Vastgoedtransacties | Juridische zekerheid voor de koper en verkoper bij de koopovereenkomst

Of je nou vastgoedhandelaar bent, vastgoed geërfd hebt of éénmalig een vastgoedobject verkoopt of aankoopt, het is altijd van belang om de contouren van je vastgoedtransactie goed in te richten. Zowel voor de koper als voor de verkoper hangt natuurlijk veel af van de afspraken die tussen beide partijen gemaakt worden. Die afspraken gaan niet alleen over de prijs en het object maar ook over de staat van het object, garanties en de tijdslijn, waaronder de opschortende en ontbindende voorwaarden.

In deze blogreeks over vastgoedtransacties gaan wij in op de verschillende fases van het aan- of verkooptraject van vastgoed en de belangrijkste fases van zo’n traject. Deel één ging over de start van een vastgoedtransactie en de Letter of Intent. In deel twee werd gekeken naar het proces van onderzoek naar overeenkomst. In dit derde deel wordt de juridische zekerheid voor de koper en verkoper bij een overeenkomst uitgelicht.

Het opstellen van de koopovereenkomst bij een vastgoedtransactie

Wanneer het due diligence-onderzoek is afgerond en alle risico’s in kaart zijn gebracht, kan de koopovereenkomst worden opgesteld. Dit document is essentieel in het overnameproces, omdat het de juridische basis vormt voor de overdracht van het vastgoed. In de koopovereenkomst wordt gedetailleerd vastgelegd wie de koper en verkoper zijn, wat er precies wordt verkocht, tegen welke prijs en onder welke voorwaarden. Ook bevat de overeenkomst bepalingen over garanties, vrijwaringen, risicoverdeling en eventuele opschortende of ontbindende voorwaarden. De koopovereenkomst bevat de uiteindelijke voorwaarden voor de transactie en is tussen partijen in volle omvang bindend, waarmee het verschilt van de intentieverklaring. Een goed opgestelde koopovereenkomst biedt duidelijkheid en rechtszekerheid voor beide partijen en helpt geschillen na de overdracht van het onroerend goed te voorkomen.

Essentialia van de koopovereenkomst

In de koopovereenkomst moeten hoe dan ook de zogenoemde essentialia van de koop worden vermeld. De essentialia bevatten in ieder geval informatie over de partijen. Wie is de verkoper en wie is de koper. Ook bevatten de essentialia gedetailleerde informatie over het vastgoed dat wordt verkocht. Dat gebeurt vaak met een kadastrale aanduiding en een omschrijving van de aard en omvang van het vastgoed. Ook de koopprijs is essentieel. Dat kan een concreet bedrag zijn of een omschrijving van de wijze waarop die wordt vastgesteld, bijvoorbeeld een vierkante meterprijs. Een belangrijk aspect van de koopovereenkomst is de juridische staat van het verkochte. Hierin wordt onder meer vastgelegd dat het pand vrij van hypotheken en beslagen zal worden overgedragen, of het als monument kwalificeert en of er beperkte rechten of bijzondere lasten en beperkingen op rusten. Indien het pand verhuurd is, wordt dit expliciet vermeld. Al deze onderwerpen zijn, als het goed is gegaan, aan het licht gekomen in het due diligence onderzoek.

Garanties, uitsluitingen en beperking van aansprakelijkheid

De koopovereenkomst bevat ook bepalingen over de feitelijke staat van het vastgoed en de daarover door de verkoper gegeven garanties en vrijwaringen. Garanties zijn toezeggingen van de verkoper over de toestand van het pand en de juridische status. Voorbeelden zijn de garantie dat de fundering geen herstel behoeft, dat het pand geschikt is voor het beoogd gebruik en dat er, anders dan de bij het due diligence onderzoek gebleken gebreken, geen andere gebreken aan het pand zijn. Ook zijn veel voorkomende garanties de toezegging dat het pand gebouwd is volgens vergunningen en dat er geen lopende geschillen zijn over het eigendom.

Ook veel gezien is de verkoop ‘as is, where is’, waarbij de verkoper en de koper juist overeenkomen dat de koper het object aanvaart ‘in de staat waarin het zich bevindt’. In dat geval komt de staat van het pand, voor zover dat afwijkt van wat partijen bij het sluiten van de koop met elkaar hebben vastgelegd, volledig voor rekening en risico van de koper. Van verdere garanties is in dat geval nagenoeg geen sprake.

Naast garanties worden in een koopovereenkomst vaak uitsluitingen opgenomen. Hierin wordt expliciet benoemd welke zaken niet onder de garantie vallen. Voorbeelden zijn gebreken die al bekend waren bij de koper, of toekomstige onderhoudsbehoeften die voortvloeien uit normaal gebruik van het pand. Ook kan een maximaal aansprakelijkheidslimiet worden afgesproken voor bepaalde schadeposten, of een vervaltermijn voor het indienen van vorderingen.

Non-conformiteit, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Bij de verkoop van vastgoed speelt ook het juridische begrip non-conformiteit een belangrijke rol. De koper mag verwachten dat het gekochte object de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Als dit niet het geval is en de koper had deze gebreken niet hoeven te verwachten, kan er sprake zijn van non-conformiteit. De verkoper heeft in dit geval, ervan uitgaande dat hij bekend is met die gebreken, een mededelingsplicht: hij moet de bij hem bekende gebreken of juridische beperkingen melden. De koper heeft op zijn beurt weer een onderzoeksplicht. Hij moet zich voldoende inspannen om de staat van het pand te beoordelen, bijvoorbeeld door een bouwkundig rapport te laten opstellen of gebruik te maken van de mogelijkheden die het due diligence onderzoek hem biedt. Deze twee verplichtingen balanceren de risicoverdeling tussen partijen. Als het gebrek bijvoorbeeld niet is gemeld, maar ook redelijkerwijs door de koper ontdekt had kunnen worden, ligt het risico mogelijk bij de koper. Daarin zit vaak het juridische grijze gebied. Had een gebrek gemeld moeten worden door de verkoper of had een gebrek ontdekt kunnen worden door de koper? Het in de koopovereenkomst helder verdelen van die verantwoordelijkheden en risico’s is ter voorkoming van toekomstige geschillen essentieel.

Ontbindende en opschortende voorwaarden

Een ander belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst zijn de zogenaamde ontbindende en opschortende voorwaarden. Een ontbindende voorwaarde geeft de koper het recht om de koop ongedaan te maken als aan bepaalde voorwaarden niet wordt voldaan. Denk hierbij aan het niet verkrijgen van een financiering, een bouwkundig onderzoek, het ontbreken van noodzakelijke vergunningen of het niet positief afronden van het due diligence onderzoek. Dit biedt de koper bescherming tegen onvoorziene (financiële) risico’s. De koopovereenkomst komt onder een ontbindende voorwaarde tot stand maar kán door degene die daarop een beroep kan doen ontbonden worden, als de voorwaarde niet vervuld wordt.

Opschortende voorwaarden werken anders: de koop wordt pas definitief nadat aan specifieke voorwaarden is voldaan. Een voorbeeld is de afspraak dat de koper het pand koopt als hij een horeca- of bouwvergunning van de gemeente krijgt. Wanneer deze vergunning wordt verkregen komt de koopovereenkomst pas tot stand. Dit biedt zekerheid voor beide partijen en voorkomt dat een transactie wordt voltooid terwijl er nog cruciale onzekerheden bestaan. Deze voorwaarde zie je vaak terug in koopovereenkomsten met betrekking tot grond of gebouwen die worden aangekocht voor projectontwikkeling of transformatie. Immers, het plan van de koper is in dat geval om de grond of het pand te ontwikkelen en vaak is daarop ook de prijs gebaseerd. Als de koper die ontwikkeling niet mag uitvoeren wil hij niet gebonden zijn aan de koop.

Koopovereenkomst is hét juridisch document dat rechten en plichten vastlegt bij de vastgoedtransactie

De koopovereenkomst is meer dan alleen een papieren bevestiging van de koopprijs. Het is een belangrijk juridisch document dat de rechten en de plichten van de koper en verkoper vastlegt, de risico’s beheerst en structuur geeft aan de transactie. De koopovereenkomst is cruciaal voor het soepele verloop van de overdracht van het onroerend goed en voor heldere afspraken over de juridische en feitelijke staat van het pand. Als er een geschil ontstaat over de aan- of verkoop van het pand geeft in beginsel de koopovereenkomst antwoord op de vraag wat partijen over en weer van elkaar en van het vastgoed mochten verwachten.

Bevindt u zich in een aan- of verkooptraject van vastgoed en dient er een koopovereenkomst te worden opgesteld? Neem dan contact op met de vastgoedadvocaten van Blenheim advocaten. Hun uitgebreide ervaring bij het opstellen van koopovereenkomsten maakt dat zij u uitstekend kunnen assisteren bij het onderzoek, of u nu als verkopende of als aankopende partij betrokken bent.