Dit artikel is geplaatst op donderdag 6 januari 2022 in De Telegraaf. Teun Blom, partner bij Blenheim, wordt meerdere keren gequoot in dit artikel.
Onder de noemer ’Project Hete Kolen’ is de gemeente Amsterdam een actie begonnen om een vastgoedbezitter in de stad dicht op de huid te zitten. Het gaat om woningexploitant Niek Sandmann, die circa 200 woningen in de hoofdstad verhuurde. Zijn huurders krijgen volgens hem onevenredig veel en onredelijk bezoek van hoofdstedelijke ambtenaren.
Project Hete Kolen heeft de gemeente de speciale behandeling genoemd die de huurders van Sandmann ten deel valt. Temeer omdat er volgens hem tot nu toe geen enkele overtreding is geweest. Desondanks heeft de gemeente in een jaar tijd bij circa twintig woningen van Sandmann bezoekjes afgelegd en een boete ter grootte van 21.750 euro uitgedeeld.
Wat de gemeente doet, is vroeg op de ochtend een bezoek afleggen aan een woning. Dat wordt gedaan met twee ambtenaren. Een van de regels waarop gecontroleerd wordt, is of er niet méér dan twee mensen een woning delen. Verhuren aan één of twee personen is vergunningsvrij in Amsterdam.
Vooringenomenheid
De manier waarop ambtenaren bij huurders binnenkomen, kan volgens advocaat Teun Blom, gespecialiseerd in handhavingszaken en belangenbehartiger van Sandmann, eigenlijk niet door de beugel. „Met een bijzondere vooringenomenheid komen de ambtenaren controleren”, zegt hij. „Dan staan ze om acht uur, half negen ’s ochtends, met twee tot drie man sterk, te rammelen op de voordeur van de bewoners en zeggen dat ze binnen willen komen. In het ergste geval doen ze dat met een machtiging van de burgemeester. Dan komen ze binnenstormen en het eerste wat ze zeggen is, ’we zien het eigenlijk al, er is hier sprake van een overtreding’, zonder dat er een concrete aanwijzing is dat er daar sprake van is.”
„Dan word ik ’s ochtends gebeld door een paar huurders die melding maken van een inval van de gemeente. Meteen ga ik daar op af, vaak zijn de bewuste ambtenaren nog aanwezig”, zegt Guusje Pannekoek van VB Support, de organisatie die het dagelijkse beheer van de woningen van Sandmann onder haar hoede heeft. Zij betitelt de vooringenomenheid van de hoofdstedelijke ambtenaren als ’stuitend en intimiderend’.
„Bijna razzia’s”, noemt Sandmann het. Het drijft de ondernemer, maar vooral een deel van zijn huurders tot wanhoop. „Mijn huurders zijn doodsbang voor de gemeente geworden. Nachtmerries hebben ze ervan. Ze doen niks fout en moeten wel op de blaren zitten. Dat is onbegrijpelijk. De gemeente moet tot inkeer komen.” Het is inmiddels een conflict geworden, waarvan een zaak al bij de Raad van State ligt.
Aanleiding om Sandmann in het vizier te hebben, en Project Hete Kolen op te starten, lijkt een overtreding van twee jaar geleden te zijn. In een van zijn woningen, die hij verhuurt aan een short stay bedrijf aan de Bilderdijkstraat, werd melding gemaakt van mogelijke aanwezigheid van prostituees.
Pannekoek laat ons een intern gemeentelijk draaiboek van Project Hete Kolen inzien. „Dat hebben we van de gemeente Amsterdam ontvangen naar aanleiding van een wob verzoek. Letterlijk wordt daarin gesteld: „Bovenstaande is voor ons aanleiding om het bezit van dhr. Sandmann te analyseren.” Daaruit blijkt dat de gemeente aanleiding zoekt om alle objecten in Amsterdam waarvan Sandmann of zijn zoon middellijk of onmiddellijk eigenaar is te onderzoeken. Ook wanneer er geen signalen zijn ontvangen of meldingen met betrekking tot de panden zijn gedaan.”
Het project is volgens Pannekoek opgetuigd om het gebruik en de technische staat van alle panden van Sandmann te onderzoeken, zonder concrete objectgerichte aanleiding. „Waarbij louter het eigendom van Sandmann kennelijk doorslaggevend is en de daadwerkelijke aanleiding betreft. Vervolgens blijkt uit het draaiboek dat er voortvarend te werk is gegaan met een grootschalig onderzoek naar de panden van Sandmann, waarvoor projectdagen zijn ingericht en waarvoor voorschriften zijn gemaakt over hoe om te gaan met contact vanuit Sandmann, zijn vertegenwoordigers en zelfs zijn advocaat. In een zeer kort tijdsbestek zijn meerdere bezoeken op verschillende adressen, zeer kort achter elkaar, verricht. Een methode waardoor de bewoners, vertegenwoordigers en Sandmann overvallen zijn.”
Ook laat Pannekoek een brief zien van de gemeente van mei 2021 waarin onverhuld staat dat Project Hete Kolen een gerichte actie van de gemeente is op de woningen van Sandmann. In de brief staat dat de gemeente een analyse heeft uitgevoerd naar verschillende adressen en dat ’Hete Kolen’ draait om verschillende woningen van dezelfde eigenaar. „Als gevolg hiervan is besloten om een onderzoek in te stellen naar het feitelijk gebruik van de woningen.”
Geschrokken
Van die laatste zin is Sandmann geschrokken. „Dit is heel iets anders dan dat de buren klagen”, zegt advocaat Blom. „Hier wordt op de persoon gehandhaafd. Vervolgens wordt niks gedaan met de toelichting, de zienswijze, van Sandmann. Dat geeft hem het gevoel dat er een doelmatig beleid is om hem te sanctioneren. De insteek van de gemeente lijkt daarmee niet, om aan de hand van concrete aanwijzingen, te onderzoeken wat de feitelijke situatie is. Want de feitelijke situatie zoals die zich voordoet is in nagenoeg alle gevallen niet een illegale situatie.”
Zwaar belastend
Waarom het Project Hete Kolen heet, zeggen zowel Blom, Pannekoek als Sandmann niet te weten. Blom hekelt vooral dat dat de gemeente op voorhand al lijkt te hebben besloten dat er sprake is van een overtreding van de huurders. „De gemeente redeneert daar in de verslaglegging ook naar toe. Dat is een patroon. Huurders tonen aan dat de verslagen van de ambtenaren niet kloppen. Maar ambtenaren staan niet open voor de argumenten van de bewoners die met een huurcontract in de hand laten zien dat de ze de regels van de gemeente volgen. Aan de bewoners wordt dan ’doodleuk’ gemeld dat de huisbaas in verband wordt gebracht met illegale en criminele praktijken, wat zwaar belastend is. Niet alleen de bewoners, maar ook Sandmann schrikt daarvan. Naar beste weten van Sandmann is er geen sprake van een illegale situatie, maar door de wijze waarop er wordt gehandhaafd zijn al verschillende huurders verhuisd of hebben een poging daartoe gedaan.”
Als Blom bij de gemeente navraagt wat de redenen zijn om op een adres binnen te vallen, zegt de gemeente tegen hem dat er concrete aanwijzingen voor een illegale verhuursituatie zijn. „Maar als we vragen wat die aanwijzingen dan zijn, dan krijgen we die niet. Ja, soms zeggen ze dat het klachten van buren betreft, maar Sandmann heeft in al die jaren nooit een klacht ontvangen of van een buur gezien. Dus het is naar onze mening een twijfelachtig argument. Dat versterkt het vermoeden dat er geen concrete aanwijzingen zijn, maar dat ze alleen maar een jacht hebben geopend op één pandeigenaar. Ik wil niet de suggestie wekken dat de stad onwaarheden vertelt, maar we vragen naar concrete aanwijzingen en de gemeente kan of wil die concrete aanwijzingen niet overleggen.”
Luchtbed
Belangrijk is volgens de advocaat dat er op nagenoeg alle door de gemeente gecontroleerde woningen in alle gevallen steeds twee mensen woonden en steeds twee personen stonden ingeschreven. „We hebben wel meegemaakt dat dat iemand op een luchtbed logeerde en dat de logé is aangemerkt als bewoner. Toen is er een torenhoge boete opgelegd omdat de woning gebruikt zou worden als short stay. Hoe je dat bedenkt, is mij een raadsel want met een luchtbed kun je echt niet spreken van short stay.”
„In eerste instantie probeerden we met de gemeente in gesprek te komen en onze zienswijze uit te leggen waarin volgens ons geen sprake is van illegale verhuur en ook geen sprake is van woningonttrekking, een argument dat de gemeente ook tegen Sandmann gebruikt”, vervolgt Blom. „Sandmann wil ieder overleg voeren met de gemeente. Alles toelichten. Maar daar lijkt de gemeente niet op uit. Zienswijzen worden niet bestudeerd. De wijze van handhaving is persoonsgericht met objectgerichte handhavingsbevoegdheden. Dat is in strijd met de wet. Dat zou de gemeente ook moeten weten.”