15 april 2013

Stilzwijgende voortzetting van een geëindigde huurovereenkomst

Categorie: Bestuursrecht

Wat gebeurt er als een huurder en verhuurder nadat de tussen hen gesloten huurovereenkomst is geëindigd, zich als huurder en verhuurder blijven gedragen? In beginsel wordt de huurovereenkomst dan voor onbepaalde tijd (stilzwijgend) verlengd. Dit is ook het geval indien zij geen verlenging zijn overeengekomen.
Zowel de huurder als de verhuurder is dan gebonden aan de voor een dergelijke overeenkomst geldende bepalingen zoals de opzegtermijn. Dit geldt zowel voor bedrijfsruimte als voor woonruimte.

Als een huurovereenkomst is afgelopen (opgezegd/ontbonden), maar de huurder gebruik blijft maken van het gehuurde en daar ook huur voor betaalt, welke regels zijn dan van toepassing? Gelden dan de regels van de oude (geëindigde) huurovereenkomst of is er helemaal geen huurovereenkomst. en gelden er dus ook geen regels voor bijvoorbeeld de opzegtermijn?

Het Gerechtshof Amsterdam heeft hier over geoordeeld. In het betreffende casus was in een eerder geschil tussen huurder en verhuurder de huurovereenkomst ontbonden omdat de huurder een huurachterstand had. De huurder werd daarbij veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

De huurder betaalde na de veroordeling alsnog de achterstallige huur vóór de datum waartegen ontruiming was aangezegd. Dit was voor de verhuurder reden om niet meer tot ontruiming over te gaan. De huurder bleef vervolgens het gehuurde gebruiken en betaalde iedere maand netjes de huurnota’s van de verhuurder.

Nadat ruim drie jaar waren verstreken na de aangezegde ontruimingsdatum, wilde de huurder alsnog vertrekken uit de door hem ‘gebruikte’ locatie. Hij zegde de huur op met een opzegtermijn van drie maanden. Op de dag waartegen de huurder had opgezegd, had hij het gehuurde netjes ontruimd. De verhuurder stelt echter dat de huurder de in het huurrecht gebruikelijke opzegtermijn van één jaar in acht had moeten nemen. Met als gevolg dat de verhuurder nog negen maanden huur vorderde. De huurder ontkent dat er nog een huurovereenkomst is, aangezien de kantonrechter die overeenkomst eerder heeft ontbonden en de huurder nooit de bedoeling heeft gehad om de huurovereenkomst voort te zetten. In een nieuw aanhangig gemaakte procedure ging de kantonrechter echter niet mee in het betoog van de huurder en stelde de verhuurder in het gelijk. De huurder ging vervolgens in hoger beroep.
Het Gerechtshof oordeelde dat de bedoeling van partijen moest worden afgeleid uit de feitelijke gedragingen van partijen tegenover elkaar. De verhuurder had drie jaar lang huurnota’s gestuurd aan de huurder en de huurder had, zonder te protesteren tegen de aanduiding ‘huur’, die huurnota’s drie jaar lang betaald. Kennelijk had de huurder de relatie met de verhuurder steeds beschouwd als een huurrelatie en de betalingen als huurbetalingen. Op grond van deze feitelijke gedragingen was het Gerechtshof van oordeel dat de huurovereenkomst in dit geval wel degelijk (stilzwijgend) was voortgezet. De opzegtermijn van één jaar uit de oorspronkelijke huurovereenkomst bleef derhalve van kracht.
Concluderend leidt een ‘geëindigde’ huurovereenkomst, die door de huurder en de verhuurder stilzwijgend (dus zonder protest van een der partijen) wordt voortgezet, tot een ‘nieuwe’ huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Alle (semi)dwingendrechtelijke regels omtrent huurbescherming en opzegtermijnen zijn daarop volledig van toepassing en moeten door beide partijen worden nageleefd. Het maakt niet uit of het gaat om woonruimte, bedrijfsruimte (7:290 BW of 7:230a BW) of huur van overige (onroerende) goederen.

Het is dus voor zowel huurders als voor verhuurders van belang dat, in een situatie dat de huurder blijft zitten na het eindigen van een huurovereenkomst, voor beide partijen volstrekt helder is wat de rechtsgrond is voor het gebruik en de betalingen.

Indien u naar aanleiding hiervan vragen heeft over stilzwijgende voortzetting van een geëindigde huurovereenkomst, kunt u uiteraard contact opnemen.