Toestemming vragen bij erfpacht kan misbruik van recht opleveren van de grondeigenaar
Categorie: Erfpacht
Vaak vereisen de erfpachtvoorwaarden dat de erfpachter toestemming nodig heeft van de grondeigenaar voor overdracht of (tijdelijke) bestemmingswijziging van een erfpachtrecht. Op grond van artikel 5:91 BW kan de grondeigenaar deze toestemming slechts weigeren indien daar ‘’redelijke gronden’’ voor zijn. Indien hiervan geen sprake is, kan de toestemming van de grondeigenaar worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. In een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam werd een dergelijke vervangende machtiging verleend.
Het verzoek van de erfpachter om toestemming
In voornoemde uitspraak was de gemeente Rotterdam (‘’de Gemeente’’) erfverpachter en eigenaar van een aantal percelen in Rotterdam. Stedin, een netbeheerder, was al geruime tijd erfpachter en had een der percelen tot 2006 in gebruik als hoogspanningsstation overeenkomstig de privaatrechtelijke bestemming. Sindsdien was het perceel ‘’buiten gebruik’’ en het was duidelijk dat het in de toekomst ook niet meer als hoogspanningsstation gebruikt zou worden. Op grond van de erfpachtvoorwaarden was Stedin hiertoe desondanks verplicht.
In 2017 sloten Stedin en ontwikkelaar Qidev B.V. een koopovereenkomst inzake de verkoop van het erfpachtrecht. De Gemeente weigerde echter de daartoe benodigde toestemming en gaf als redenen dat de overdracht in strijd zou zijn met de erfpachtvoorwaarden (1), de overdracht haar toekomstplannen zou belemmeren (2), en zij geen vertrouwen had in Qidev B.V. als ontwikkelaar (3). Stedin besloot hierop de kantonrechter om vervangende toestemming te vragen. De kantonrechter heeft deze vervangende machtiging verleend en legt daaraan het volgende ten grondslag.
Redelijke gronden bij het beoordelen toestemmingsvereiste: een belangenafweging
Zoals reeds aangegeven kan de Gemeente in casu toestemming weigeren indien daar ‘’redelijke gronden’’ voor zijn. Hierbij speelt de ‘’redelijkheid en billijkheid’’ ook een rol. Er moet per geval worden gekeken naar de reden voor de weigering van toestemming en de daaraan verbonden voorwaarden. Een weigering is naar het oordeel van de rechtbank onder meer onredelijk als hierdoor het erfpachtrecht onoverdraagbaar wordt, wat in strijd is met het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht.
In dat kader staat vast dat het erfpachtrecht in casu al geruime tijd niet meer werd gebruikt als hoogspanningsstation en ook niet meer als zodanig gebruikt zou worden. Hoewel de Gemeente ten aanzien van het perceel reeds een gewijzigde publiekrechtelijke bestemming had opgenomen in het masterplan “Kop van Feijenoord”, bleef zij vasthouden aan de oude privaatrechtelijke bestemming, hetgeen zeer tegenstrijdig. Dit maakte het erfpachtrecht onoverdraagbaar en derhalve strijdig met het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht. Dit levert misbruik van positie op en maakt het weigeren van toestemming onredelijk, aldus de rechtbank. Wat betreft het belang van – en de redelijke grond voor – de Gemeente dat de erfpachtakte zou worden nageleefd, werd het volgende overwogen:
‘’Er is reeds overwogen dat ook als de gemeente zelf tot koop van het erfpachtrecht op de locatie zal overgaan, zij ook zelf de grond een andere bestemming zal geven. Met dit belang van de gemeente zal derhalve geen rekening worden gehouden’’.
Toekomstplannen gemeente geen redelijke grond om toestemming te weigeren aan erfpachter
De belemmering van de globale planvorming van de Gemeente kon ook niet als redelijke grond worden aangemerkt, aangezien de omvangrijke en complexe ontwikkelingen zich nog in de opstartfase bevonden en een ontwikkelaar nog niet bekend was. De Gemeente had geen concrete plannen, waardoor ook geen sprake kon zijn van belemmering van planvorming. Gebrek aan vertrouwen in Qidev B.V. als ontwikkelaar, die de toekomstige plannen van de gemeente juist wilde realiseren, vormde volgens de rechtbank ook geen redelijke grond voor weigering.
Bovendien dient het handelen van de grondeigenaar, indien deze een overheidsorganisatie is, zoals in casu het geval, te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit houdt in dat moet zijn voldaan aan het zorgvuldigheidsbeginsel, hetgeen betekent dat de belangen van de erfpachter bij weigering aantoonbaar moeten zijn meegewogen. Het financiële belang van Stedin, de verkoop van het erfpachtperceel tegen een marktconforme prijs, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende meegewogen. Hoewel de Gemeente bereid was het perceel te kopen, was dit niet tegen de prijs die Qidev B.V. bereid was te betalen.
Op grond van bovenstaande feiten en omstandigheden oordeelde de rechtbank dat het verzoek van Stedin om een vervangende machtiging werd toegewezen.
De essentie van het toestemmingsvereiste bij erfpacht
Deze zaak toont aan dat een grondeigenaar bij het weigeren van toestemming voor de overdracht of bestemmingswijziging van erfpacht deze beslissing moet baseren op redelijke gronden. Indien de weigering leidt tot een situatie waarin het erfpachtrecht onoverdraagbaar wordt, kan de weigering bovendien als onredelijk worden beschouwd. Bij het beoordelen van de weigering dient een rechter alle relevante omstandigheden in overweging te nemen. Bovendien moeten bij een overheidsorganisatie als eigenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen, die onder andere vereisen dat de belangen van de erfpachter duidelijk worden meegewogen bij de beslissing.
Het team vastgoed & overheid van Blenheim adviseert u graag over erfpacht.