Wat zijn de gevolgen van het niet betalen van de hypotheeklasten? Wat is parate executie? Wat kan een advocaat doen na aanzegging executie? En wanneer mag een bak wegens hypotheekschuld overgaan tot parate executie en veiling van woning? Kan een advocaat executieverkoop voorkomen?
Een advocaat vastgoed krijgt regelmatig vragen over executie door de bank wegens een hypotheekschuld. Het gaat dan om de executiebevoegdheid van de bank. Gelukkig zijn er mogelijkheden afstel of uitstel van executie te forceren. Ook andere schuldeisers kunne een rol spelen bij de executie.
Hypotheek als onderpand bank
De hypotheek zelf is niet de geldlening, maar een zekerheidsrecht (onderpand) voor de bank. Een geldleningsovereenkomst kan ook een apart document zijn dat de bank laat tekenen als u geld leent. De notaris maakt de hypotheekakte op en er vindt inschrijving in het kadaster plaats. De bank krijgt een hypotheekrecht, oftewel, dat is de hypotheekhouder. Uw advocaat zal de hypotheekakte en geldleningsovereenkomst willen bestuderen. De kredietnemer is de hypotheekgever. Het idee van een hypotheekrecht is om de hypotheekhouder een recht te verstrekken met goederen (het huis) als onderpand een vordering tot voldoening van ene geldsom (de lening voor het huis) bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen. Een uitgangspunt met betrekking tot hypotheken is dat het hypotheekrecht bij overdracht van de verhypothekeerde zaak blijft rusten op die zaak.
Parate executie door hypotheekbank
Indien de kredietnemer in verzuim is geraakt met het betalen van de hypotheeklasten, dan is de bank bevoegd het verbonden goed (het huis en de grond) in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te verkopen. Dit betreft het recht van parate executie. Het in verzuim zijn betekent dat de kredietnemer (om welke reden dan ook) opgehouden is te betalen, vervolgens een ingebrekestelling (een schriftelijke aanmaning) van de bank heeft ontvangen en daarop alsnog nalaat overgaan tot het betalen van de schulden. Dat mag de bank in deze situatie doen, zonder executoriale titel. Met andere woorden, de rechter hoeft hiervoor de kredietnemer niet te veroordelen in een rechtelijke procedure.
Verval hypotheek na executieverkoop?
Een van de gevolgen van de executoriale verkoop betreft de zuivering. Dit voorkomt dat de hypotheek blijft rusten op de zaak indien deze wordt doorgeleverd. Alle op het goed rustende hypotheken en beslagen gaan door zuivering teniet. Dit geldt voor alle hypotheken, ook de hypotheken die slechts gedeeltelijk met de executie kunnen worden voldaan. Voor zuivering dient de koper de koopprijs te betalen en levering plaats te vinden.
Onderhandse verkoop
Daarnaast kan op verzoek van de bank of op verzoek van de kredietnemer de voorzieningenrechter bepalen dat de verkoop ondershands zal geschieden. Daarvoor moet hij goedkeuring geven. Hierin heeft hij een eigen keuze. Ook hier geldt als voorwaarde dat de kredietnemer in verzuim is.
In het geval van onderhandse verkoop geldt dat als de voorzieningenrechter de onderhandse verkoop goedkeurt, de zaak eveneens zuivering krijgt van de daarop rustende hypotheekrechten. Dit is in tegenstelling tot het geval waarin hypotheekgever met hypotheekhouder afspreekt dat deze de verhypothekeerde zaak onderhands verkoopt en de hypotheekhouder afstand doet van zijn hypotheekrecht, mits hij voldoening krijgt uit de opbrengst. Er is in dit geval geen sprake van executoriale verkoop. Dit betekent dat andere eventuele beslagen en hypotheekrechten op de zaak blijven rusten. Daarom is het in een dergelijke situatie van belang dat andere belanghebbende bij de opbrengst worden betrokken en daar kan de notaris goed bij helpen.
Uitstel executieverkoop
Voordat de bank zijn recht van parate executie wil uitoefenen, zal hij de kredietnemer de kans geven om toch te voldoen aan zijn betalingsverplichtingen. Als de hypotheekschuld niet afgelost kan worden heeft de kredietnemer kan uw advocaat proberen om het onderpand onderhand (dus niet openbaar) te verkopen en met de opbrengst van de onderhandse verkoop de bank te voldoen. Dit is echter geen verplichting, maar een vrije keuze van de bank. Verder dient de bank die tot executie wil overgaan de executie aan te kondigen door aanzegging via een deurwaardersexploot (een schriftelijk stuk van de deurwaarder). Uw advocaat controleert of de bank zich aan alle wettelijke vereisten houdt.
Procedure executoriale verkoop
In het geval dat openbare executoriale verkoop plaatsvindt, stelt de notaris binnen veertien dagen de dag en plaats van de verkoop vast. Daarnaast informeert hij belanghebbenden en maakt hij de openbare executieverkoop publiekelijk bekend via bijvoorbeeld een dagblad. De verkoop gebeurt in het openbaar. De koper op de veiling verkrijgt een recht op de verkochte zaak door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing. Met het proces-verbaal kan eventueel met behulp van de deurwaarder en de politie, de geëxecuteerde tot ontruiming dwingen.
Kort geding onderhandse verkoop
Een onderhandse verkoop zorgt vaker voor een hogere opbrengst dan een executoriale veiling. Uw advocaat, en ok de bank, kan bij de voorzieningenrechter verzoeken dat ondershandse verkoop plaatsvindt waarbij ter goedkeuring koopovereenkomst met de beoogde koper wordt voorgelegd. Dat verzoek heeft uiteraard alleen zin als er een koper bereid is gevonden hieraan mee te werken. De voorzieningenrechter moet immers goedkeuring geven over een overeenkomst inclusief prijs en ondertekening door de koper. Met deze eis is voorkomen dat banken algemeen geformuleerde verzoeken indienen en zodoende de executie kan vertragen. Vraag tijdig advies aan een advocaat van Blenheim indien executie wordt aangezegd door de bank.