Regels voor funderingsonderzoek bij woningtaxaties per 1 april 2026

Vanaf 1 april 2026 gelden nieuwe regels voor woningtaxaties. Taxateurs moeten vanaf die datum expliciet aandacht besteden aan het funderingsrisico van een woning. In bepaalde gevallen is zelfs aanvullend funderingsonderzoek noodzakelijk voordat een taxatierapport kan worden afgerond. Het funderingslabel vraagt dan om nader onderzoek. Dit kan directe gevolgen hebben voor de financiering van een woning en daarmee voor het koop- en verkoopproces.

In deze bijdrage leggen wij uit wat de nieuwe regels inhouden, wanneer een funderingsonderzoek verplicht is en welke juridische en praktische aandachtspunten daarbij van belang zijn voor kopers en verkopers.  

1 Wat geldt voor woningtaxatie per 1 april 2026?

Per 1 april 2026 wordt het Model Taxatierapport Woonruimte aangepast. Een belangrijke wijziging is dat taxateurs voortaan verplicht zijn om informatie over het funderingsrisico van een woning op te nemen in het taxatierapport.

Daarbij maken zij gebruik van het Funderingsrisicorapport van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). In dat rapport wordt een woning ingedeeld in een risicoklasse van A tot en met E:

• Klasse A, B of C: geen of beperkt funderingsrisico.
• Klasse D of E: verhoogd risico op funderingsproblemen of aanwijzingen voor bestaande funderingsschade gebaseerd op algemene data als bouwjaar, postcode of grondwaterstand.

Die classificatie is gebaseerd op algemene dat zoals postcodegebied, grondwaterstand en leeftijd van de woning. Het zegt dus niets over het spcifiek risico van de betreffende woning en de staat van de fundering. Wanneer een woning in risicoklasse D of E valt, kan de taxateur de taxatie in beginsel niet afronden zonder aanvullend onderzoek of een deugdelijke onderbouwing waarom een dergelijk onderzoek niet noodzakelijk is. Dit kan gevolgen hebben voor de financieringsaanvraag, aangezien hypotheekverstrekkers doorgaans een definitief taxatierapport verlangen met een KCAF gecertificeerd onderzoek. Dat zal de koper die bankfinanciering nodig heeft zich moeten realiseren. Een funderingsonderzoek is dus niet voor iedere woning verplicht. De verplichting ontstaat uitsluitend bij woningen die volgens het KCAF-rapport in de hogere risicoklassen D of E vallen.

2 Welke woningen lopen een verhoogd funderingsrisico?

De nieuwe regels zijn met name relevant voor oudere woningen. Naar schatting hebben ongeveer één miljoen woningen in Nederland een verhoogd funderingsrisico. Het gaat daarbij vooral om woningen die vóór 1970 zijn gebouwd. Er is een register voor funderingslabels dat alleen toegankelijk voor professionals. En de herkomst en kwaliteit van de data in dat register is induidelijk. Het ministerie wil dat gaan wijzigen.

Risico’s komen vaker voor in gebieden met:

• slappe bodemgesteldheid;
• veen- of kleigrond;
• fluctuerende grondwaterstanden;
• bekende regionale funderingsproblematiek.

Makelaars en taxateurs kunnen de funderingsstatus van een woning dus vooraf raadplegen via speciaal register, Fundermaps. Voor kopers kan het verstandig zijn om deze informatie al vóór het uitbrengen van een bod te laten controleren door een aankoopmakelaar. Verkopers doen er op hun beurt goed aan om inzicht te krijgen in de funderingsstatus voordat de woning in verkoop wordt gebracht.

3 Wat houdt het verplichte funderingsonderzoek in?

Indien sprake is van risicoklasse D of E wordt doorgaans een zogenoemde QuickScan uitgevoerd. Dit onderzoek wordt ook wel aangeduid als een Fase 0-onderzoek of beperkt funderingsonderzoek. Een dergelijke “scan” laat wel ruimte voor interpretatie, dus daar kan een koper niet blind op varen, zeker niet al het een oud pand betreft. De ene inspecteur kan zaken anders zien dan de andere. En er staat een stevige disclaimer bij deze quickscan. Kijk hierover naar de uitzending van Radar van 14 september 2026. Een QuickScan is bedoeld om snel inzicht te verkrijgen in de staat van de fundering zonder ingrijpende werkzaamheden, maar het blijft slecht een indicatie gebaseerd op algemen data. In de praktijk bestaat het onderzoek meestal uit:

• een visuele inspectie van het pand;
• het meten van eventuele scheefstand;
• onderzoek van beschikbare bouwkundige en historische gegevens;
• analyse van omgevingsfactoren, zoals bodemgesteldheid en grondwaterstanden;
• beoordeling van eventuele bekende funderingsrisico’s in de omgeving.

Voor een QuickScan zijn doorgaans geen graafwerkzaamheden of destructieve onderzoeken nodig, maar het resultaat is niet per se betrouwbaar, dat is namelijk afhankelijk van de inspectuer in westie die de scan heeft gedaan.

4 Wanneer is een uitgebreid funderingsonderzoek noodzakelijk?

Indien uit de QuickScan blijkt dat sprake kan zijn van een funderingsprobleem, kan een uitgebreider onderzoek noodzakelijk zijn. Dit wordt vaak aangeduid als een Fase 1-funderingsonderzoek.

Een dergelijk onderzoek gaat aanzienlijk verder dan een eerste risicoanalyse. Het doel is om de feitelijke technische staat van de fundering vast te stellen, de ernst van eventuele gebreken te beoordelen en inzicht te geven in de te verwachten levensduur en noodzakelijke herstelmaatregelen.

De uitkomsten van een Fase 1-onderzoek kunnen een belangrijke rol spelen bij:

• de waardebepaling van de woning;
• onderhandelingen over de koopprijs;
• de financierbaarheid van het object;
• eventuele aansprakelijkheidskwesties tussen koper en verkoper;
• het als dan niet ontbinden van het koopcontract.

5 Wat betekent dit voor koop- en verkooptransacties?

De nieuwe taxatieregels kunnen leiden tot vertraging in het aankoopproces wanneer pas tijdens de taxatie blijkt dat aanvullend funderingsonderzoek noodzakelijk is. Soms krijgt de koper de funderingsinformatie pas na het ondertekenen van de het (voorlopig) koopcontract als er een taxatie voor de financiering wordt gedaan. Dat is erg onhandig. Het kan zelfs tot ontbinding van het koopcontract leiden. Voor verkopers kan het daarom verstandig zijn om voorafgaand aan de verkoop een funderingsonderzoek te laten uitvoeren wanneer sprake is van een verhoogd risico. Dat biedt potentiële kopers meer zekerheid en voorkomt verrassingen tijdens het financieringstraject, en de verkoper dan duidelijk informatie over de fundering verstrekken. Kopers van een woning doen er juist goed aan om tijdig inzicht te krijgen in de funderingsstatus van de woning, zodat zij niet worden geconfronteerd met onverwachte onderzoekskosten of financieringsproblemen. Meer over ontbinding van het koopcontract lees je hier.

6 Kan de koopovereenkomst worden ontbonden bij funderingsproblemen?

Dat is mogelijk, mits hierover duidelijke afspraken zijn gemaakt in de koopovereenkomst.

De brancheorganisaties NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis hebben hiervoor een aanvullend funderingsvoorbehoud ontwikkeld. Op basis van een dergelijke bepaling kan een koper de koopovereenkomst onder omstandigheden ontbinden wanneer uit onderzoek blijkt dat sprake is van een gemiddeld of hoog risico op funderingsschade.

Van belang is dat een funderingsvoorbehoud niet standaard onderdeel uitmaakt van iedere koopovereenkomst. Het voorbehoud moet uitdrukkelijk worden overeengekomen en zorgvuldig worden geformuleerd.

Vooral bij oudere woningen of woningen in bekende risicogebieden verdient het aanbeveling om vooraf juridisch advies in te winnen over de exacte inrichting van dergelijke ontbindende voorwaarden.  

Zorg bij verkoop woning voor goede informatie over de fundering

De nieuwe taxatieregels maken funderingsrisico’s nadrukkelijk onderdeel van het aankoop- en financieringsproces van woningen. Met name eigenaren van oudere woningen en kopers van vastgoed in risicogebieden doen er verstandig aan om tijdig inzicht te verkrijgen in de staat van de fundering. Een vroegtijdige inventarisatie kan vertraging bij de financiering voorkomen, de onderhandelingspositie versterken en juridische discussies achteraf beperken. Juist bij funderingsproblematiek geldt dat tijdige informatie en heldere contractuele afspraken veel risico’s kunnen voorkomen.

Het team vastgoed & overheid van Blenheim deelt hun expertise graag met u.