De verhuurder dient bij renovatie van een woning op zijn hoede te zijn. Bij tijdelijke huisvesting van de huurder in een ‘logeerwoning’ tijdens renovatie is de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd. In een advies aan de Hoge Raad is aangegeven dat een tijdelijke verplaatsing van een huurder naar een door een verhuurder ter beschikking gestelde – mogelijk volledig gestoffeerde en ingerichte – logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing. Dit brengt mee de huurder tijdens renovatiewerkzaamheden aanspraak kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Een tegenvaller voor verhuurders met mogelijke gevolgen voor de haalbaarheid van renovatieprojecten.
Verhuiskostenvergoeding tijdens renovatie van een woning
De verhuiskostenvergoeding is een wettelijk verplichte bijdrage van de verhuurder aan de huurder in inrichting- en verhuiskosten in het geval van een noodzakelijke tijdelijke verhuizing als gevolg van een renovatie van een huurwoning. Op grond van de wet geldt voor de verhuiskostenvergoeding met ingang van 28 februari 2021 een minimumbijdrage van € 6.334,00. De bijdrage is in beginsel bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor het verhuizen van de inboedel naar de tijdelijke woning en voor de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.
Reden voor meer duidelijkheid over renovatie en tijdelijke woning huurder
In de rechtspraak en literatuur bestond al lange tijd verdeeldheid over de vraag welke omstandigheden ertoe leiden dat de verhuiskostenvergoeding al dan niet verschuldigd is. Zo komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, voornamelijk woningcorporaties, een volledig ingerichte logeerwoning aan de huurder ter beschikking stellen tijdens de renovatiewerkzaamheden. In een dergelijk geval hoeft de huurder dus geen volledige inboedel naar de tijdelijke woning te verhuizen. Hetzelfde geldt voor het terugverhuizen naar de gerenoveerde woning, daarin hoeft geen herinrichting plaats te vinden. Om die reden werd in de rechtspraak vaak geoordeeld dat in die situatie de huurder geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding.
De wisselende rechtspraak over dit onderwerp heeft ertoe geleid dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad. Om duidelijkheid voor de praktijk te creëren ten aanzien van de verschuldigdheid van verhuiskosten bij renovaties, zijn de volgende vragen gesteld die door de procureur generaal (P-G) worden beantwoord in zijn advies:
- Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
- Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
- En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
- Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
Advies over tijdelijke ‘verhuizing’ van de huurder naar logeerwoning
Vooruitlopend op de Hoge Raad heeft de procureur-generaal bovenstaande vragen inmiddels beantwoord. De P-G is van mening dat ook de tijdelijke ‘verhuizing’ van de huurder naar een door de verhuurder aangeboden logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Voor die kwalificatie is niet van belang of:
- de woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden moet worden ontruimd;
- de inboedel kan worden opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte;
- de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar bovengenoemde opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen;
- de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning herinrichtingskosten in de eigen huurwoning moet maken.
Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk elders verblijft, zal de verhuurder dus in beginsel altijd verplicht zijn bij te dragen in de kosten daarvan. Daarbij wordt echter wel aangetekend dat de verschuldigdheid van de minimumbijdrage niet uitsluit dat de huurder toestemt in de nakoming van die verplichting in de vorm van een andere prestatie. Te denken valt aan het volledig inrichten en stofferen van de logeerwoning of het dragen van andere bijkomende kosten, waardoor voor de huurder niet of nauwelijks kosten resteren. Dergelijke prestaties kunnen er dan toe leiden dat de minimumbijdrage geheel of gedeeltelijk niet langer in geld hoeft te worden voldaan. Wel is de verhuurder daarbij dus afhankelijk van toestemming van de huurder. Indien de huurder niet akkoord is, blijft de verhuiskostenvergoeding verschuldigd.
Wettelijke regeling vergoeding verhuiskosten
Indien het beschikbaar stellen van een volledig gestoffeerde en ingerichte tijdelijke woning ertoe zou leiden dat het recht van de huurder op de verhuiskostenvergoeding (gedeeltelijk) zou komen te vervallen, zou dat in strijd zijn met de duidelijke keuze die de wetgever gemaakt heeft voor een ruime toegang tot de verhuiskostenvergoeding voor de huurder en tevens met het minimum dat voor de bijdrage gesteld is. Verplichte verrekening zou neerkomen op het aan de huurder opdringen van een alternatieve prestatie in natura. Dit strookt volgens de P-G niet met de wet en de totstandkomingsgeschiedenis daarvan.
Huurprijsvermindering als gevolg van coronacrisis
De vaste lijn in de rechtspraak is dat de financiële ‘pijn’ van de coronacrisis tussen huurder en verhuurder verdeeld moet worden. Lees hier meer daarover. Om die reden heeft de huurder van een bedrijfsruimte veelal recht op een huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis. De procureur-generaal sluit zich aan bij de heersende rechtspraktijk door vast te stellen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst (lees: huurprijs) mag verwachten. Kortom: de coronacrisis kan in beginsel dus leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering.
Verhuurders met renovatieproject, opgelet!
Indien de Hoge Raad het advies van de P-G overneemt, kan dit (grote) gevolgen hebben voor renovatieprojecten, met name in wooncomplexen. Aan de huurder die vanwege renovatiewerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen, zal dan altijd een verhuiskostenvergoeding verschuldigd zijn. Dit zal voor verhuurders tot hogere kosten leiden. Hoewel de P-G aanstipt dat de wet mogelijkheden biedt om met toestemming van de huurder de verhuiskostenvergoeding (deels) te voldoen door het aanbieden van een logeerwoning of andersoortige prestaties, blijft de vraag in hoeverre huurders in de praktijk bereid zullen zijn hiermee vrijwillig akkoord te gaan.
Het staat nog niet vast dat de Hoge Raad het advies van de P-G zal volgen, maar verhuurders dienen zich bewust te zijn van de huidige ontwikkelingen en zullen de verhuiskostenvergoeding mee moeten nemen in de beoordeling van de haalbaarheid van renovatieprojecten en tijdelijke huisvesting van huurders.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met het vastgoedteam van Blenheim Advocaten.