Of je nu vastgoedhandelaar bent, vastgoed geërfd hebt of éénmalig een vastgoedobject verkoopt of aankoopt, het is altijd van belang om de contouren van je vastgoedtransactie goed in te richten. Zowel voor de koper als voor de verkoper hangt natuurlijk veel af van de afspraken die tussen beide partijen gemaakt worden. Die afspraken gaan niet alleen over de prijs en het object maar ook over de staat van het object, garanties en de tijdslijn, waaronder de opschortende en ontbindende voorwaarden.
In deze blogreeks over vastgoedtransacties gaan wij in op de verschillende fases van het aan- of verkooptraject van vastgoed en de belangrijkste fases van zo’n traject. Deel één ging over de start van een vastgoedtransactie en de Letter of Intent. In dit deel, deel twee, beschrijven we het traject van onderzoek naar overeenkomst.
Due diligence: onderzoek naar alle juridische, financiële, technische en duurzaamheidsaspecten
Een vastgoedtransactie is meer dan alleen een handdruk en een koopovereenkomst. Voordat een koper en verkoper tot een definitieve verkoop en levering kunnen komen, is een onderzoek naar de bouwkundige staat van het vastgoed maar ook naar de juridische situatie van het vastgoed essentieel. Dit proces, het due diligence-onderzoek genoemd, biedt de koper de mogelijkheid om alle juridische, financiële, technische en duurzaamheidsaspecten van het pand te onderzoeken. Daarnaast is dit onderzoek hét uitgelezen moment voor de verkoper om aan zijn mededelingsplicht te voldoen. Het onderzoek vormt daarmee de invulling van de verplichtingen van de verkoper om die mededelingen te doen over het object waarvan hij weet of moet weten dat ze relevant zijn voor de koop. Terwijl tegelijkertijd de koper uitgebreid de gelegenheid krijgt om invulling te geven aan zijn onderzoeksplicht. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen invloed hebben op de uiteindelijke koopovereenkomst en de daarin opgenomen voorwaarden en kleuren tegelijkertijd de verplichtingen van de koper en de verkoper die horen bij de totstandkoming van de overeenkomst.
Een zorgvuldige due diligence voorkomt dat een koper na de aankoop wordt geconfronteerd met onverwachte juridische beperkingen of claims, financiële verplichtingen of verborgen gebreken aan het pand. Daarnaast helpt het de verkoper te voldoen aan zijn mededelingsplicht en een transparante transactie te realiseren om zo eventuele geschillen in de toekomst zoveel mogelijk te voorkomen.
De onderdelen van het due diligence-onderzoek
Zoals wij in onze vorige blog uit deze reeks uiteen hebben gezet, wordt de reikwijdte van het due diligence-onderzoek vaak vooraf tussen partijen afgestemd. Die reikwijdte is mede afhankelijk van de plannen van de koper. Immers, als de koper van plan is om het object volledig te slopen ten behoeve van projectontwikkeling zijn andere onderwerpen belangrijk dan wanneer de koper het object wil renoveren of van bestemming wil laten wijzigen. Partijen spreken vaak van te voren af welke onderwerpen in het due diligence-onderzoek worden opgenomen.
Het due diligence-onderzoek begint met het verzamelen van alle relevante informatie over het vastgoed. De verkoper stelt hiervoor de benodigde documentatie beschikbaar, bijvoorbeeld in een digitale dataroom, zodat de koper een volledig beeld kan krijgen van de juridische status, financiële verplichtingen en technische staat van het pand. De koper wordt vervolgens in de gelegenheid gesteld om alle documenten te bestuderen en voor zover nodig daarover nadere vragen te stellen.
Een van de belangrijkste onderdelen van dit proces is het juridisch onderzoek. Dit omvat het controleren van de eigendomsrechten, hypotheken, beslagen, kwalitatieve verplichtingen en eventuele beperkte rechten zoals erfdienstbaarheden. Ook wordt gekeken naar ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen en gebruiks- en bouwvergunningen, zodat de koper weet of het pand kan worden gebruikt voor de beoogde doeleinden. Het juridische onderzoek helpt te voorkomen dat er na de transactie verrassingen ontstaan, zoals een buurman met recht van overpad of een pand dat niet mag worden gebruikt voor commerciële doeleinden, terwijl dat wel de bedoeling van de koper was.
Naast de juridische controle speelt ook het financiële onderzoek een belangrijke rol. Dit richt zich op lopende verplichtingen, zoals service- en onderhoudscontracten, verhuurverplichtingen en de impact daarvan op de transactie. Wanneer het vastgoed wordt verhuurd, wordt de huurstroom beoordeeld, inclusief het betalingsgedrag van huurders en de afrekening van servicekosten. Ook dient te worden onderzocht hoe betrouwbaar de huurstroom is en of er opzeggingsmogelijkheden zijn. Voor investeerders is het van belang om een goed beeld te krijgen van de toekomstige inkomsten en risico’s.
Ook het technische onderzoek is onmisbaar in het due diligence-proces. Hierbij wordt de fysieke staat van het pand beoordeeld, van de fundering en gevels tot de dakconstructie en technische installaties zoals elektriciteit, sanitair en klimaatbeheersing. Eventuele gebreken of achterstallig onderhoud kunnen de waarde van het vastgoed beïnvloeden en kunnen reden zijn om opnieuw te onderhandelen over de koopsom of bepaalde garanties af te dwingen. Ook de aanwezigheid van asbest en bodemverontreiniging hoort binnen dit onderzoek plaats te vinden. De aanwezigheid van asbest of bodemverontreiniging kan tot hoge saneringskosten leiden. Die saneringskosten kunnen van invloed zijn op de koopprijs en in de koopovereenkomst kunnen afspraken worden gemaakt over wie de sanering dient uit te voeren.
Steeds vaker wordt in vastgoedtransacties ook een ESG-onderzoek (Environmental, Social & Governance) meegenomen. Dit richt zich op de duurzaamheid van het pand, zoals energie-efficiëntie, afvalbeheer en CO2-uitstoot. Daarnaast worden sociale factoren en goed bestuur onder de loep genomen, zoals de impact van het vastgoed op de gemeenschap en de transparantie in het beheer. Dit aspect wordt steeds belangrijker, vooral bij institutionele investeerders en bedrijven die waarde hechten aan maatschappelijk verantwoord ondernemen.
De koopovereenkomst
Wanneer het due diligence-onderzoek is afgerond en alle risico’s in kaart zijn gebracht, kan de definitieve koopovereenkomst worden opgesteld. Dit document vormt de juridische basis voor de overdracht en legt vast wie de koper en verkoper zijn, wat er wordt verkocht en tegen welke prijs. Daarnaast worden de afspraken rondom garanties, vrijwaringen en risicoverdeling gedetailleerd uitgewerkt. In onze volgende blog gaan wij nader in op de koopovereenkomst en de daarin op te nemen onderwerpen. Immers, de koopovereenkomst vervangt op veel onderdelen de LOI en bepaalt welke rechten en verplichtingen partijen over en weer hebben. Bovendien dient die als uitgangspunt voor de leveringsakte, waarover ons vierde artikel in dze reeks zal gaan.
Het due diligence-onderzoek als basis voor een succesvolle vastgoedtransactie
Door een goed due diligence-onderzoek uit te voeren en de uitkomsten hiervan zorgvuldig te vertalen naar de koopovereenkomst, wordt een basis gelegd voor een succesvolle vastgoedtransactie. Dit proces beschermt zowel koper als verkoper tegen onvoorziene risico’s en zorgt ervoor dat beide partijen met vertrouwen de overdracht tegemoet kunnen zien. In het volgende deel van de blogreeks zullen we dieper ingaan op de leveringsakte, wat het sluitstuk is van een vastgoedtransactie.
Bevindt u zich in een aan- of verkooptraject van vastgoed en dient een due diligence-onderzoek te worden uitgevoerd? Neem dan contact op met de vastgoedadvocaten van Blenheim advocaten. Hun uitgebreide ervaring bij de uitvoering van due diligence-onderzoeken maakt dat zij u uitstekend kunnen assisteren bij het onderzoek, of u nu als verkopende of als aankopende partij betrokken bent.