Vastgoedjournaal: Rechter maakt korte metten met wijze waarop Schiedam omgaat met erfpachters bedrijventerrein
Categorie: Erfpacht
Dit artikel is geplaatst op woensdag 1 december 2021 in het Vastgoedjournaal. Het volledige artikel is hier op de website te lezen.
Mr. Mark van Weeren, advocaat bij Blenheim, doet uitgebreid verslag over de uitspraak van de rechtbank Rotterdam met betrekking tot een een zaak die erfpachters op bedrijventerrein Spaanse Polder hadden aangespannen tegen de gemeente Schiedam. Niet onbelangrijk: aan deze uitspraak kunnen andere erfpachters ook rechten ontlenen!
Rechter schiet erfpachters bedrijventerrein te hulp
In twee uitspraken van 24 november 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:11444 en 11445) heeft de rechtbank Rotterdam korte metten gemaakt met de wijze waarop de gemeente Schiedam omgaat met erfpachters op bedrijventerrein Spaanse Polder. De rechter is van oordeel dat de gemeente toezeggingen niet nakomt en bovendien in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid en beginselen van behoorlijk bestuur bij de heruitgifte van de erfpachtrechten. Bovendien maakt de gemeente misbruik van het erfpachtrecht door onredelijke zware eisen aan de erfpachters op te leggen. Omdat erfpachters toch al vaak in het verdomhoekje zitten, is dit een welkome steun voor erfpachters in het algemeen.
Wat speelde er in deze zaken?
De bedrijven op het industrieterrein Spaanse Polder hebben erfpachtrechten van 60 jaar, die allemaal zijn afgelopen. Ik heb diverse erfpachters gesproken en zij voelen zich (zeer) slecht behandeld door de gemeente. Normale omgangsvormen lijken soms ver te zoeken bij deze gemeente. Het gaat hier om tijdelijke erfpacht en dat betekent dat er heronderhandeld moet worden met de gemeente over heruitgifte. In beginsel komen alle erfpachters in aanmerking voor heruitgifte, zo heeft de gemeente kenbaar gemaakt aan alle erfpachters. Gaandeweg is de gemeente echter steeds zwaardere eisen gaan stellen aan de erfpachters om in aanmerking te komen voor heruitgifte. Eisen aan de bebouwing werden steeds zwaarder, er werd een duurzaamheidseis gesteld, een eis voor bouwhoogte (hoger dan de bestaande gebouwen) en ook moest er een minimale oppervlakte van 1250 m² zijn om voor uitgifte in aanmerking te kunnen komen. Jarenlang is door de erfpachters onderhandeld met de gemeente en bij een enkele erfpachter is de bebouwing al gesloopt terwijl op de achtergrond al een bouwplan met een derde vastgoedpartij werd gemaakt door de gemeente. Begrijpelijkerwijs stapten de erfpachters in Schiedam naar de rechter.
Ongelukkige positie erfpachters na einde tijdvak
Juridisch zit het probleem in het feit dat de erfpachter na afloop van het erfpachtrecht geen eigenaar is van de opstal die hij zelf heeft betaald. Door natrekking is de gemeente juridisch eigenaar van de opstal; de erfpachter is slechts economisch eigenaar. Bij een van de erfpachters werd de hypotheek op het pand door de gemeente doorgehaald en vervolgens het pand in opdracht van de gemeente gesloopt. Volgens de gemeente werd het pand in 2020 gesloopt om een statement te maken en de “stoelendans” te laten beginnen. Daarmee bedoelt de gemeente kennelijk dat met de sloop het eerste erfpachtperceel beschikbaar werd gemaakt voor herontwikkeling. Dat is pure kapitaalvernietiging. De rechtbank constateert ook dat de gemeente op de achtergrond al een deal heeft gemaakt met een projectontwikkelaar voor de percelen waarover nog onderhandeld wordt met de zittende erfpachters. Dat wordt de gemeente niet in dank afgenomen. Dat de plannen van de derde partij uitgaan van sloop van het rijtje met panden van de erfpachters is de erfpachters niet door de gemeente meegedeeld. Daarmee heeft de gemeente niet overeenkomstig het beginsel van fair play gehandeld, dat onder meer vereist dat bestuursorganen open en eerlijk optreden, betrokkenen adequaat informeren en geen informatie achterhouden. De handelwijze van de gemeente is daarmee onrechtmatig.
Gemeente heeft diverse rechtsbeginselen geschonden
De rechter is van mening dat rekening gehouden moet worden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters. Dat betekent dat mede op basis van de redelijkheid en billijkheid en beginselen van behoorlijk bestuur een erfpachter een eerlijke kans op heruitgifte van het erfpachtrecht moet krijgen. De rechter constateert dat de gemeente wisselende en steeds zwaardere eisen heeft gesteld aan heruitgifte, waaronder zware eisen voor duurzaamheid en bouwhoogte. De rechter bepaalt dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel.
Daarnaast geldt het uitgangspunt dat, indien er een publiekrechtelijke regeling openstaat, bijvoorbeeld een bestemmingsplan, de gemeente deze weg moet volgen. De gemeente kan niet via een nieuw erfpachtcontract eisen opleggen gebaseerd op een nog niet geldend bestemmingsplan. Dat wordt door de rechter afgestraft. De gemeente dient de koninklijke weg te bewandelen van het bestemmingsplan en kan niet via privaatrechtelijke weg eisen opleggen aan erfpachters.
Interessant is ook dat de rechter vaststelt dat de gemeente via een erfpachtcontract geen zwaardere eisen op kan leggen dan volgt uit het Bouwbesluit. Dat acht de rechter niet toelaatbaar en hetzelfde geldt voor de bouwhoogte-eis. Aan zittende erfpachters kan dus niet verplicht worden bij heruitgifte nog een verdieping op hun pand te maken. Dat gaat de rechter te ver.
De rechter komt tot de slotsom dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid en het zorgvuldigheidsbeginsel en door beleidswijzigingen voor heruitgifte niet duidelijk en tijdig kenbaar te maken, en eisen te stellen aan heruitgifte van de erfpacht die zij niet kon stellen. Dat acht de rechtbank onrechtmatig. De rechter heeft bepaald dat de gemeente moet door onderhandelen met de erfpachters over heruitgifte, met inachtneming van het bepaalde in de tussenuitspraak. De rechter wacht de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan af, alsmede een uitspraak van de Raad van State.
Wat levert dit op voor de vastgoedpraktijk?
Aan deze uitspraken kunnen andere erfpachters ook rechten ontlenen. Erfpachters dienen een eerlijke kans te krijgen voor heruitgifte van het erfpachtrecht. Vooral bij het einde van een erfpachtcontract geldt een bijzonder zorgplicht jegens erfpachters mede met het oog op hun belang bij heruitgifte. De overheid moet zorgen voor transparante procedures om die gelijke en eerlijke kansen te waarborgen. De communicatie van overheidsinstanties moet zorgvuldig zijn en voldoen aan de beginselen van behoorlijk bestuur. Wanneer dat niet het geval is dan kunnen betrokken partijen, in dit geval erfpachters, aan de bel trekken en daarop wijzen. Voortrekken van een bepaalde ondernemer, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, kan niet; dat is in strijd met het gelijkheidsbeginsel en het fair play beginsel. De gemeente zal naar aanleiding van deze uitspraken in Schiedam de relatie met de erfpachters moeten normaliseren en in redelijkheid in gesprek moeten blijven over de heruitgifte.