verbindend laten verklaren door de rechter voor alle belanghebbende erfpachters. Dat betreft situaties van massaschade voor een grote groep (erfpachters) aan de orde is. Goede erfpachtvoorwaarden zijn ook van belang voor financiering van een woning op erfpachtgrond.

Collectieve actie van erfpachters bij bestuursrechter

Deze collectieve actie kan door erfpachters ook in het bestuursrecht ingesteld worden op grond van artikel 1:2 lid 3 AWB. De belangenorganisatie dient in het bestuursrecht te voldoen aan het criterium “belanghebbende”. In een bestuursrechtelijke procedure kan ook schadevergoeding gevorderd worden. Er hoeft niet pers een stichting of vereniging opgericht worden. Ook kan een informele vereniging gevormd worden die als zodanig naar buiten optreedt, bijvoorbeeld met een eigen website, facebookpagina, ledenlijst, contributie, acties (protest) organiseren voor de groep, e.d.

Het team vastgoed van Blenheim adviseert u graag over oprichting van een vereniging of stichting.