13 oktober 2012

Retentierecht aannemer: tips advocaat hoe uitoefening retentierecht te voorkomen

Categorie: Bestuursrecht

Tips advocaat bouwrecht over uitoefening retentierecht aannemer

Er moet aan vier vereisten voldaan zijn voor een retentierecht dat een aannemer wil uitoefenen:

1. Het moet gaan om een zaak, bouwwerk of bouwterrein, welke de aannemer uit hoofde van de aannemingsovereenkomst onder zich heeft gekregen. Deze zaak moet de aannemer na uitvoering van zijn bouwwerkzaamheden aan de opdrachtgever opleveren. Deze zaak zich moet lenen voor uitoefening van het retentierecht (art. 6:52 BW en art. 3:290 BW).
2. De aannemer moet de feitelijke macht uitoefenen over deze zaak (art. 3:291 lid 1 BW, 3:294 BW, 3:295 BW en art. 3:108 BW).
3. De aannemer moet een opeisbare vordering op de opdrachtgever hebben (art. 6:52 lid 1 BW).
4. Er moet sprake zijn van voldoende samenhang tussen de verplichting tot afgifte van de zaak en de opeisbare vordering van de aannemer (art. 6:52 lid 1 en 2 BW). Zie ook: aanneming bouw.

Onderaannemer en retentierecht

Ook een onderaannemer kan, als de hoofdaannemer hem niet betaald, het retentierecht inroepen jegens de hoofdaannemer en diens opdrachtgever. Hoe kan de opdrachtgever voorkomen dat de aannemer het retentierecht uitoefent. Kort gezegd kan dat voorkomen worden door er voor te zorgen dat de aannemer niet (meer) de macht kan uitoefen over het bouwwerk. Als de aannemer de bouwplaats kan afsluiten met hekken oefent hij de feitelijk macht uit en kan hij het retentierecht uitoefenen. Als de aannemer goede grond heeft het retentierecht in te roepen dan mag hij in beginsel het retentierecht uitoefenen. Maar er zijn grenzen aan het retentierecht.

Geen retentierecht na oplevering aannemer

Na de oplevering en afgifte sleutels en ingebruikname kan de aannemer het retentierecht niet uitoefenen. Als de aannemer dan nog hekken gaat plaatsen dan wordt het tijd uw advocaat te bellen. De aannemer moet houder blijven van het bouwwerk om het retentierecht te kunnen uitoefenen.

Criteria voor uitoefening retentierecht aannemer

Een stucadoor die alleen stucwerk heeft verricht kan niet zomaar een hek om de woning plaatsen en een retentierecht uitoefenen. Overigens is het niet altijd nodig een hek te plaatsen. Er kan sprake zijn van uitoefenen van feitelijke macht zonder dat de aannemer hekken heeft geplaatst. De aannemer die het bouwterrein nog niet heeft ontruimd en bijvoorbeeld een container en bouwmaterialen heeft laten staan heeft feitelijke macht. In deze situatie bij een golfterrein kon de aannemer de feitelijk macht uitoefenen. Zelfs al werd de golfbaan door de leden al gebruikt.

Als het retentierecht niet voldoende duidelijk wordt uitgeoefend – en de opdrachtgever niet bekend is met het retentierecht – zal de rechter het retentierecht niet erkennen. Bijvoorbeeld als geen hekken zijn geplaats door de aannemer en ook geen borden met de aanduiding van de uitoefening van het retentierecht. Als de aannemer tijdens de bouw de opdrachtgever toestaat zelf werk te verrichten staat dat niet aan het retentierecht van de aannemer in de weg.

Opheffing retentierecht door de rechter

In een situatie waar de onderaannemer de door hoofdaannemer geplaatste sloten verving om retentierecht uit te oefenen werd het retentierecht door de rechter opgeheven. Indien echter de onderaannemer van de opdrachtgever de sleutel heeft gekregen, en nog werk moet doen, en dan hekken plaatst, kan hij wel retentierecht uitoefenen jegens de opdrachtgever.

Voor de opdrachtgever is het dus van belang dat hij de zaak in zijn macht krijgt zodat de aannemer de feitelijke macht niet meer kan uitoefenen. Daartoe is oplevering met ontruiming van de bouwplaats vereist en aanvaarding door de opdrachtgever. Aannemer moet dan ook alle sleutels afgegeven hebben en ook geen bouwafval of ander materiaal op de bouwplaats achterlaten.

Aannemer in verzuim; meerwerk en oplevering

De situatie wordt complexer als de opdrachtgever betaling heeft opgeschort omdat de aannemer tekort is geschoten in zijn werkzaamheden. Als dat terecht is gebeurd kan de aannemer niet zelf oplevering opschorten nu hij zelf in verzuim is. Ook discussie over meerwerk is op zich geen reden voor de aannemer op oplevering tegen te houden of oplevering te weigeren. Meerwerk hoeft niet inbegrepen bij de aannemingsovereenkomst. Als dat zo is dan is er onvoldoende samenhang met de aannemingsovereenkomst en is niet voldaan aan het hierboven genoemde 4e vereiste. Lees ook: arbitrage bouw.