Vastgoedtransacties | De start van een vastgoedtransactie en de Letter of Intent

Of je nou een vastgoedhandelaar bent, vastgoed geërfd hebt of éénmalig een vastgoedobject verkoopt of aankoopt, het is altijd van belang om de contouren van je vastgoedtransactie goed in te richten. Zowel voor de koper als voor de verkoper hangt natuurlijk veel af van de afspraken die tussen beide partijen gemaakt worden. Die afspraken gaan niet alleen over de prijs en het object maar ook over de staat van het object, garanties en de tijdslijn, waaronder de opschortende en ontbindende voorwaarden.

In deze nieuwe blogreeks over vastgoedtransacties gaan wij in op de verschillende fases van het aan- of verkooptraject van vastgoed en de belangrijkste fases van zo’n traject.

In deze eerste blog gaan wij in op de start van de vastgoedtransactie, waarbij aandacht zal worden besteed aan de stille of openbare verkoop en de Letter of Intent (LOI), het due diligence onderzoek, de koopovereenkomst, met onder andere de ontbindende en opschortende voorwaarden en de garanties, en de leveringsakte, waarbij stil wordt gestaan bij de kwalitatieve verplichting en de vastlegging van zakelijke rechten en overige verplichtingen.

De start van een vastgoedtransactie

Waar de verkoop van een woonhuis vaak begint met een bord in de tuin, gaat dat bij de verkoop van zakelijk vastgoed heel anders. Voordat zakelijk vastgoed daadwerkelijk verkocht of aangekocht wordt, moeten er bepaalde keuzes worden gemaakt. Bijvoorbeeld of de verkoper voor een stille verkoop of een openbare verkoop kiest en of de verkoper het vastgoed zoals het er staat, ‘as is, where is’, wil kopen of zeker wil weten dat specifieke plannen met het vastgoed mogelijk zijn.

Stille en openbare verkoop

Een van de eerste beslissingen die een verkoper moet nemen, is of het pand via een stille verkoop of een openbare verkoop op de markt wordt gebracht. Bij een stille verkoop wordt het pand niet openbaar aangeboden, maar via een netwerk van makelaars en potentiële kopers. Deze methode biedt voordelen zoals discretie en het vermijden van onnodige publiciteit. Vaak wordt deze benadering gekozen voor exclusieve panden, panden die onlosmakelijk verbonden zijn aan een onderneming of wanneer de verkoper om commerciële redenen geen publieke verkoop wenst. In dergelijke gevallen benadert de makelaar of tussenpersoon direct geselecteerde investeerders en belangstellenden die mogelijk interesse hebben in het pand. Een stille verkoop kan leiden tot snellere en efficiëntere onderhandelingen zonder dat het pand breed in de markt wordt gezet. Echter, deze methode brengt ook risico’s met zich mee: door de beperkte concurrentie tussen kopers kan de verkoopprijs lager uitvallen dan bij een openbare verkoop.

Bij een openbare verkoop wordt het pand actief op de markt gebracht via makelaarswebsites, advertenties, sociale media, etc. Dit vergroot de kans op meerdere geïnteresseerde kopers, wat een positief effect kan hebben op de koopprijs.

Of een verkoper kiest voor stille of openbare verkoop is afhankelijk van een heleboel individuele factoren die vóórafgaande aan het maken van de keuze tegen elkaar moeten worden afgewogen. Het is, zeker gelet op de huidige technologie, nou eenmaal zo dat een openbare verkoop, ook als je het pand uit de verkoop haalt, altijd terug te vinden is. Ook privacy en een gecontroleerd verkoopproces spelen een rol bij deze keuze.

Hoe gaat de vastgoedtransactie dan verder?

Daarnaast is een vastgoeddeal zelden direct rond na de eerste interesse van een koper. Er is veelal sprake van onderhandelingen over de voorwaarden waaronder de verkoop zal plaatsvinden. Naast de koopprijs en leverdatum zijn ook garanties, de staat van het pand en eventuele vergunningen of beperkingen onderwerp van gesprek. Vaak wordt er tijdens of als gevolg van die onderhandelingen een LOI opgesteld: een intentieverklaring waarin de basisafspraken voor de verkoop worden vastgelegd. Dit document speelt een belangrijke rol in het verdere onderhandelingsproces en biedt zowel koper als verkoper enige mate van zekerheid over de volgende stappen. Verder bevat het document vaak afspraken over exclusiviteit, zodat de koper weet dat de verkoper op dat moment alleen met hem praat. Maar er zitten ook risico’s aan. De LOI is bedoeld om de hoofdlijnen van de verdere onderhandelingen vast te leggen maar als de tekst niet goed wordt geformuleerd kan die onbedoeld bindend zijn voor een of meerdere partijen.

Wat staat er in een Letter of Intent?

De LOI legt de intentie van de koper en de verkoper vast om een transactie met elkaar aan te gaan en daarover te onderhandelen. Veelal is er onder voorwaarden overeenstemming over de koopprijs maar is de verkoop nog afhankelijk van factoren die nog nader onderzocht moeten worden, zoals het verkrijgen van vergunningen, de staat van het pand maar ook bodemverontreiniging en onderzoek naar asbest. De LOI is dus niet bedoeld als definitieve en bindende koopovereenkomst; deze volgt pas na het due diligence-onderzoek.

In een LOI wordt onder meer vaak vastgelegd wat het object van de verkoop is (om welk vastgoed gaat het) en welke koopsom daartegenover staat. Daarnaast worden afspraken gemaakt over exclusiviteit, waardoor de verkoper gedurende een bepaalde periode geen onderhandelingen met andere partijen mag voeren. Een koper zal voor de uitvoering van het onderzoek kosten maken en zal dan ook exclusiviteit willen bedingen tot ten minste het einde van de looptijd van het due diligence-onderzoek, gedurende welke periode verkoper niet in onderhandeling mag treden met een ander en het pand door de verkoper niet aan derden mag worden overgedragen. Een ander belangrijk aspect dat geregeld wordt in de LOI is de waarborgsom of bankgarantie, waarmee de koper zijn serieuze intenties toont en de verkoper een vorm van zekerheid biedt.

De Letter of Intent: bindend of niet?

Hoewel een LOI op zichzelf niet bedoeld is om partijen, anders dan ten aanzien van de exclusiviteit en vertrouwelijkheid, te binden, blijkt uit de praktijk dat een LOI dit vaak wél doet. Dit heeft te maken met de formulering van de LOI: je gaat al snel in feite een overeenkomst aan. De mate waarin dit het geval is, hangt af van de gedetailleerdheid van de LOI, de gebruikte formuleringen en de intenties van beide partijen. De vraag of partijen gebonden zijn aan een intentieverklaring hangt af van: ‘wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen’.[1] Het is voor partijen daarom van belang om een LOI zo te formuleren dat de wederpartij nog geen nakoming kan eisen, maar eerst bepaalde voorwaarden moeten worden ingevuld.

Due diligence en exclusiviteit bij een vastgoedtransactie

Naast de basisafspraken bevat een LOI vaak ook bepalingen over het due diligence-onderzoek. Voordat een koper de definitieve koopovereenkomst tekent, zal hij onderzoek willen doen naar het pand en eventuele risico’s die daarmee samenhangen. In de LOI wordt daarom vastgelegd welke informatie de verkoper beschikbaar stelt, hoe uitgebreid het due diligence-onderzoek mag zijn en hoe lang deze fase duurt. Dit onderzoek is van groot belang, aangezien het de koper inzicht geeft in mogelijke juridische of financiële complicaties. Onderwerpen die binnen de reikwijdte van het due diligence onderzoek moeten worden gebracht zijn onder andere de publiekrechtelijke bestemmingen van het pand, vergunningen, verontreiniging van asbest en grond en natuurlijk de zakelijke beperkingen zoals erfdienstbaarheden en kettingbedingen.

Omdat kopers vaak kosten maken voor dit onderzoek, willen zij in de eerder genoemde LOI ook een zekere mate van exclusiviteit bedingen, zodat zij niet het risico lopen dat de verkoper het pand intussen aan een ander verkoopt.

Conclusie

Een vastgoedtransactie vergt dus zorgvuldige strategische keuzes en een helder vastgelegde intentieverklaring om het proces in goede banen te leiden. Nadat partijen besluiten om exclusief met elkaar verder te onderhandelen of wanneer er op hoofdlijnen een principeakkoord is bereikt, kunnen zij een LOI tekenen. Omdat een LOI rechten en plichten met zich meebrengt, is het van belang om de inhoud daarvan zorgvuldig op te laten stellen. Alleen op die manier kan je voorkomen dat je ongewild gebonden bent aan afspraken die nog onderwerp van gesprek zijn en dat de reikwijdte van de vervolgstappen de koper en verkoper de mogelijkheden biedt om de gewenste zekerheid over het vastgoed te krijgen. Bovendien biedt de intentieverklaring de mogelijkheid om de reikwijdte van het due diligence onderzoek te bepalen. Dat onderzoek is essentieel voor een succesvolle transactie.

Bent u van plan om vastgoed te kopen of te verkopen en heeft u hulp nodig bij het opstellen van een intentieverklaring of LOI, neem dan contact op met de advocaten van Blenheim.

In het volgende deel van deze blogreeks gaan we dieper in op wat het due diligence onderzoek precies inhoudt en wat het belang van dit onderzoek is.