Het Gerechtshof Amsterdam heeft ambtshalve de algemene bepaling in erfpachtvoorwaarden dat de gemeente eenzijdig de voorwaarden mag wijzigen, vernietigd. Het betrof een erfpachtcontract voor 75 jaar. Het ligt in beginsel niet op de weg van de burgerlijke rechter om in een erfpachtcontract overeengekomen wijze voor wijziging van de canon aan te passen op het verlangen van één partij, daarvoor is overleg tussen partijen noodzakelijk. De door de gemeente 75 jaar geleden uitgeven erfpachtrechten zijn geldig ondanks dat wetgeving voor erfpacht is gewijzigd. Als erfpachtadvocaat juich ik deze uitspraak toe.
Vernietiging clausule in erfpachtvoorwaarden
Het gerechtshof ziet reden om ambtshalve de mogelijkheid in de erfpachtvoorwaarden tot eenzijdige wijziging als voorzien in lid 1 van artikel 5 of 6 van AB15, AB34 en AB37 te vernietigen, omdat deze mogelijkheid strijdig is met het bepaalde onder sub j van de indicatieve lijst bij Richtlijn 93/13/EEG (EG richtlijn oneerlijke bedingen). De verkoper, waaronder in dezen te begrijpen is de gemeente als erfverpachter, is in de Algemene Bepalingen immers gemachtigd de voorwaarden van een door haar gesloten erfpachtovereenkomst te wijzigen zonder dat de overeenkomst daarvoor een geldige reden tot uitdrukking brengt.
EU richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing op erfpacht
Als advocaat juich ik deze uitspraak toe omdat het goed nieuws is voor erfpachters die via een wijzigingsbeding in erfpachtvoorwaarden geconfronteerd worden met nieuwe en ongunstige erfpachtvoorwaarden. De richtlijn oneerlijke bedingen wordt hier duidelijk toegepast op erfpachtcontracten. In de EG richtlijn oneerlijke beding wordt gesproken over “verkoper” of “handelaar”; het hof heeft nu bepaald dat ook de grondeigenaar of erfverpachter daarmee gelijk gesteld kan worden (zie ook hoofdstuk 5 van mijn 50 Vragen over erfpacht waarin vernietiging van specifiek clausules in erfpachtvoorwaarden wordt besproken).
Wijziging erfpachtvoorwaarden oneerlijk jegens erfpachter
Een wijzigingsbeding, waarover niet is onderhandeld, is oneerlijk volgens de rechter omdat daardoor het evenwicht tussen de uit het erfpachtcontract voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de erfpachter als consument. De erfpachter heeft immers geen enkele inbreng bij eventueel nieuw in te voeren bepalingen terwijl de erfpachtcontracten daar ook geen toetsingskader voor geven. Het door de Gemeente Amsterdam naar voren gebrachte verjaringsverweer kan daaraan niet afdoen, aldus de rechter.
Deze uitspraak over erfpacht en erfpachtvoorwaarden is te vinden op rechtspraak.nl: Gerechtshof Amsterdam, 23 september 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3903