2 januari 2012

Update advocaat bouwrecht: oplevering aannemer en melding gebreken

Categorie: Bestuursrecht

Oplevering aannemer met gebreken en advies advocaat bouwrecht

Over oplevering door aannemer vermeldt artikel 7:758 BW luidt, voor zover relevant:
“1. Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.

  1. (…)
  2. De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.”

Gebreken bij oplevering moeten binnen redelijk termijn hersteld worden door aannemer

Artikel 7:759 BW terzake gebreken bij oplvering door aannemer luidt:
“1. Indien het werk na oplevering gebreken vertoont waarvoor de aannemer aansprakelijk is, moet de opdrachtgever, tenzij zulks in verband met de omstandigheden niet van hem kan worden gevergd, aan de aannemer de gelegenheid geven de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen, onverminderd de aansprakelijkheid van de aannemer voor schade ten gevolge van de gebrekkige oplevering.

  1. De opdrachtgever kan vorderen dat de aannemer de gebreken binnen redelijke termijn wegneemt, tenzij de kosten van herstel in geen verhouding zouden staan tot het belang van de opdrachtgever bij herstel in plaats van schadevergoeding.”

    Hoe past de rechter deze wetsbepalingen over oplevering door de aannemer in de praktijk toe? Aan de hand van de uitspraak: LJN: BU9530, Rechtbank Rotterdam, van 28 december 2011 over gebrken na oplevering door de aannemer, kan het navolgende als uitgangspunt genomen worden.

Gebreken na oplevering en schadevergoeding aannemer

Van belang is nog dat de wet onderscheid maakt tussen gebreken in het werk die op het tijdstip van oplevering door de opdrachtgever redelijkerwijs hadden moeten zijn ontdekt, maar waarover toen niet is geklaagd (artikel 7:758 lid 3 BW) en gebreken die pas na oplevering aan het licht zijn gekomen (artikel 7:759 BW).
Indien komt vast te staan dat het werk een of meer gebreken vertoonde, die te wijten zijn aan een tekortkoming door aannemer in de nakoming van haar verbintenissen en waarvoor aannemer aansprakelijk is, dan is de opdrachtgever gerechtigd de overeenkomst te ontbinden met inachtneming van artikel 6:265 BW. Indien niet aan deze vereisten is voldaan, is geen beroep op ontbinding gerechtvaardigd.

Wanprestatie aannemer toetsen aan inhoud aannemingsovereenkomst

Of een werk gebreken vertoond, en of aannemer daarvoor aansprakelijk is omdat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen, moet worden beoordeeld door de door aannemer geleverde prestatie te vergelijken met de prestatie waartoe zij op grond van de overeenkomst was gehouden.Bij nieuwbouw door aannemer lee ook: koop-aannemingsovereenkomst.
Van de opdrachtgever mag, als partij die zich beroept op de gestelde tekortkoming, worden verwacht dat zij concrete, specifieke en onderbouwde feitelijke stellingen zou innemen die de rechter in staat zouden stellen om die vergelijking te maken. De opdrachtgever diende in het bijzonder duidelijk te maken wat de inhoud was van de verbintenis die uit hoofde van de overeenkomst op aannemer rustte, en in welk opzicht en in hoeverre aannemer in de nakoming daarvan zou zijn tekortgeschoten.

De opdrachtgever dient dus adequaat en tijdig te reageren op alle gebreken welke bij of na oplevering worden vastgesteld. Voor het geval het geschil met de aannemer niet wordt opgelost lees daarover: arbitrage bouw.