Koopcontract en bouwkundige keuring

In een koopcontract voor een woning is nu standaard een bouwkundige keuring opgenomen. Deze bouwkeuring dient de koper in het kader van zijn onderzoeksplicht te laten uitvoeren. Dat voorkomt dat u later een advocaat moet inschakelen wegens verborgen gebreken die later wordt aangetroffen. De koper dient er dus niet mee in te stemmen dat wordt afgezien van de bouwkundige keuring. Helaas komen veel geschillen over de koop van een woning toch bij een advocaat terecht omdat er geen bouwkeuring is verricht. Laat een (potentiele) woning dus keuren! Maar ook een bouwkeuring kan helaas soms fout gaan is ons gebleken.

Juridische geschillen bij verkoop woning nemen toe

Juridische geschillen bij de verkoop van een woning nemen in 2025 sterk toe, met ruim 3.600 meldingen alleen al bij een rechtsbijstandverzekering. Ons kantoor behandelt ook regelmatig jurdische geschillen over de verkoop van een woning. De conflicten gaan zich vaak rond verborgen gebreken, het niet nakomen van de afnameverplichting, en geschillen over het financieringsvoorbehoud. Door de oververhitte woningmarkt en het vaker afzien van voorbehouden, stijgt het risico op juridische geschillen aanzienlijk.

Veelvoorkomende juridische geschillen zijn:

• Verborgen gebreken: gebreken die bij aankoop niet zichtbaar waren, maar het normale gebruik van de woning belemmeren. De verkoper kan aansprakelijk zijn als deze gebreken bekend waren, maar niet zijn gemeld (schending mededelingsplicht).
• Financieringsvoorbehoud: Discussies ontstaan wanneer de koper de woning niet gefinancierd krijgt en de verkoper geen ontbinding accepteert, vaak doordat essentiële stukken niet op tijd zijn aangeleverd.
• Niet meewerken aan overdracht: Als een koper of verkoper weigert de notariële overdracht te voltooien, kan via een kort geding nakoming of schadevergoeding worden afgedwongen.

Afzien van koop na bouwkeuring

Na een bouwtechnische keuring kan de koper afzien van het kopen van een huis als er (ernstige) gebreken blijken te zijn of als herstelkosten boven een bepaald maximum uitkomen. Het moet dan gaan om zodanige gebreken die de koper niet hoefde te verwachten en die normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dat wordt non-conformiteit genoemd. Bijvoorbeeld; de fundering is verzakt en zal op korte termijn vervangen moeten worden. Of het dakbeschot en een paar balken zijn verrot op zolder door lekkage en vochtoverlast. Of er blijkt ernstige verontreiniging in de tuin zijn. En een lekkend riool heb ik ook al een keer voorbij zien komen.

Gebreken gemist bij de bouwkundige keuring

Meestal vindt er na een bouwkundige keuring overleg plaats met verkoper als er gebreken zijn geconstateerd door het keuringsbureau. De verkoper kan er voor kiezen om ter compensatie van de aangetroffen gebreken de koopprijs te verlagen. Ook kan een bedrag van de koopsom in depot blijven bij de notaris met de afspraak dat de koper herstelkosten hieruit kan voldoen. Of de verkoper laat zelf de gebreken die blijken uit het keuringsrapport of het achterstallig onderhoud herstellen.

Geen bouwkundige keuring is voor risico  koper

De verkoper heeft een mededelingsplicht terzake relevante gebreken of aandachtspunten (lekkage bij bepaalde windrichting). Niet nakomen van de mededelingsplicht kan tot aansprakelijkheid van de verkoper leiden. De koper heeft op zijn beurt een onderzoeksplicht naar de staat van de woning. Hij mag afgaan op hetgeen de verkoper zegt, maar als koper twijfelt dient juist onderzoek verricht te worden. Vraag ook altijd om een uitgebreide bouwkeuring naar aanwezigheid van asbest. Bij een oppervlakkige bouwkeuring worden regelmatig gebreken gemist.

Aansprakelijkheid keurder voor fout bouwkundige keuring

Het bouwkundig keuringsbureau zal altijd aansprakelijkheid uitsluiten in de algemene voorwaarden. Dat werkt echter niet altijd. De keurder dient zijn werk wel naar behoren te verrichten. Vraag daarom altijd om een zo uitgebreid mogelijk onderzoek. Als de bouwkeurder gebreken heeft gemist (die hij redelijkerwijs wel had moet ontdekken) dan is de keurder aansprakelijk. Gebreken die er toch blijken te zijn dient de koper direct te melden aan het keuringsbureau. Een vastgoed advocaat kan schade verhalen op de keurder die aansprakelijk is voor een gebrekkige keuring.

Het team vastgoed & overheid van Blenheim behandelt juridische geschillen over de koop van een woning. Wij assisteren u graag.