De bank (als derde die vertrouwde op de taxatie) diende in deze zaak een klacht in tegen de makelaar. Is de makelaar aansprakelijk voor een te hoge taxatie? De advocaat van de bank diende een klacht in en spande een procedure aan tegen de makelaar. Als een taxatierapport van een makelaar fout is (bijvoorbeeld een te hoge taxatie), wie kan daar achteraf dan over klagen? Makelaar moet rekening houden met derde die zijn taxatierapport ziet. Maar hij mag ook in het taxatierapport een voorbehoud opnemen. De vraag rijst of bank vanwege het in het rapport opgenomen beding er wel op mocht vertrouwen dat ook jegens haar een zorgplicht gold. De executiewaarde volgens de makelaar was € 1.100.000 maar werd na faillissement van de klant getaxeerd op € 740.000.
Makelaar voert opdracht taxatie uit voor opdrachtgever
Wanneer een (beroepsbeoefenaar in het algemeen, of in het bijzonder een) makelaar ermee bekend is dat de informatie uit een door hem op te stellen (taxatie)rapport tevens voor een derde (bijvoorbeeld de bank) van belang is – bij voorbeeld in het kader van een financieringsbeslissing –, dit meebrengt dat de betrokken belangen van die derde dan voor hem dusdanig kenbaar zijn dat een zorgplicht ten opzichte van die (aldus voorzienbare)16 derde kan worden aangenomen.
Clausule met voorbehoud belangrijk voor makelaar
In deze zaak heeft het Hof tot uitgangspunt genomen dat een makelaar weliswaar een zorgplicht heeft jegens een derde/financier waarvan hij weet dat deze zijn taxatierapport zal gebruiken, maar dat deze zorgplicht (bij nader inzien) afwezig is, indien de derde er vanwege een clausule in het rapport niet op mocht vertrouwen dat deze zorgplicht ook jegens hem gold. Het feit dat bank het taxatierapport van de makelaar conform de bedoeling, heeft gebruikt, staat daaraan niet in de weg, nu uit de derde volzin van het beding volgt dat ook geen Verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij het beoogde gebruik jegens anderen dan de opdrachtgever. Bij de rechter kreeg de bank du geen gelijk over de “te hoge taxatie” van de makelaar.
Bank dient klacht in tegen NVM-makelaar
De bank een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. De klacht is volgens de Centrale Raad van Toezicht gegrond:
“Onder meer het ontbreken van enige kritische beschouwing over de huurwaarde van het te waarderen object acht de Raad klachtwaardig en dit handelen van de makelaar is tuchtrechtelijk laakbaar. Nu de makelaar ermee bekend was dat het doel van het taxatierapport onder meer was gericht op het verkrijgen van herfinanciering door de bank en appellant ook door klaagster gestelde specifieke vragen over de waardering schriftelijk heeft beantwoord en de desbetreffende Allonge aan het taxatierapport is gehecht. Het feit dat daarin is vermeld dat het rapport uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven is in het doel van de taxatie en door appellant geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming doet daaraan niet af.”
Het toewijzen van een klacht in een tuchtzaak betekent dus niet zonder meer dat de makelaar civielrechtelijk aansprakelijk is.
Lees de conclusie van de advocaat-generaal bij de Hoge Raad van 20 mei 2016, ECLI:NL:PHR:2016:535