Vastgoedtransacties | De leveringsakte: het officiële einde van een vastgoedtransactie

Of je nou vastgoedhandelaar bent, vastgoed geërfd hebt of éénmalig een vastgoedobject verkoopt of aankoopt, het is altijd van belang om de contouren van je vastgoedtransactie goed in te richten. Zowel voor de koper als voor de verkoper hangt natuurlijk veel af van de afspraken die tussen beide partijen gemaakt worden. Die afspraken gaan niet alleen over de prijs en het object maar ook over de staat van het object, garanties en de tijdslijn, waaronder de opschortende en ontbindende voorwaarden.

In deze blogreeks over vastgoedtransacties gaan wij in op de verschillende fases van het aan- of verkooptraject van vastgoed en de belangrijkste fases van zo’n traject. Deel één ging over de start van een vastgoedtransactie en de Letter of Intent. In deel twee werd gekeken naar het proces van onderzoek naar overeenkomst. In het vorige deel, deel drie, werd de juridische zekerheid voor de koper en verkoper bij een overeenkomst uitgelicht.

Naast de onderhandelingen en het ondertekenen van de koopovereenkomst, is de daadwerkelijke levering van het onroerend goed een belangrijke stap in het proces. Deze levering vindt plaats via een notariële leveringsakte, door inschrijving waarvan de eigendom juridisch wordt overgedragen en officieel wordt vastgelegd in het Kadaster. In deze laatste blog uit de reeks bespreken we het belang van de leveringsakte en de rol van de notaris bij het afronden van een vastgoedtransactie.

Wat is een leveringsakte?

Een vastgoedtransactie wordt afgesloten met de levering, ook de eigendomsoverdracht genoemd. De levering vindt, anders dan bijvoorbeeld bij een auto of fiets, plaats bij akte die wordt opgesteld door een notaris: de notariële akte. Deze dient te worden ingeschreven in de (kadastrale) openbare registers. Het document bevat alle juridische details over de eigendomsoverdracht van de verkoper naar de koper. De leveringsakte is dan ook het sluitstuk van een vastgoedtransactie. Zonder leveringsakte is er mogelijk wel sprake van een koop en verkoop maar blijft het eigendom, en daarmee alle lasten en lusten, bij de verkoper.

Zonder leveringsakte is de koper geen juridisch eigenaar van het onroerend goed, ook al is de koopovereenkomst getekend en is er betaald. Dit betekent dat de verkoper zonder deze akte nog steeds rechtmatig eigenaar is en dat de koper geen rechten kan ontlenen aan het onroerend goed, zoals het recht om het te gebruiken, te bebouwen of te verbouwen.

De inhoud van de leveringsakte

De leveringsakte bevat onder andere gegevens van zowel de koper als de verkoper, een gedetailleerde omschrijving van het onroerend goed (denk aan adres, kadastrale gegevens en een beschrijving van het perceel of het pand), de overeengekomen koopprijs en de manier waarop deze wordt voldaan en eventuele bepalingen of voorwaarden. Denk hierbij aan ontbindende voorwaarden of andere afspraken uit de koopovereenkomst. Daarnaast staan er in de akte eventuele erfdienstbaarheden of kettingbedingen vermeld, die beperkingen en/of verplichtingen op het onroerend goed kunnen leggen. Daarbij kan ook gedacht worden aan bijvoorbeeld een aanbiedingsplicht die inhoudt dat bij verkoop het pand éérst aan een specifiek persoon moet worden aangeboden.

Ook bevat de akte garanties en vrijwaringsbepalingen van de verkoper, zoals verklaringen over het ontbreken van verborgen gebreken of milieuproblematiek. De notaris zorgt ervoor dat al deze gegevens correct en volledig zijn opgenomen, zodat er later geen juridische geschillen kunnen ontstaan. Overigens doet de notaris voor en na het passeren van de akte onderzoek in de openbare registers van het Kadaster. De partijen en het verkochte worden hierbij gecontroleerd, dit wordt ook wel recherche genoemd. De notaris is wettelijk verplicht om deze recherche uit te voeren.

Inschrijving van de leveringsakte ten behoeve van derden

Erfdienstbaarheden, hypotheekrechten en kettingbedingen moeten in de notariële akte worden vermeld omdat die notariële akte ook door derden kan worden ingezien. Derden die bijvoorbeeld een lening met zekerheid verschaffen, zoals de bank die een hypothecaire lening (hypotheek) verschaft moet van óók die onderwerpen kunnen inzien zonder dat zij afhankelijk zijn van de informatie die de eigenaar ze geeft. Als dit soort bedingen niet of niet goed in de leveringsakte zijn opgenomen dan kunnen die niet aan derden, als die derden daar niet van konden weten en dus te goeder trouw zijn, worden tegenworpen.

Het passeren van de leveringsakte

Het officiële moment waarop de leveringsakte wordt ondertekend, heet het passeren van de akte. Dit vindt plaats bij de notaris en zowel de koper als de verkoper moeten hierbij aanwezig zijn, tenzij zij een volmacht hebben geregeld. De notaris leest de akte voor en controleert of alle gegevens kloppen. De verkoper, koper en de notaris ondertekenen de akte. Na ondertekening zorgt de notaris voor de inschrijving van de akte in het Kadaster. Door inschrijving van de notariële akte wordt de levering afgerond. Pas dan is sprake van een voltooide levering. Dat is van belang, omdat totdat de inschrijving voltooid is, het eigendom bij de verkoper rust en derden daar dus aanspraak op kunnen maken. Ook een faillissement of beslag vóór het moment van inschrijving kan ernstig ingrijpen in de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en daarmee in het doorgaan van de koop.

Na inschrijving verzorgt de notaris doorgaans het doorstorten van de koopsom, die daarvoor al door de koper op de kwaliteitsrekening van de notaris is gestort.

Zonder inschrijving geen eigendom: het belang van de leveringsakte samengevat

De leveringsakte en de inschrijving daarvan vormen het juridische sluitstuk van een vastgoedtransactie. Zonder inschrijving van deze akte blijft de verkoper juridisch eigenaar, ook al is de koopprijs betaald en de koopovereenkomst ondertekend. De notaris speelt hierin een belangrijke rol door te zorgen voor een correcte eigendomsoverdracht en inschrijving in het Kadaster. Dit proces biedt zekerheid voor zowel koper als verkoper en waarborgt dat de overdracht rechtsgeldig en definitief is. Óók voor derden is de notariële leveringsakte en de inschrijving daarvan van groot belang. De leveringsakte biedt immers aan derden de meest verifieerbare informatie, ook als die informatie niet volledig blijkt te zijn. Zo wordt niet alleen de eigendomsoverdracht vastgelegd, maar mogelijk ook toekomstige geschillen voorkomen.