31 december 2024

Rechter moet steeds vaker oordelen over aansprakelijkheid makelaar

Categorie: Aansprakelijkheidsrecht, Koop of verkoop woning

Bij verkooptransactie van vastgoed kan het soms misgaan. Regelmatig moet de rechter eraan te pas komen. In deze blog geef ik een korte bloemlezing van enige uitspraken uit 2024 over aansprakelijkheid van de makelaar. Degene die een woning koopt, mag in het algemeen verwachten dat die woning geschikt is voor normaal gebruik. Of die verwachting gerechtvaardigd is, hangt onder andere af van hetgeen hem meegedeeld is door de verkoper (en diens makelaar) en datgene wat hijzelf had kunnen zien of onderzoeken. Dat is een ingewikkeld juridische toetsing welke is geregeld in art. 7:17 van het Burgerlijk Wetboek, waarover veel rechtspraak over bestaat en waarvan voor de beoordeling alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Oorzaak aansprakelijkheid makelaar doorgaans gebrekkige informatie

Een makelaar is de spil van informatievoorziening tussen een verkoper en koper bij verkoop van vastgoed. De verstrekte informatie bij de verkoop wordt onder de loep gelegd als er een gebrek of andere onvolkomenheid wordt ontdekt door de koper: de verkochte woning blijkt helemaal geen vloerverwarming te hebben, bij de minste geringste regen staat de tuin blank, de woning blijkt kleiner te zijn dan in de verkoopbrochure vermeld, er hangt een onverklaarbare stank in de woning, er is zonder vergunning gebouwd, het kan van alles zijn. De makelaar heeft een zorgplicht naar zijn eigen klant maar moet ook rekening houden met de belangen van de andere partij. Informatie die over een woning wordt verstrekt moet correct zijn; en essentiële informatie mag niet achter gehouden worden. Zo kan een verkopend makelaar aansprakelijk zijn jegens een koper als deze schade lijdt door een fout van de makelaar. Maar ook een aankoopmakelaar kan aansprakelijk zijn als hij zijn opdrachtgever niet zorgvuldig adviseert en begeleidt.  Ik selecteerde een aantal uitspraken uit 2024 en een enkel uit 2023. Daarbij geef in telkens de norm aan die de rechter ten grondslag legt aan de toetsing of er sprake is van verwijtbaar handelen van de makelaar dat tot aansprakelijkheid leidt.

De norm voor aansprakelijkheid van verkopend makelaar jegens aspirant-koper

Volgens vaste jurisprudentie handelt een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 met verwijzing naar HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).

Aansprakelijkheid verkopend makelaar jegens de koper – afgewezen

In deze zaak heeft de koper gesteld dat de makelaar het door de aspirant koper uitgebrachte bod niet heeft overgebracht aan de verkoper en evenmin aan de aspirant-koper hebben meegedeeld dat er andere geïnteresseerden waren waarmee werd onderhandeld. De rechter geeft aan dat de norm waaraan getoetst moet wordt als volgt luidt: De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162) en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987). Tijdens de bezichtiging is gesproken over mogelijke omgevingsrechtelijke problemen die aan de onroerende zaak kleefden. Er werd een afspraak op het kantoor van de makelaar gemaakt om de nodige vervolgstappen te bespreken voor het verlenen van de vereiste omgevingsvergunning voor de gewenste activiteiten. Bij brief van 22 juli 2021 heeft de koper de makelaar aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade voortvloeiend uit het niet doorgeven van zijn bod en daardoor het mislopen van de koop.

In het vonnis van 23 november 2022 heeft de rechtbank Limburg de vorderingen van de koper afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. Koper ging vervolgens in beroep bij het Gerechtshof. Maar ook het gerechtshof wijst de vordering af. Het hof overweegt dat de verkopende partij zelf heeft gekozen voor verkoop aan en ander, waarbij de optie van een mogelijk hogere verkoopprijs van de hand is gewezen. In het licht van deze omstandigheden kan naar het oordeel van het hof van de makelaar niet verwacht worden dat zij de aspirant koper hadden moeten informeren over een bod van een andere gegadigde partij.

Woning niet verbouwd volgens afgegeven bouwvergunning

Vast staat in deze zaak dat de woning niet is verbouwd conform de afgegeven bouwvergunning. Dit was wezenlijke informatie voor kopers. Dit had de makelaar redelijkerwijs ook moeten begrijpen. De afwijkingen van de bouwvergunning zijn aanzienlijk waarbij met name de afwijking ten aanzien van de vergunde inhoud van de woning in het oog springt. De verkopend makelaar heeft dienaangaande niet voldoende zorgvuldigheid in acht genomen. De rechter overweegt dat er qua informatieverstrekking ook  sprake was van een tekortkoming van verkopers maar dat laat onverlet dat er sprake kan zijn van onrechtmatig handelen door de verkopend makelaar. Naar het oordeel van het hof had van verkopend makelaar mogen worden verwacht dat hij nader onderzoek zou doen naar de afwijkingen van de bouwvergunning. Het was zijn taak als NVM-makelaar de aspirant-kopers correct en volledig te informeren. Het feit dat kopers geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid de tekeningen bij verkoper in te zien doet daar niet aan af. Het hof stelt de schade van wegens hogere woonlasten schattenderwijs vast op € 15.000,– en de totale schade komt op € 23.367,29. De makelaar wordt veroordeeld tot schadevergoeding.

Foute huurder aangedragen door makelaar

Een foute huurder kan behoorlijk schade berokkenen aan een verhuurder; dat gebeurde in deze zaak.
De rechtsverhouding tussen partijen is te kwalificeren als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 van het Burgerlijk Wetboek. Kern van het geschil is het antwoord op de vraag of de makelaar is tekortgeschoten in haar verbintenissen uit de overeenkomst van opdracht. Volgens artikel 7:401 BW diende de makelaar bij de uitvoering van haar opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat zij bij de uitvoering van haar opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht, hetgeen afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen (vgl. o.m. HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0727, r.o. 3.5.3.).

Bij vonnis van 26 mei 2021 heeft de rechtbank  de makelaar veroordeeld tot betaling aan opdracht van een bedrag van € 8.920,91 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente en een bedrag van € 2.500,00 aan borg, vermeerderd met de wettelijke rente, met compensatie van de proceskosten.
In hoger beroep overweegt het gerechtshof dat van de makelaar verwacht mogen worden inkomens- en vermogensgegevens van de potentiële huurder op te vragen alvorens met deze voor opdrachtgever een huurovereenkomst aan te gaan. Nu de makelaar dit niet heeft gedaan is sprake van een beroepsfout en is de makelaar op dit punt tekortgeschoten jegens opdrachtgever.
Naar het oordeel van het hof behoort tot de zorgplicht van een makelaar die bemiddelt bij de totstandkoming van een particuliere huurovereenkomst dat hij voorafgaand aan de totstandkoming van de bewuste huurovereenkomst gedegen onderzoek doet naar de (potentiële) huurder door een adequate controle te verrichten van de identiteits- en financiële gegevens van deze huurder. Vast staat dat de makelaar heeft nagelaten om deze controle ten aanzien van de huurder te verrichten alvorens met hem een huurovereenkomst aan te gaan. De makelaar heeft daarmee niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt. Vervolgens wordt in de uitspraak uitgebreid besproken welke schade voor vergoeding in aanmerking komt.

Zelfde soort zaak: huurder begint hennepkwekerij
Overeenkomst van opdracht voor verhuurbemiddeling dor de makelaar. Schending zorgplicht van verhuurmakelaar door onvoldoende onderzoek naar werkzaamheden en inkomsten huurder. Verhuurmakelaar is aansprakelijk voor gemiste huurinkomsten en schade aan woning en inboedel als gevolg van een hennepkwekerij. Het verweer dat het (ook) eigen schuld van de verhuurder is wordt verworpen.

Toerekenbare tekortkoming verkoper en zorgplichtschending verkopend makelaar

Een verkopend makelaar kan ook aansprakelijk zijn jegens een koper. Dat is meermaals vastgesteld in de rechtspraak. Dat speelde ook in deze rechtszaak
Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper als de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden .van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn.

De verkopend makelaar heeft zijn zorgplicht jegens koper geschonden door geen mededeling te doen van de door een eerdere potentiële koper geconstateerde problemen met betrekking tot het dak en de waterafvoer en is gehouden 50% van de schade die koper daardoor heeft geleden te vergoeden. De woning beantwoordt voorts niet aan de tussen koper en verkoper gesloten overeenkomst doordat – anders dan is medegedeeld – niet alle gevels van spouwmuurisolatie zijn voorzien en doordat er meer asbest in de woning aanwezig is dan vooraf is meegedeeld. De verkopend makelaar is daarom jegens koper schadeplichtig.

Onjuiste gegevens ten aanzien van de grootte van de woning

Regelmatig blijkt de oppervlakte van het verkochte niet te kloppen. De kopers in deze zaak hebben begin 2019 een woning in woonwijk De Blaak gekocht waarbij zij contact hadden met een makelaar, die als verkopend makelaar optrad. Op basis van informatie die zij van de makelaar hadden verkregen, waren kopers in de veronderstelling dat zij een woning kochten met een woonoppervlakte van 192 m2 en een inhoud van 645 m3. Bijna twee jaar later bleek hun dat deze gegevens niet klopten. Zij menen daarom dat zij teveel hebben betaald voor de woning. Zij vinden dat de makelaar een fout heeft gemaakt door de woning niet met de vereiste zorgvuldigheid in te meten en aan hen onjuiste gegevens te verstrekken. Kopers hebben de makelaar daarom aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade, die volgens hen in hoofdzaak bestaat uit het verschil tussen de op basis van de onjuiste gegevens tot stand gekomen koopsom en de met inachtneming van de juiste uitgangspunten getaxeerde marktwaarde. De makelaar heeft niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen volgens de rechter. De rechter maakt een schatting van de schade. Het vermogen van kopers is met € 80.000 afgenomen omdat de woning kleiner blijkt te zijn. En dat schadebedrag wordt toegekend aan de gedupeerde koper.

Het gerechtshof hanteert deze norm bij de toetsing van de handelwijze van de makelaar:
Volgens vaste jurisprudentie handelt een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 met verwijzing naar HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987).  

Op het verkochte pand blijkt slechts gedeeltelijk een woonbestemming te rusten

De koper in deze kwestie vindt dat dat de bestemming van het gekochte woonhuis niet voldoet. De verkoper kan alleen aansprakelijk worden gehouden voor na de koop aangetroffen gebreken als er sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als “volledig te renoveren winkel/woonhuis” in de weg staat en [eiser] dat gebrek niet kon of had behoren te weten. Daarbij is van belang dat de mededelingsplicht van de verkoper ten aanzien van geconstateerde gebreken vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat.
In beginsel komt de bestemming van het pand ingevolge van artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst dan ook voor risico van koper.  Dit wordt in dit geval nog versterkt door de aanvulling van het model in artikel 20 van de koopovereenkomst, waarin koper – nadat zij een bouwkundig onderzoek en een taxatie heeft laten verrichten – bijgestaan door een aankoopmakelaar verklaart dat zij zich voldoende heeft kunnen informeren over het gebruik/bestemming van het gekochte.  

De rechtbank oordeelt dat de passage “de bestemming laat echter volledige bewoning toe” in de zin in de NVM-stamkaartgegevens en de verkoopbrochure “Tot nu is het pand gebruikt als winkel/woonhuis, de bestemming laat echter volledige bewoning toe, mits het natuurlijk aan de moderne eisen voldoet” gelet op de context in redelijkheid moet worden uitgelegd als mededeling dat het pand ook bewoond kan worden zonder een winkel te exploiteren.

Dat het bijgebouw niet de bestemming “wonen” heeft, is dan ook niet voldoende om te oordelen dat het geleverde pand niet de eigenschappen heeft die koper mocht verwachten.

Verkochte woning blijkt bestemming agrarische bedrijfswoning te hebben

De verkopend makelaar heeft een onrechtmatige daad jegens koper gepleegd in deze zaak omdat hij tekort is geschoten in zijn zorgplicht ten opzichte van koper. Hij had moeten onderzoeken welke bestemming de woning in het bestemminsplan had en de koper juist hierover moeten informeren. De koper heeft door de wanprestatie van de verkoper en de onrechtmatige daad van de makelaar schade geleden. Zijn schade bestaat uit de kosten die hij heeft moeten maken om een wijziging van het bestemmingsplan te realiseren. Deze kosten bedragen € 44.070,93.  

Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig tegenover een aspirant-koper, wanneer de makelaar tegenover de aspirant-koper niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien een makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de koop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van een woning waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij de aankoopbeslissing van belang kunnen zijn (ECLI:NL:HR:2018:1176) .  

Koper eist vergoeding kosten sanering van verontreiniging na koop woning

Door de koper heeft in deze zaak vergoeding van de gemaakte saneringskosten gevorderd van  de verkopend makelaar. Aan koper is een ‘onschuldig’ bodemonderzoek verstrekt bij de verkoopinformatie. Kennelijk in de hoop dat hem dit zou ontheffen van zijn eigen plicht om over de concreet opgelegde meldingsplicht te informeren. De rechtbank meent dat nu het rapport een vervolgonderzoek adviseerde een oplettende lezer en potentieel koper daarin aanleiding had kunnen zien om daarover uitdrukkelijk informatie te vragen aan bijvoorbeeld de makelaar. Door dat niet te doen, heeft koper zelf ook verzaakt in zijn onderzoeksplicht. Omdat voor de rechtbank de mededelingsplicht in deze zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht, dient 25% van de schade voor rekening van koper te blijven.

De koper heeft onbetwist gesteld dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet voor een bedrag van € 285.000,- zou hebben gekocht. Tot welke prijsvermindering de bodemverontreiniging en saneringsplicht zouden hebben geleid, kan naar het oordeel van de rechtbank alleen geschat worden. De rechtbank acht het aannemelijk dat partijen een koopsom van € 260.000,- zouden zijn overeengekomen, hetgeen feitelijk een prijsvermindering van € 25.000,- inhoudt. Nu daarvan 25% voor rekening van koper zal blijven, omdat sprake is van medeschuld, zal de rechtbank het resterende bedrag van € 18.750,- als schade toewijzen, te vermeerderen met de rente daarover vanaf de datum van de koopovereenkomst.

Het team vastgoed & overheid van Blenheim adviseert en procedeert over koop en verkoop van vastgoed. We delen graag onze expertise met u.